Теми статей
Обрати теми

Ремонт орендованого приміщення

Хмелевський Ігор, податковий експерт
Ремонтувати орендоване приміщення можна по-різному. Можна просто причепурити, а можна переінакшити все так, що й не впізнаєш. Власне, від цього й залежатимуть облікові наслідки таких ремонтів в орендаря. Про них і розповімо в цій статті.

Орендоване — не своє. Тож перед тим, як починати ремонтні роботи в орендованому приміщенні, слід, мабуть, дізнатися, що говорить про це закон, і врегулювати все належним чином у договорі.

Що говорить ЦКУ

За загальними правилами поточний ремонт об’єкта оренди за свій рахунок проводить орендар, якщо інше не встановлене законом або договором (ч. 1 ст. 776 ЦКУ).

Натомість обов’язок з проведення капітального ремонту за замовчуванням покладено на орендодавця (ч. 2 ст. 776 ЦКУ). Але з тим самим застереженням: якщо інше не встановлене договором або законом. Тобто сторони за угодою між собою можуть по-своєму розподілити обов’язки з проведення капремонту.

Окремо від ремонтів ЦКУ врегульовує питання, пов’язані з поліпшенням орендованого майна. Згідно з ч. 1 ст. 778 ЦКУ

орендар може здійснити поліпшення орендованого майна тільки з відома орендодавця

А як відрізнити ремонти орендованого приміщення від його поліпшення? Відповідь на це запитання важлива тому, що від ідентифікації таких витрат залежатиме їх наступний облік.

Що говорять бухстандарти

Згідно з пп. 14, 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби» існує два типи ремонту основних засобів (ОЗ):

звичайні ремонти — спрямовані на підтримання об’єкта ОЗ у робочому стані або на відновлення цього робочого стану.

Сюди потрапляє як поточний, так і капітальний ремонт, якщо останній проводиться саме із зазначеною метою;

поліпшення — спрямовані на збільшення майбутніх економічних вигод від експлуатації основного засобу.

Капітальний ремонт у низці випадків теж може бути визнаний поліпшенням ОЗ. Але щоб сказати, чи підпадає капремонт під поліпшення, слід виходити з того, як він вплине на використання об’єкта. Наприклад, утеплення фасадів, установлення більш сучасних електричних, сантехнічних та інших комунікацій, системи пожежогасіння, дообладнання приміщення бомбосховищем тощо розглядатимуться в обліку як поліпшення.

Рішення про характер та ознаки робіт, які здійснюються підприємством, приймає керівник підприємства

Розглянемо далі, як відображати в обліку орендаря звичайні ремонти і поліпшення орендованого приміщення.

Як облікувати звичайний ремонт

Бухоблік. Для відокремлення витрат на ремонти і поліпшення орендарі застосовують той же підхід, що і власники ОЗ (про нього ми сказали вище). Тобто витрати на поточний і капітальний ремонти, що не призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, включають до витрат звітного періоду залежно від напрямку, за яким використовується орендоване приміщення, що ремонтується. Так, ремонт офісу буде відображено у складі адміністративних витрат (Дт 92), а ремонт складу з готовою продукцією — у складі витрат на збут (Дт 93).

При підрядному способі (ремонт виконує стороння організація) витрати на ремонт відображаються проводкою Дт 23/91/92/93/94 — Кт 63, 68. При господарському способі (ремонт здійснюється власними силами) рахунки витрат кореспондуватимуть з рахунками будматеріалів (Кт 205), запчастин (Кт 207) та інших матеріалів (Кт 201, 209), зарплати та ЄСВ (Кт 661, 651). Можлива також кореспонденція з рахунками МШП (Кт 22), товарів і готової продукції (Кт 26, 28).

Наголосимо:

сума витрат у вартісному виразі таких ремонтних робіт жодного значення не має

Визначальною тут є саме мета, з якою ці роботи проводяться.

Податок на прибуток. Податковий облік ремонтів, спрямованих на підтримання орендованого приміщення в робочому стані, в орендарів повністю орієнтований на бухоблік. Жодних різниць для таких випадків розд. ІІІ ПКУ не передбачає. Хіба що спрацює загальне 30 % обмеження, встановлене п.п. 140.5.4 ПКУ при придбаннях у неприбутківців і нерезидентів із відповідних переліків.

Разом з тим у разі ремонту невиробничого приміщення (не призначеного для використання у господарській діяльності) орендарі — високодохідники і малодохідники-добровольці мають збільшити фінрезультат до оподаткування на суму витрат, понесених у зв’язку з ремонтом такого невиробничого ОЗ (п. 138.1 і п.п. 138.3.2 ПКУ).

Як облікувати поліпшення

Бухоблік. Якщо ремонтні заходи поліпшують орендоване приміщення, тобто призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, тоді орендар у своєму бухобліку їх капіталізує (п. 14 НП(С)БО 7, п. 4 розд. II НП(С)БО 14 «Оренда»). Тому такі витрати спочатку збирають за Дт 153.

Після завершення поліпшувальних заходів на суму витрат, що капіталізуються, створюють окремий об’єкт необоротних активів «Поліпшення орендованого активу» (Дт 117)

Якщо, звісно, після закінчення поліпшень не передбачена їх компенсація орендодавцем — тоді операції відображають як продаж робіт.

Амортизують об’єкт, сформований з витрат на поліпшення орендованого ОЗ, з місяця, що настає за місяцем завершення робіт, одним з двох методів — прямолінійним або виробничим (п. 27 НП(С)БО 7). Строк амортизації поліпшень у цьому випадку доцільно встановити виходячи з того, скільки ще часу поліпшений об’єкт перебуватиме в орендаря.

Податок на прибуток. У податковому обліку об’єкт ОЗ з’явиться, тільки якщо первісна вартість (без ПДВ) об’єкта, відображена за Дт 117, перевищує 20000 грн і при цьому об’єкт оренди використовується в госпдіяльності підприємства. Тобто за умови, що об’єкт уписується у визначення ОЗ з п.п. 14.1.138 ПКУ. Створений при поліпшенні об’єкт орендар відносить до ОЗ групи 9 з мінімальним строком амортизації 12 років (див. БЗ 102.05). У цьому разі при поліпшенні орендованого приміщення високодохідникам потрібно пам’ятати про амортизаційні різниці (пп. 138.1, 138.2 ПКУ).

Якщо вартість поліпшень не перевищує зазначену межу, в податковому обліку їх до ОЗ не відносять, податкових амортизаційних різниць не розраховують (усе за бухобліком).

Якщо приміщення поліпшують повторно

Бухоблік. Чи потрібно орендареві під кожне нове поліпшення створювати окремий об’єкт ОЗ? Вважаємо,

достатньо збільшити вартість вже наявного об’єкта на субрахунку 117

Щоразу створювати новий об’єкт під кожне з поліпшень, на нашу думку, неправильно, оскільки усі поліпшення стосуються одного і того ж орендованого об’єкта ОЗ. Тут доречна аналогія з бухгалтерськими правилами обліку поліпшень власних ОЗ. Відповідно до них кожне нове поліпшення збільшує первісну вартість поліпшуваного об’єкта (п. 14 НП(С)БО 7). Такою ж логікою слід керуватися при відображенні поліпшень орендованого об’єкта.

Поліпшення (перші/повторні) орендованого приміщення обліковують так, як показано в таблиці.

Поліпшення орендованих ОЗ

з/п

Зміст господарської операції

Кореспонденція рахунків

Дт

Кт

Перше поліпшення орендованого приміщення

1

Відображено витрати на поліпшення орендованого приміщення (підписано акт)

153

631

2

Відображено ПК з ПДВ на підставі зареєстрованої ПН від будівельної організації, що виконувала поліпшення

644/1

631

641/ПДВ

644/1

3

Оплачено здійснені поліпшення

631

311

4

Створено орендарем об’єкт ОЗ із витрат на поліпшення

117

153

Повторні поліпшення орендованого приміщення

1-3

Витрати на повторне поліпшення приміщення орендар також збирає на субрахунку 153 (в обліку будуть зроблені записи, аналогічні операціям 1-3)

4

Віднесено на збільшення вартості вже раніше створеного об’єкта ОЗ витрати на повторне поліпшення

117

153

Податок на прибуток. У податковому обліку повторні поліпшення орендованого об’єкта (незалежно від вартості), вважаємо, потрібно відносити на збільшення вартості створеного раніше об’єкта ОЗ групи 9 і амортизувати їх у складі такої вартості. Причому якщо після повторного поліпшення вартість недорогого об’єкта, сформованого раніше з попередніх поліпшень на Дт 117, перевищить установлену ПКУ межу (20000 грн), то для цілей податкового обліку цей об’єкт теж перетвориться на ОЗ.

За версією ж податківців, на всі повторні поліпшення орендованого об’єкта в податковому обліку потрібно створювати окремі (нові) об’єкти ОЗ групи 9 з мінімальним строком амортизації 12 років

Про це вони зазначали в листах ДПСУ від 16.09.2019 № 247/6/99-00-07-02-02-15/ІПК і від 02.09.2019 № 9/6/99-00-07-02-02-15/ІПК (ср. ).

У результаті розтягується строк амортизації. Отже, знижується сума податкової амортизації за період в орендаря. Це очевидний мінус для платників такої позиції фіскалів.

Хоча для недорогих поліпшень (до 20000 грн) така позиція податківців навіть вигідна орендарям — у податковому обліку вони не сформують ОЗ, а вся вартість таких поліпшень швидше зменшить прибутковий об’єкт за бухобліковими строками амортизації.

ПДВ-облік

Суми вхідного ПДВ за витратами на ремонт і поліпшення об’єкта оренди орендар має право віднести до складу податкового кредиту в загальному порядку (п. 198.3 ПКУ). Але якщо орендоване приміщення використовується в негосподарській діяльності або в неоподатковуваних операціях, нараховують компенсуючі податкові зобов’язання з ПДВ (п. 198.5 ПКУ).

Висновки

  • Бухгалтерський облік ремонтів орендованого приміщення залежить від спрямованості заходів, що проводяться (підтримка приміщення в робочому стані або його поліпшення зі збільшенням майбутніх економічних вигод).
  • Вартість звичайного ремонту, що має на меті підтримання об’єкта оренди в робочому стані, орендар відносить на витрати періоду. Вартість поліпшень капіталізує, створюючи окремий об’єкт інших необоротних матеріальних активів (Дт 117).
  • Податковий облік звичайних ремонтів, спрямованих на підтримання орендованого приміщення в робочому стані, повністю орієнтований на бухгалтерський облік.
  • Якщо ж має місце поліпшення орендованого приміщення, високодохідникам і малодохідникам-добровольцям треба враховувати низку нюансів (належність об’єкта, створеного з вартості поліпшень, до ОЗ; мінімальний строк його амортизації; необхідність розраховувати щодо такого об’єкта амортизаційні різниці, встановлені пп. 138.1 і 138.2 ПКУ).
  • Повторні поліпшення орендованого приміщення повинні збільшувати вартість вже раніше створеного орендарем об’єкта ОЗ на Дт 117. Фіскали ж вимагають у податковому обліку орендаря з вартості повторних поліпшень створювати окремі нові об’єкти групи 9 з мінімальним строком амортизації 12 років.
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі