Продаж підприємством житлової нерухомості (квартири): бухоблік і прибуток

Бухоблік продажу квартири

Вибуття об’єкта нерухомості. Об’єкт основних засобів (квартиру), щодо якого ухвалено рішення про продаж, переводять до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (Дт 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу»), за одночасного дотримання всіх критеріїв, перелічених у п. 1 розд. II НП(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність».

Такий підхід повною мірою поширюється і на квартиру, яка була класифікована інвестиційною нерухомістю (див. статті «Інвестиційна нерухомість: як визнавати і обліковувати після останніх змін» // «Податки & бухоблік», 2024, № 4 і «Інвестнерухомість сьогодні: які можуть бути проблеми?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 23) і яку підприємство вирішило продати.

Застосовувати норми НП(С)БО 27 і переводити об’єкт основних засобів (ОЗ) до оборотних активів (Дт 286) потрібно й у тому випадку, коли підприємство не планувало його реалізацію, а причина для продажу виникла несподівано. Адже п. 33 НП(С)БО 7 «Основні засоби» дозволяє списувати об’єкти з балансу як ОЗ тільки в разі їх безоплатної передачі або невідповідності критеріям визнання активом. Тому будь-якому продажу ОЗ має передувати переведення об’єкта на субрахунок 286.

Отже, на дату, коли нерухомий об’єкт (квартира) повністю відповідає всім вимогам, установленим п. 1 розд. II НП(С)БО 27, здійснюють такі записи:

— Дт 131 «Знос основних засобів» — Кт 103 «Будинки та споруди» (щодо обліку квартири саме на субрахунку 103 див. лист Мінфіну від 29.07.2009 № 31-34000-10-16/20641) або Дт 135 «Знос інвестиційної нерухомості» — Кт 100 «Інвестиційна нерухомість» (щодо інвестиційної нерухомості, оціненої за первісною вартістю) — списують суму накопиченої амортизації об’єкта ОЗ/інвестиційної нерухомості;

— Дт 286 — Кт 103, 100 — відображають залишкову (балансову) вартість об’єкта ОЗ/інвестиційної нерухомості.

(п. 6 розд. II НП(С)БО 27, п. 29 НП(С)БО 7).

Згідно з п. 9 розд. II НП(С)БО 27 утримувані для продажу необоротні активи на дату балансу відображають за найменшою з двох величин:

— балансовою вартістю (вартістю активу, за якою він уключається до підсумку балансу, п. 4 НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість») або

— чистою вартістю реалізації (справедливою вартістю необоротного активу за вирахуванням очікуваних витрат на його реалізацію, п. 4 НП(С)БО 7).

Якщо на дату балансу меншою виявилася чиста вартість реалізації, тоді суму перевищення балансової вартості активу над такою вартістю списують до складу інших операційних витрат (Дт 946 — Кт 286). Якщо ж у подальшому чиста вартість реалізації збільшиться, різницю слід буде відобразити у складі інших операційних доходів (Дт 286 — Кт 719). Але сума доходу при цьому не повинна перевищити визнаних раніше витрат від коригування балансової вартості необоротних активів, утримуваних для продажу (п. 11 розд. ІІ НП(С)БО 27).

Дата доходу від продажу нерухомості. Продаж квартири, переведеної на субрахунок 286, відображають так само, що й реалізацію оборотних активів.

Дохід від такого продажу визнають за дотримання умов п. 8 НП(С)БО 15 «Дохід» (п. 41 Методрекомендацій з бухобліку ОЗ, затверджених наказом Мінфіну від 30.09.2003 № 561). Серед обов’язкових умов визнання доходу (виручки) від реалізації, визначених п. 8 НП(С)БО 15, — передання ризиків та вигод, пов’язаних із правом власності на актив, і втрата контролю щодо такого активу. А контроль над активом зазвичай супроводжується переходом права власності на нього (див. лист Мінфіну від 03.03.2007 № 31-34000-20-10/4345). Відтак,

Тож аби відобразити дохід, необхідно дочекатися, щоб настали обидві події.

При продажу нерухомості доходи виникають зазвичай на дату оформлення акта приймання-передачі нерухомого об’єкта (квартири).

Тому на дату передання квартири, визнаної утримуваною для продажу, покупцю відображають дохід від продажу: Дт 377 «Розрахунки з іншими дебіторами» — Кт 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів». Заразом балансову вартість об’єкта при його реалізації списують на витрати: Дт 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів» — Кт 286.

Продажу квартири і податок на прибуток

Якщо підприємство — малодохідник і відмовилося від різниць з розд. ІІІ ПКУ, то облік з податку на прибуток у нього базується на даних бухобліку.

А от високодохідники і малодохідники-добровольці при реалізації об’єктів ОЗ мають розраховувати продажні різниці, визначені пп. 138.1 і 138.2 ПКУ.

Квартира — невиробничий ОЗ. Квартира могла класифікувалася підприємством як невиробничий ОЗ. З позиції ПКУ, нагадаємо, невиробничі — це ОЗ, не призначені для використання в господарській діяльності платника податку.

Для випадку реалізації невиробничих ОЗ ПКУ окремо виділені невиробничо-продажні різниці. Отже, за операцією з продажу невиробничої квартири фінансовий результат до оподаткування слід:

— збільшити (через ряд. 1.1.3 додатка РІ до прибуткової декларації) на суму залишкової вартості об’єкта невиробничих ОЗ, що продається, визначену відповідно до НП(С)БО або МСФЗ (абзац п’ятий п. 138.1 ПКУ). При цьому

Тобто без урахування подальших коригувань вартості такого об’єкта відповідно до п. 9 розд. ІІ НП(С)БО 27 (див. статтю «Додаток РІ — податковоприбуткові різниці (ч. 1)» // «Податки & бухоблік», 2024, № 7);

— зменшити (через ряд. 1.2.3 додатка РІ до прибуткової декларації) на суму первісної вартості придбання або виготовлення об’єкта невиробничих ОЗ, що продається, і витрат на його ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення (у тому числі віднесених у бухобліку до витрат), але не більше суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу (абзац шостий п. 138.2 ПКУ). Тобто ця різниця обмежена сумою доходу (виручки) від реалізації. А це означає, що для цілей податкового обліку не може бути збиткового продажу невиробничого ОЗ (квартири).

Квартира — інвестнерухомість. Об’єкти нерухомості, які значаться у бухобліку підприємства як інвестиційна нерухомість (за винятком земельних ділянок), у розумінні п.п. 14.1.138 ПКУ є податковими ОЗ. У окрему групу інвестиційну нерухомість п.п. 138.3.3 ПКУ не виділяє. Тож будівлі (а отже, і квартиру) відносять до групи 3.

Від використання об’єкта інвестиційної нерухомості, зданого в операційну оренду, отримують дохід у вигляді орендних платежів. Тому з позиції ПКУ така інвестиційна нерухомість однозначно є виробничими ОЗ — податкову амортизацію за такою інвестиційною нерухомістю, яку обліковують за первісною вартістю, нараховують.

Відтак при реалізації інвестиційної нерухомості, оціненої за первісною вартістю, — тобто виробничих об’єктів ОЗ (призначених для використання в господарській діяльності підприємства), виникають виробничо-продажні різниці (див. БЗ 102.05).

А отже, у разі продажу інвестиційної квартири, яку обліковували за первісною вартістю, необхідно фінрезультат до оподаткування:

— збільшити (через ряд. 1.1.2 додатка РІ до прибуткової декларації) на суму залишкової вартості об’єкта ОЗ, що реалізується, визначену відповідно до НП(С)БО або МСФЗ (абзац четвертий п. 138.1 ПКУ);

— зменшити (через ряд. 1.2.2 додатка РІ до прибуткової декларації) на суму залишкової вартості об’єкта ОЗ, що продається, визначену за податковими правилами (абзац третій п. 138.2 ПКУ).

При цьому залишкову вартість квартири визначають на рівні тієї суми, яка зафіксована при переведенні об’єкта інвестиційної нерухомості до необоротних активів, утримуваних для продажу.

Тобто результат від продажу зазначеної інвестиційної нерухомості визначають за правилами бухобліку і відображають у складі фінрезультату до оподаткування без будь-яких подальших його коригувань (див. БЗ 102.05). Навіть попри те, що інвестиційна нерухомість відповідає податковому визначенню податкових ОЗ.