Теми статей
Обрати теми

Шкідливі поради орендодавцю на єдиному податку, або Як не треба робити…

Клец Віталіна, податковий експерт
У своїй діяльності ФОПи мають дотримуватися певних законодавчих обмежень, а інколи «дивакуватих» вимог тих же податківців. Наше завдання сьогодні — розібрати певні ситуації, де часто плутаються ФОП, щоб вони не ускладнювали собі життя на рівному місці і не наражали себе на штрафні ризики. Розпочнемо зі здавання в оренду нерухомості ФОП на єдиному податку (ЄП). З одного боку, на ЄП це робити вигідніше, ніж на загальній системі або як звичайна фізособа. З іншого — дещо псує настрій спрощенців дозволений орендний ліміт площі та інші заборони спрощенки. Щоб обійти їх, існує чимало порад, які ФОП передають один одному з вуст в уста. На жаль, на практиці мало які з них дійсно працюють. Сьогодні розвінчаємо найпопулярніші міфи для того, щоб ФОП не вскочив у халепу.
Зміст статті:

Що не можна

Ліміт площі. З 2021 року ліміт площі, яку ФОП на ЄП груп 2, 3 може здати в оренду, збільшили. Зараз це (п.п. 291.5.3 ПКУ):

— 0,2 га землі;

— 400 м2 житлових приміщень;

— 900 м2 нежитлових приміщень.

Один і той самий ФОП на ЄП груп 2, 3 може здавати в оренду 0,2 га землі + 400 м2 житлових приміщень + 900 м2 нежитлових приміщень, але не більше!

Більшу площу здавати не можна, бо ФОП втратить спрощенку. А от брати в оренду можна скільки завгодно.

Обмеження на орендарів. Спрощенці групи 3 можуть надавати майно в оренду кому завгодно — для них ніяких додаткових обмежень, окрім ліміту площі, немає.

Спрощенці групи 1, нагадаємо, взагалі не мають права займатися орендою діяльністю.

А от ФОП на ЄП групи 2 можуть надавати нерухомість в оренду, але тільки громадянам або іншим спрощенцям: ФОП на ЄП або юрособам на ЄП (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ). Всім іншим клієнтам доведеться відмовити (ЮО — платникам податку на прибуток, бюджетникам, неприбутковим організаціям, ФОП-загальносистемникам, громадянам — «незалежним професіоналам» тощо). Інакше ФОП ризикує втратити спрощенку.

Обійти ці заборони не так-то просто. На практиці існує чимало шкідливих порад, які начебто допомагають. Але насправді з тими порадами можна вскочити у халепу. Давайте розбиратися.

Міф 1. Здавай скільки завгодно квартир площею до 400 м2 кожна

Ні, це не спрацює. У п.п. 291.5.3 ПКУ чітко сказано, що єдиноподатник не може здавати в оренду житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 400 м2. Тож

площі всіх квартир, які ФОП здає в оренду, сумують і порівнюють з лімітом у 400 м2

Треба, щоб було менше 400 м2 або 400 м2 рівно (рис. 1).

img 1

Рис. 1. ФОП-ЄП може здати в оренду не більше 4 квартир по 100 м2

Те ж саме стосується земельних ділянок та нежитлових приміщень.

Міф 2. Здавай в оренду 900 м2 складу як ФОП на ЄП, а решту — як звичайна фізособа (громадянин)

Так чинити теж не можна. Незважаючи на те, що в ПКУ немає прямої заборони здавати в оренду частину нерухомості як ФОП, а частину — як звичайна фізособа (без згадки про ФОП-статус), податківці з самого початку обійняли таку позицію:

ФОП-ЄП може здавати нерухомість в оренду або тільки від імені ФОП, або тільки від імені фізособи

Причому якщо ФОП надумає нерухомість здавати в оренду саме як звичайна фізособа (без згадки про ФОП-статус у договорі оренди), у його реєстраційних даних (у Держреєстрі та Реєстрі платників ЄП) не повинно бути КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» (рис. 2)!

img 2

Рис. 2. Як ФОП-ЄП може здавати нерухомість в оренду

І, відверто кажучи, сперечатися з цією позицією податкової навряд чи вийде навіть у суді. Ви запитаєте: чому? ФОП же може укладати договори з іншими суб’єктами і як ФОП, і як фізособа (громадянин) — головне не змішувати ці два статуси в одному договорі.

Так-то воно так. І законодавство не забороняє громадянам здавати нерухомість в оренду без ФОП-реєстрації. Але коли суди пояснюють «подвійну» природу ФОП, вони підкреслюють, що до уваги треба приймати не те, як укладено договір (від імені громадянина чи від імені ФОП), а суть відносин: це відносини, які зачіпають приватні інтереси громадянина, чи це є підприємницька діяльність (постанова ВС від 07.04.2020 у справі № 743/534/16-ц, роз’яснення Мін’юсту від 14.01.2011).

Якщо в орендодавця вже є ФОП-статус, інші договори оренди і КВЕД 68.20, то всю іншу орендну діяльність суд вочевидь не буде кваліфікувати як реалізацію приватних інтересів. Скоріше, навпаки — як підприємницьку діяльність. Тож навіть

якщо орендодавець укладе договір оренди як фізособа, але при цьому матиме ФОП-статус, інші договори оренди (які він уклав як ФОП) і КВЕД 68.20, то суд, скоріш за все, визнає такий договір саме підприємницьким

А раз так, то й площа нерухомості за таким договором теж ураховуватиметься для порівняння з лімітом.

Виходить, щоб здавати в оренду нерухомість з перевищенням ліміту як звичайна фізособа, ФОП на ЄП повинен спершу виключити з Реєстру платників ЄП і з Держреєстру код 68.20, припинити будь-яку орендну діяльність як ФОП і вже потім укласти договір оренди як звичайна фізособа (зі сплатою ПДФО та ВЗ з усієї суми орендної плати, що зовсім невигідно).

Міф 3. Здавай в оренду 900 м2 складу, а решту — передай в позичку

Знову ж таки, ПКУ напряму не забороняє спрощенцям надавати нерухомість у позичку, тобто в безоплатне користування. Але податківці цього не дозволяють. Точніше, вони

категорично проти того, щоб ФОП на ЄП частину приміщення здавав в оренду, а іншу частину надавав у безоплатне користування (позичку)

img 3

Рис. 3. Податківці не дозволяють ФОП на ЄП комбінувати оренду і позичку

Справа в тому, що фіскали розглядають позичку як різновид оренди (безкоштовної). Хоча, насправді, позичка — це не оренда. Природа відносин тут трохи інша. Але навряд чи перевіряючих переконає цей аргумент.

І хоча на сьогоднішній день їх консультація, яка забороняла спрощенцям здавати частину приміщення в оренду, а іншу частину — в позичку (107.01.02 БЗ), переведена до нечинних, вони не змінили свою точку зору!

Ба більше, навіть якщо ФОП має кілька окремих приміщень і надумає одне здати в оренду, а інше надати в безоплатне користування (позичку), то податківці:

точно не дозволять цього, якщо загальна площа приміщень перевищує ліміт (наприклад, один склад 500 м2 здається в оренду, а інший 500 м2 — в позичку). А якщо не послухатися? Тоді вони скинуть ФОП зі спрощенки;

зазвичай не проти, якщо сумарна площа усіх приміщень не перевищує ліміт (наприклад, здаємо в оренду склад 500 м2 і надаємо в позичку інший склад площею 200 м2). Але тут краще отримати ІПК. Бо деякі інспектори взагалі проти комбінації «оренда + позичка» у ФОП на ЄП, незалежно від сумарної площі приміщень. Вони вважають, що позичка в цьому контексті породжує негрошові розрахунки, які заборонені на спрощенці. Це, звичайно, абсурд, бо згідно з договором позички нерухомість надається в користування безоплатно, а не за винагороду. Тому ніяких розрахунків, у тому числі негрошових, тут немає. Але ризики є.

Тож

не слід випробовувати долю і намагатися обійти орендний ліміт за допомогою позички

Краще вже здавайте нерухомість в оренду як ФОП-ЄП у межах ліміту, а решту — або закрийте, або використовуйте тільки у власному бізнесі, але нікому не передавайте: ні за гроші, ні безкоштовно.

Міф 4. Не займайся орендою — і зможеш передавати усю нерухомість в позичку без ліміту

Хоча орендний ліміт формально не застосовний до позички, податківці так не вважають (бо знову ж таки вважають позичку безкоштовною орендою). Тому

відмова від оренди на користь позички ніяк не допоможе обійти ліміт

Якщо вже й здавати нерухомість у позичку, краще це робити як звичайний громадянин (не ФОП), попередньо прибравши з Держреєстру КВЕД 68.20. Громадяни хоча б не є податковими агентами, тому ніколи не утримують ПДФО та ВЗ з партнерів-фізосіб (п.п. 14.1.180 ПКУ).

Міф 5. ФОП на ЄП групи 2 може укласти договір з орендарем як із звичайною фізособою, якщо ця фізособа не «трубитиме», що вона — ФОП на загальній системі (але майно буде використовувати у підприємницькій діяльності)

Тут може бути два варіанти розвитку подій:

1) ФОП групи 2 укладає договір оренди з фізособою, а згодом така фізособа реєструється як ФОП на загальній системі;

2) ФОП групи 2 укладає договір оренди з фізособою, яка вже є ФОП-загальносистемником, але в договорі оренди не «афішуватиме» свій статус (тобто виступатиме як звичайний громадянин).

Відразу скажемо, що жоден з цих варіантів не спрацює (погано закінчиться) для єдиноподатника (якщо взяте в оренду майно буде по факту використовуватися у підприємницькій діяльності орендаря)!

Факт оренди можуть виявити податківці при перевірці ФОП-орендаря (загальносистемника). Та навіть до перевірки ФОП-орендар має подати форму № 20-ОПП на орендоване приміщення. І податківці побачать факт оренди.

У свою чергу, неподання форми № 20-ОПП мало того що є штрафонебезпечним, так без цього орендарю ще і не зареєструють РРО/ПРРО на орендоване приміщення. Тож форуму № 20-ОПП орендар, скоріш за все, подасть.

Тож шанс того, що податківці погодяться на те, що майно орендарем використовується в підприємницькій діяльності на загальній системі, майже нульовий.

При цьому не слід покладати жодної надії на те, що вас врятує договір оренди, в якому орендар зазначений як звичайна фізособа. Як ми вже говорили, коли мова заходить про ФОП, суди дивляться не на текст договору, а на суть відносин:

«…лише та обставина, що фізична особа — підприємець не відобразила наявність у неї такого статусу в тексті укладеного договору, не змінює характеру набутих нею прав та обов’язків як таких, що виникли з господарських правовідносин, якщо такі правовідносини мають ознаки здійснення їх у межах господарської діяльності»

(постанова ВС від 07.04.2020 у справі № 743/534/16-ц).

Тож якщо орендар (який є ФОП на загальній системі) по факту використовує нерухомість у своєму бізнесі, договір оренди все одно визнають підприємницьким, а ФОП на ЄП групи 2 (орендодавця) скинуть зі спрощенки.

При цьому навіть якщо на момент укладення договору орендар ще не був ФОП, а зареєструвався пізніше і працює на загальній системі, це все одно не врятує спрощенця-орендодавця. Бо договірні / орендні відносити продовжуються, допоки майно не повернуто орендодавцеві (вас може зацікавити стаття «Орендний» ФОП групи 2 ЄП: якщо орендар — фізособа» // «Податки & бухоблік», 2023, № 26).

Тому

ФОП на ЄП групи 2 повинен до кінця дії договору моніторити статус орендаря

До речі, зробити такий моніторинг доволі просто (для цього лише знадобиться електронний підпис). За П. І. Б. фізичної особи у базі Мін’юсту можна перевірити, чи не є вона ФОП. Якщо так — перевіряємо, чи включена вона до Реєстру платників ЄП.

Якщо виявиться, що орендар зареєструвався як ФОП або є «незалежним професіоналом» у розумінні п.п. 14.1.226 ПКУ (приватний нотаріус тощо) і використовує орендоване майно в підприємницькій / професійній діяльності, то єдиноподатник групи 2 (орендодавець):

— може залишитися в групі 2 і продовжувати здавати нерухомість в оренду, тільки якщо орендар став ФОП на ЄП;

— може залишитися в групі 2, але повинен розірвати договір оренди, якщо орендар став ФОП на загальній системі або «незалежним професіоналом»;

— може продовжувати надавати нерухомість в оренду, але повинен перейти в групу 3 спрощенки або на загальну систему, якщо орендар став ФОП на загальній системі або «незалежним професіоналом».

Міф 6. Не звертай увагу на орендний ліміт, якщо здаєш в оренду торгові місця на ринку або кімнати в готелі

Це справедливо лише частково.

Орендне обмеження дійсно не працює для готелів, кемпінгів, наметових містечок тощо. А все тому, що діяльність з надання місць для переважно короткострокового проживання зазвичай на добовій або тижневій основі — це не оренда (КВЕД 68.20), а окремий вид діяльності — діяльність готелів (КВЕД 55.10). Тому

готель у ФОП-ЄП дійсно може бути будь-якої площі

Див. з цього приводу, зокрема, категорію 107.01.01 БЗ.

А от якщо ви надаватимете в оренду торгові місця чи магазини на ринку, то орендного обмеження треба обов’язково дотримуватися — здавати не більше 900 м2. Бо така діяльність — чистої води оренда, і ринки — не виняток. Діяльність ринків, до речі, теж належить до коду КВЕД 68.20.

Висновки

  • ФОП на ЄП груп 2, 3 може здавати в оренду 0,2 га землі + 400 м2 житлових приміщень + 900 м2 нежитлових приміщень, і ні сантиметром більше.
  • Якщо ФОП здає декілька об’єктів нерухомості, їх загальна площа не повинна перевищувати ліміт.
  • ФОП-ЄП може здавати нерухомість в оренду або тільки від імені ФОП, або тільки від імені фізособи.
  • Податківці не дозволяють передавати у позичку (безоплатне користування) частину нерухомості, яка перевищує орендний ліміт. З позичкою взагалі краще не зв’язуватися.
  • ФОП на ЄП групи 2, який уклав договір оренди з фізособою, повинен моніторити її статус до кінця дії договору. Якщо орендар стане ФОП на загальній системі або незалежним професіоналом і захоче використовувати нерухомість у своїй підприємницькій / професійній діяльності, доведеться або розривати договір оренди, або переходити в групу 3 ЄП.
  • ФОП на ЄП може здавати в оренду торгові місця на ринку, але не більше 900 м2.
  • ФОП на ЄП може мати готель / подібний засіб тимчасового розміщування будь-якої площі (це не орендна діяльність).
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі