zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=41476
Висновок документа
Компенсація спожитих комунальних послуг, яку ФОП на загальній системі виплачує орендодавцю, не включається до витрат такого ФОП
Компенсація — не витрати ФОП
Останнім часом податківці постійно атакують компенсацію комунальних платежів у ФОП.
Здавалося б, цілком очевидним є те, що сплата/отримання компенсації прямо і нерозривно пов’язана з орендою. Тож компенсацію не можна розглядати як окремий, не пов’язаний із орендою платіж. Але ж ні. Податківці так не думають. Проблеми є і в єдиноподатників, про що ми розповідали в статті «Компенсація комунальних у ФОП на ЄП групи 3: чи дохід за КВЕД 68.20?» // «Податки & бухоблік», 2023, № 71. З’явилися вони, як бачимо, і в загальносистемників.
Було раніше. Раніше податківці з цього приводу давали досить завуальовану відповідь (консультація в категорії 104.05 БЗ; переведена до нечинних з 01.05.2019): «Окремо, фізична особа — підприємець — орендар має право відповідно до п.п. 177.4.4 п. 177.4 ст. 177 ПКУ відносити до витрат господарської діяльності витрати на оренду майна, що використовується у господарської діяльності згідно з договором оренди та суми сплачених комунальних послуг у тому числі (сплачені рахунки згідно з договором субспоживача електроенергії), на підставі документального підтвердження факту їх сплати.»
Дещо тут насторожували слова «сплачені рахунки згідно з договором субспоживача електроенергії». Але в цілому податківці тут не форсували ідею, що будь-яка компенсація комунальних — то не витрати ФОП-орендаря на загальній системі.
Ця консультація протрималася майже до середини 2019. А далі замість неї з’явилася консультація, умовно кажучи, ні про що — де податківці радили звертатися за ІПК в кожному окремому випадку компенсації комуналки. Бо, типу, немає стандартних ситуацій. Можуть бути якісь деталі тощо.
У принципі, це вже був поганий сигнал, що податківці уникали прямої відповіді. Та навіть ця нейтральна консультація протрималася недовго. У 2021 році вона втратила чинність (консультація в категорії 104.05 БЗ; переведена до нечинних з 16.06.2021).
Стало зараз. І ось податківці вирішили вже прямо заявити про свій фіскальний підхід (мова про консультацію, яку ми сьогодні коментуємо).
Де податківці побачили можливості для себе?
Податківці вважають, що серед переліку витрат, які може враховувати ФОП на загальній системі, взагалі не зазначена компенсація комунальних платежів орендодавцю.
Адже ці витрати явно не належать до витрат, перерахованих у пп. 177.4.1 — 177.4.3 ПКУ. А в п.п. 177.4.4 ПКУ прямо названо витрати «на оплату оренди».
Тож
орендну плату до витрат відносити можна. А компенсацію комунальних не можна
Такий підхід, вважаємо, — то якийсь податковий екстремізм.
Це навіть не буквоїдство. Адже:
— по-перше, мова в п.п. 177.4.4 ПКУ йде про витрати на «оплату оренди», а не виключно на сплату орендної плати;
— по-друге, якщо не висмикувати слова з контексту, то побачимо, що насправді п.п. 177.4.4 ПКУ дозволяє відносити до витрат «…на оплату оренди, ремонт та експлуатацію майна, що використовується в господарській діяльності». При цьому немає жодних застережень, що таке майно повинно бути власним. Тож витрати на експлуатацію орендованого майна теж можуть враховуватися.
Але тут
податківці вочевидь будуть контраргументувати — типу, хочете враховувати такі витрати, то укладайте прямі договори як ФОП із постачальниками комунальних послуг
Зрозуміло, якщо орендар переоформить угоди з постачальниками комунальних послуг на себе, як на ФОП, і сплачуватиме їх від свого імені, то тут і питання не буде. Такі витрати ФОП зможе віднести до витрат — як витрати на експлуатацію майна. Але це (переоформлення) не просто і не зручно.
Втім, як би там не було,
податківці не дозволять ФОП-орендарям ставити у витрати суми компенсованої комуналки, незважаючи на те, у кого вони орендують нерухомість: у юридичних осіб, у ФОП на загальній системі чи у ФОП-спрощенця
Чи можна якось із цим боротися? Можна. Про це ми поговоримо наприкінці статті. А тут зазначимо, що
проблема не лише з приводу витрат ФОП на загальній системі. Якщо орендодавець — також ФОП, то податківці ще форсують ПДФО- та ВЗ-аспекти
Зараз про це також розповімо.
Чи потрібно утримувати ПДФО та ВЗ з компенсації?
Звісно, якщо орендодавець — юридична особа, то ні про яке утримання ПДФО та ВЗ при виплаті компенсації за комунальні послуги на користь такого орендодавця мова не йде. Проблема у випадку, коли орендодавець є ФОП. Податківці на рівному місці вирішили зібрати податковий урожай.
А що ж не так із ФОП-орендодавцями? Податківці тут експлуатують свій улюблений аргумент, мовляв, суб’єктом права власності на нерухомість може бути тільки фізособа або юрособа, але не ФОП (ст. 325 ЦКУ).
До речі, цей аргумент вже знайомий нам за історією з незаконним відбиранням у ФОП можливості скористатися податковим кредитом з ПДВ при купівлі основних засобів, що підлягають держреєстрації (нерухомість, автівки) (про що детальніше див., зокрема, у статтях «Вантажні перевезення у ФОП: ПДВ» // «Податки & бухоблік», 2023, № 78, «ФОП придбав автомобіль — право на податковий кредит зберігається» // «Податки & бухоблік», 2023, № 51).
Недолугість цього аргументу не раз підтверджували суди. Бо важливо, в першу чергу, з якою метою (підприємницькою / не підприємницькою) використовується майно. А той факт, що його не можна зареєструвати на ФОП, бо законодавство не виділяє такого окремого суб’єкта права власності, вирішального значення не має.
Але податківці гнуть свою лінію. Типу, раз власник приміщення — звичайна фізособа, то і комунальні платежі вона споживає як звичайна фізособа. Як наслідок:
— ФОП-орендодавець не має права включати такі витрати до підприємницьких витрат;
— компенсація комунальних послуг, яку він отримує від орендарів, — це не підприємницький дохід! Про це податківці прямим текстом говорять у категорії 104.05 БЗ.
Комусь спочатку може здатися, що, типу, все справедливо. Немає витрат, але ж податківці кажуть, що і компенсацію не потрібно включати в доходи.
Але де там справедливо, раз податківці кажуть, що компенсація, отримана від орендаря, не включається в підприємницькій дохід орендодавця. Значить, вона включається в його громадянський дохід. Тобто оподатковується за звичайними громадянськими правилами. А раз так, то
на переконання податківців, орендар (ФОП чи юрособа) тут є податковим агентом і має утримувати ПДФО та ВЗ з такої компенсації і показувати це в об’єднаному ПДФО, ВЗ, ЄСВ-звіті (категорія 103.02 БЗ)
Отак на рівному місці можна потрапити у халепу. І доводити свою правоту доведеться в суді. Та чи можна цьому якось запобігти?
Який вихід із ситуації?
Звичайно, якщо є шанс уникнути спорів з контролерами, то навіщо лізти на рожен? У цій ситуації ми бачимо два варіанти, як можна викрутитися.
Варіант 1. Якщо оренда довгострокова, можна все ж переукласти договори з постачальниками комунальних послуг на ім’я ФОП-орендаря. Причому, за можливості, варто зазначати саме ФОП-статус споживача комунальних послуг, а не просто П. І. Б. фізособи. Це щоб надалі не було проблем із включенням вартості комунальних послуг до витрат.
Якщо так вчинити, то ні про яку компенсацію не буде й мови — орендар самостійно сплачуватиме комунальні платежі й враховуватиме їх у витратах як витрати на експлуатацію майна.
Мінус цього варіанта: переоформлення договорів із комунальними службами може зайняти чимало часу. Окрім того, коли закінчиться строк оренди, доведеться все відігравати назад. Тобто знову переукладати договори вже на ім’я орендодавця. Тож вирішувати вам: чи варта гра свічок.
Варіант 2. Укладаємо договір оренди так, щоб орендна плата включала компенсацію комунальних платежів. Щоб про комунальні платежі (їх компенсацію) в договорі / актах / платіжних інструкціях взагалі не йшлося.
У такому разі ніяких заморочок ні з забороною на витрати, ні з утриманням ПДФО та ВЗ із суми компенсації також не буде.
Єдина складність цього варіанта — передбачити заздалегідь розмір комунальних платежів. Втім, можна прописати в договорі оренди, наприклад, таке: «орендна плата складається з двох частин: постійної і змінної. Змінна частина складає _ % від постійної і за необхідності може коригуватися за домовленістю сторін. Остаточна її сума встановлюється щомісячно в акті виконаних робіт. Коригування відбувається залежно від… (інтенсивності використання приміщення, характеру використання приміщення, сезонності тощо)». По суті, у змінну частину саме й буде зашита компенсація комунальних платежів.
Отже, за таким умов ФОП-орендар на загальній системі просто сплачуватиме орендну плату орендодавцю і включатиме всю її вартість у витрати на підставі п.п. 177.4.4 ПКУ як витрати на оренду. А ФОП-орендодавець спокійно включатиме у підприємницький дохід усю суму, отриману від орендаря у вигляді орендної плати.
