Ситуація. Підприємство придбало об’єкт нерухомості, який згідно з реєстраційними документами називається «Нежитлове приміщення, кафе». Про факт придбання подали повідомлення за ф. № 20-ОПП з типом об’єкта оподаткування «321» — магазин, оскільки використовуємо це приміщення як магазин. Подали також декларацію з податку на нерухоме майно з кодом об’єкта «1230.1» і ставкою податку для магазину 0,25 %. Податківці змушують уточнити декларацію, щоб вона відповідала реєстраційним даним, і донарахувати податок за ставкою для кафе 0,5 %. Чи справді ми припустилися помилки? Якщо так, то яка відповідальність? Чи можуть нарахований податок на нерухомість зняти з витрат у зв’язку з некоректним нарахуванням?
Як можна зрозуміти з інформації, наданої читачем, стан придбаного об’єкта нерухомості дозволяв без проблем змінити його функціональне призначення. Принаймні про тривалу його реконструкцію читач не згадує. Тож виходитимемо з того, що для перетворення кафе на магазин новий власник обмежився лише косметичним ремонтом і встановленням торгового обладнання. Оскільки це, очевидно, не зайняло багато часу, було вирішено одразу відобразити інформацію про придбаний об’єкт у ф. № 20-ОПП як про магазин. А коли настав час декларувати нерухомий податок за цей об’єкт, його розрахували і задекларували теж як для магазину.
Змушені погодитися з податківцями в тому, що такі дії підприємства були помилковими. Але в чому саме? І як тепер ситуацію, що склалася, направити в законне русло? Для відповіді на ці запитання розповімо спочатку, як, на наш погляд, слід було діяти в такій ситуації.
Первинне подання ф. № 20-ОПП
Загальні правила її подання ви можете пригадати зі статті «Подання форми № 20-ОПП» // «Податки & бухоблік», 2024, № 49.
Оскільки право власності на придбаний об’єкт нерухомості підлягає державній реєстрації, для нас має значення те, що ф. № 20-ОПП подається протягом 10 робочих днів після реєстрації (!), створення чи відкриття об’єкта оподаткування (п. 8.4 Порядку № 1588). Важливо пам’ятати ще й те, що
під час надання інформації про об’єкти нерухомого майна, які підлягають реєстрації у відповідному державному органі з отриманням відповідного реєстраційного номера, принцип укрупнення інформації не застосовується
Тож про новий об’єкт нерухомості в будь-якому разі треба подавати окрему ф. № 20-ОПП.
Додатково зауважимо, що право власності на нерухомість реєструє нотаріус під час вчинення нотаріальної дії (засвідчення договору купівлі-продажу). Він же видає новому власникові витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП), в якому, серед іншого, зазначений реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна. Той самий, який слід вказувати в графі 12 ф. № 20-ОПП. Отже, у платника наявна вся інформація для подання первинної ф. № 20-ОПП, і зволікати з цим сенсу немає.
Залишилось тільки вирішити,
який тип об’єкта оподаткування показати для придбаної нерухомості: той, що відповідає правовстановлюючим документам (тобто кафе), чи той, що відповідає новому функціональному призначенню (тобто магазин)?
У консультаціях із БЗ 116.11 — цій і цій податківці роз’яснюють, що обрання відповідного типу об’єкта оподаткування з рекомендованого довідника здійснюється з урахуванням виду діяльності, для якої такий об’єкт оподаткування відкривається, створюється чи реєструється.
Таке формулювання підштовхує до думки, що попереднє функціональне призначення об’єкта нерухомості можна проігнорувати і вказати одразу нове. Як, власне, і зробило підприємство в нашій ситуації.
Оскільки чіткого регулювання Порядок № 1588 у цій частині не містить, то якщо так зробити, гадаємо, великої помилки в цьому не буде. Однак ми радили б платникам бути обережними і
первинну ф. № 20-ОПП подавати відповідно до характеристики нерухомості, прописаної в правовстановлюючих документах
Для ситуації, що ми тут розглядаємо, у цій ф. № 20-ОПП слід зазначати (див. рис. 1 нижче):
— в графі 2 — ознаку 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування»;
— в графі 3 — тип об’єкта оподаткування «247» — кафе, при цьому графу 4 заповнювати не треба через відсутність найменування об’єкта;
— в графі 5 — ідентифікатор об’єкта оподаткування, скажімо, 24700007;
— в графі 9 — стан «7 — зміна призначення / перепрофілювання». Це має означати, що за попереднім призначенням (як кафе) придбаний об’єкт не використовуватиметься;
— в графі 10 «Вид права на об’єкт» код «1 — право власності»;
— в графі 12 — реєстраційний номер об’єкта оподаткування.
Рис. 1. Фрагмент ф. № 20-ОПП (первинне подання)
Після цього варто було б видати наказ (розпорядження) керівника про перепрофілювання придбаного об’єкта. І як тільки замість колишнього кафе буде готовий до відкриття магазин, подати ще одну ф. № 20-ОПП. Як її заповнити, читайте далі.
Перепрофілювання об’єкта у ф. № 20-ОПП
Порядок № 1588 в частині заповнення ф. № 20-ОПП при перепрофілюванні об’єкта небагатослівний. Як можна зрозуміти з п. 8.5 Порядку № 1588, перепрофілювання слід розглядати як зміну відомостей про об’єкт оподаткування, а саме зміну типу. А при будь-якій зміні відомостей ф. № 20-ОПП з оновленою інформацією про об’єкт оподаткування, щодо якого відбулися зміни, подають у такому самому порядку та строки, як і при реєстрації, створенні чи відкритті об’єкта оподаткування. Водночас
якщо змінюється призначення об’єкта оподаткування або відбувається його перепрофілювання, інформація щодо такого об’єкта оподаткування надається двома рядками
В одному рядку зазначають інформацію про закриття об’єкта оподаткування, призначення якого змінюється (у графу 2 вносять значення «6 — закриття об’єкта оподаткування»). При цьому в графі 9 «Стан об’єкта оподаткування» проставляють «7 — зміна призначення / перепрофілювання» (БЗ 116.11). В другому рядку надають оновлену інформацію про об’єкт оподаткування, який створено чи відкрито на основі закритого (у графу 2 вносять значення «1 — первинне надання інформації про об’єкти оподаткування»). І не забудьте, що ідентифікатор об’єкта оподаткування слід буде змінити.
Для нашої ситуації, коли кафе стає магазином, у другому рядку ф. № 20-ОПП:
— в графу 3 заносимо новий тип об’єкта оподаткування «321» — магазин;
— графу 4 заповнюємо за наявності найменування нового об’єкта (наприклад, магазин «Недорога крамниця»);
— у графі 5 вказуємо новий ідентифікатор об’єкта оподаткування, скажімо, 32100010;
— у графі 9 — стан «2 — експлуатується».
Решта граф заповнюється без змін (див. рис. 2).
Рис. 2. Фрагмент ф. № 20-ОПП (після перепрофілювання)
А чи треба підприємству, яке обмежилося поданням однієї ф. № 20-ОПП одразу на магазин, тепер відкликати її й переподати дві нових так, як ми описали вище?
Узагалі-то, податківці допускають можливість самостійного виправлення помилок у ф. № 20-ОПП (БЗ 116.11). Однак у нашій ситуації особливого сенсу в цьому ми не бачимо, оскільки після такого переподання податківці отримають ту саму інформацію про об’єкт оподаткування, яку вони мають на сьогодні. Зараз для підприємства куди важливіше «розрулити» проблеми з податком на нерухомість.
Перепрофілювання і податок на нерухомість
За приписами п.п. 266.7.5 ПКУ
щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта нерухомості юридичні особи подають декларації протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачують починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт
Ставки податку встановлюють місцеві ради залежно від місця розташування (зональності) та типів об’єктів нерухомості (п.п. 266.5.1 ПКУ).
Що це за типи і чи корелюються вони якимось чином із типом об’єкта оподаткування, зазначеним у ф. № 20-ОПП? Відповідь знаходимо в консультації з БЗ 106.03, де податківці пояснюють, що типи об’єктів нерухомості в рішеннях рад зазначаються відповідно до НК 018:2023*.
* Державний класифікатор будівель та споруд» НК 018:2023, затверджений наказом Мінекономіки від 16.05.2023 № 3573.
Мусимо сказати, що таке пояснення дещо передчасне, оскільки НК 018:2023 тільки нещодавно (з 01.01.2024) набрав чинності. Тож на сьогодні у всіх таких рішеннях ставки прив’язані до кодів будівель за попереднім, скасованим з 01.01.2024, класифікатором ДК 018-2000*.
* Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000, затверджений наказом Держстандарту від 17.08.2000 № 507.
До того ж у примітці 4 до додатка 2, який слід подавати разом із декларацією при розрахунку податку за нежитлову нерухомість, сказано, що в графі 2 зазначається код типу об’єкта, визначеного відповідно до ДК 018-2000. Тож поки що заповнити декларацію без нього не вийде.
Де взяти інформацію про приналежність об’єкта нерухомості до того чи іншого типу? Примітка 4 до додатка 2 говорить про це так:
якщо в правовстановлюючих документах на об’єкт нерухомості код згідно з ДК 018-2000 не зазначено, обирають той код, який найбільше відповідає типу нерухомості, що зазначений у правовстановлюючих документах
Отже, алгоритм зрозумілий: відкриваєте правовстановлюючі документи, шукаєте в них код за ДК 018-2000, у більшості випадків не знаходите (!) і далі визначаєте його самостійно, орієнтуючись знову-таки на правовстановлюючі документи. А що в них можна побачити в нашій ситуації?
Як повідомляє читач, тип придбаної нерухомості прописаний там як «Нежитлове приміщення, кафе». Отже, його код за ДК 018-2000 не 1230.1 «Торгові центри, універмаги, магазини», як помилково задекларувало підприємство, а 1230.4 «Їдальні, кафе, закусочні та т. ін.». Саме за цим кодом і слід визначати ставку податку на нерухоме майно, встановлену рішенням місцевої ради. До внесення відповідних змін до правовстановлюючих документів підстав самовільно називати кафе магазином і сплачувати податок на нерухомість за меншою ставкою у платника немає.
Зверніть увагу! Тип об’єкта нерухомості, визначений платником за ДК 018-2000 в цілях адміністрування податку на нерухоме майно, не обов’язково має збігатися з типом об’єкта оподаткування, зазначеним платником у ф. № 20-ОПП. Завдання контролерів, не довіряючи платнику на слово, перевірити правильність визначення ставки податку, яка залежить від коду за ДК 018-2000. Як вони це робитимуть? Очевидно, з інформації, яку
органи державної реєстрації прав на нерухоме майно зобов’язані надавати до ДПСУ про оподатковуване нерухоме майно, щодо якого у фізичних та юридичних осіб виникає або припиняється право власності
Робити це вони мають щоквартально в 15-денний строк після закінчення податкового (звітного) кварталу (пп. 70.16.6 і 266.7.4 ПКУ). А в цій інформації чітко сказано, що у власності платника кафе, а не магазин.
Як же платнику отримати можливість сплачувати податок за меншою ставкою для магазину, а не за більшою для кафе? Адже фактично він експлуатує саме магазин.
Підказку дають самі податківці в листі ДПСУ від 05.03.2024 № 1116/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК. Вони радять підприємству
внести відповідні зміни до реєстраційних записів ДРРП щодо відповідності назв будівель до виду господарської діяльності, яку здійснює підприємство на виробничих площах зазначених будівель
Наскільки цей шлях буде простим, передбачити важко. Адже в окремих випадках він може бути пов’язаний зі зміною цільового призначення земельної ділянки (якщо, скажімо, заводський цех збираються перепрофілювати в торговий центр). Не виключені проблеми і з усілякими будівельними дозволами, якщо масштаб реконструкції нерухомості доволі значний. Однак інших варіантів досягти бажаного ми не бачимо.
Процедуру виправлення нерухомої звітності залишимо за рамками цієї статті. Втім, як виправити помилку в декларації з податку на нерухоме майно, якщо помилково визначили ставку податку, ви можете дізнатися з консультацій у БЗ 106.07 — цієї і цієї.
На завершення зазначимо, що
зняти з витрат нарахований податок на нерухомість у зв’язку з некоректним нарахуванням податківці не можуть
Адже ви не завищили при цьому власні витрати, а навпаки їх занизили. Тож як тільки ви уточните подану раніше нерухому декларацію, ви отримаєте право на додаткові витрати за попередні квартали. Додатково про методику донарахування витрат можна дізнатися зі статті «Нерухому і земельну звітність уточнили? Відкоригуйте податок на прибуток!!» // «Податки & бухоблік», 2023, № 38. Тільки читати її треба не забуваючи, що ваша ситуація діаметрально протилежна. Там уточнювали податок на нерухомість у бік зменшення, що призводило до зменшення витрат і, як наслідок, до збільшення об’єкта оподаткування податком на прибуток. У вас же буде все навпаки. Однак штрафів усе одно не буде, оскільки заниження податкових зобов’язань протягом воєнного стану не карається.
Висновки
- Якщо планується зміна функціонального призначення придбаного об’єкта нерухомості, первинну ф. № 20-ОПП радимо подавати з типом об’єкта оподаткування, що відповідає правовстановлюючим документам.
- Після того як перепрофілювання придбаного об’єкта буде закінчено, слід подати ще одну ф. № 20-ОПП з інформацією про закриття старого об’єкта і відкриття нового. При цьому ідентифікатор об’єкта оподаткування змінюється.
- До внесення відповідних змін до правовстановлюючих документів підстав самовільно змінювати тип об’єкта нерухомості та сплачувати податок на нерухомість за ставкою, що не відповідає такому типу, платник не має.
