(066) 87-010-10
Переводимо бухгалтерів в ОНЛАЙН!
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • в разработке
1/13
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік, Золотой фонд.

Як управляти власними коштами в будівництві

 

В українському житловому будівництві віднедавна склалася закономірність, яка полягає в тому, що на початкових етапах зведення будівлі інвестори не поспішають вкладати свої кошти. Більшість з них вважають за краще почекати, поки будинок не набуде хоча б відносно зримих контурів. У зв’язку з цим і виникає питання інвестування власних коштів.

Іван ЧАЛИЙ, консультант газети «Податки та бухгалтерський облік»

 

Документи статті

ЦКУ — Цивільний кодекс України.

Закон № 978 — Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.

Закон № 1560 — Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.

Положення № 152 Положення про внесення інформації про фінансові компанії до Державного реєстру фінансових установ і встановлення вимог до облікової та реєструючої системи фінансових компаній, затверджене розпорядженням Державної комісії з регулюванню ринків фінансових послуг України від 05.12.2003 р. № 152.

Порядок № 4451 — Порядок подання звітності фінансовими компаніями та юридичними особами — суб’єктами господарювання, які за своїм правовим статусом не є фінансовими установами, але мають визначену законами та нормативно-правовими актами Держфінпослуг можливість надавати окремі види фінансових послуг, затверджений розпорядженням Держкомфінпослуг від 27.01.2004 р. № 27 у редакції від 12.08.2005 р. № 4451.

Зрозуміло, що забудовники на початку виробничого циклу часто відчувають гострий дефіцит коштів, який потім поступово компенсується надходженнями від недовірливих інвесторів. Проблему «стартового дефіциту» забудовники вирішують по-різному: хто за рахунок внутрішніх фінансових резервів, хто — за рахунок залучення кредитних ресурсів.

Але в найнезвичайніших умовах опиняються, мабуть, ті забудовники, які вирішили зв’язати себе інвестиційно-правовими путами з управителями фондів фінансування будівництва (далі — ФФБ).

Узагалі, з економічної точки зору залучення до сфери фінансування додаткової ланки для забудовника багато в чому обумовлено можливістю використовувати у виробничому процесі її фінансові ресурси.

Тим більше, що управителі ФФБ, які згідно зі статтею 4 Закону № 978 повинні мати статус фінансової установи, здебільшого є небідними компаніями. Згідно з п.п. 2.1.4 Положення № 152 перед фінансовими компаніями, що залучають кошти фізосіб, ставиться умова про наявність власного капіталу в розмірі не менше 3 млн грн.

Уявимо собі ситуацію, коли на старті будівництва управитель зміг залучити від довірителів кошти, що покривають тільки невелику частину вартості будівельно-монтажних робіт об’єкта. Цих коштів, закумульованих на рахунку ФФБ, для якісного виконання будівельних робіт відповідно до графіка будівництва забудовнику не вистачає. Водночас управитель на власному рахунку має власні вільні кошти.

Чи може управитель для забезпечення своєчасного зведення об’єкта будівництва перерахувати зі свого рахунка на рахунок ФФБ суму, що покриває дефіцит фінансування?

Зрозуміло, така операція економічно доцільна та вкрай необхідна. Адже вповільнення будівництва через брак фінансування спричиняє як невиконання зобов’язань перед тими довірителями, які вже вклали свої кошти, так і зниження вірогідності того, що потенційні інвестори виявлять готовність стати довірителями.

З одного боку, відповідальність за своєчасність здачі будинку несе не управитель, а забудовник. У статті 9 Закону № 978 зазначається: «Забудовник зобов’язаний виконати свої зобов’язання за договором щодо організації спорудження об’єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем».

З другого боку, управитель також несе певну відповідальність як перед засновниками довірчого управління, так і перед забудовником.

Причому, з точки зору своєчасності фінансування, рівень та розподіл відповідальності в ФФБ-схемі залежить від виду фонду.

Якщо забудовник, який співпрацює з ФФБ виду А, зобов’язаний здати об’єкт в експлуатацію незалежно від обсягів фінансування, то забудовник, який входить до системи ФФБ виду Б, обтяжений такими зобов’язаннями тільки в разі виконання управителем графіка фінансування будівництва. Згідно зі статтею 11 Закону № 978 саме управитель фонду виду Б бере на себе ризик недостатності залучених коштів на спорудження об’єкта будівництва.

Тому не дивно, що, відповідаючи на запитання про те, чи має право управитель ФФБ фінансувати будівництво за рахунок власних коштів, перераховуючи їх до ФФБ, Держфінпослуг у листі від 01.06.2007 р. № 6194/11-12 послалася на статтю 16 Закону № 978, яка встановлює таке положення:

«Для ФФБ виду Б управитель здійснює фінансування будівництва у порядку, визначеному договором, у межах загальної вартості будівництва та відповідно до графіка фінансування, погоджених управителем і забудовником за кожним об’єктом будівництва. У разі, якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менше обсягу, визначеного графіком фінансування, управитель здійснює фінансування будівництва за рахунок інших джерел».

Про те, що Держкомфінпослуг у принципі допускає використання власних коштів управителя ФФБ у фінансуванні будівництва, свідчить і Порядок № 4451. В Інформації про діяльність управителя, форма якої є додатком 2 до Порядку № 4451, щодо кожного ФФБ та об’єкта будівництва серед «джерел фінансування» зазначено «власні кошти управителя, направлені на фінансування фонду».

Отже, цілком очевидно, що держорган, який ліцензує та контролює діяльність управителів ФФБ, не вбачає нічого поганого в прямому фінансуванні фонду з боку управителя.

Додамо, що в тій самій формі передбачено і таке джерело фінансування, як кредити, отримані управителем для фінансування будівництва. Отже, мається на увазі, що для цілей фінансування зведення будинку управитель може використовувати не тільки власні, а й кредитні кошти*.

* Тут необхідно зробити важливе зауваження. Сьогодні на рівні офіційних роз’яснень відсутнє єдине розуміння того, які саме ресурси складають категорію власних коштів. Наприклад, у статті 10 Закону «Про інвестиційну діяльність» банківські кредити віднесено не до «власних фінансових ресурсів», а до «позикових фінансових коштів». А, скажімо, у листі Комітету з питань будівництва, містобудування та житлово-комунального господарства Верховної Ради України від 16 березня 2007 р. № 06-28/17-296 банківські кредити зазначено в числі «власних коштів».)

Незважаючи на таку позицію Держкомфінпослуг, багато які юристи висловлюють сумніви щодо права управителя вносити на рахунок ФФБ власні кошти.

Підставою для сумнівів є наріжне положення статті 1030 ЦКУ, згідно з яким майно, передане в управління, має бути відокремлено від майна управителя. Перераховуючи власні кошти на рахунок ФФБ, управитель порушує цю норму, змішуючи власні кошти та кошти, прийняті в управління.

Бути довірителем відносно самого себе управитель у принципі не може, оскільки цивільно-правові відносини в межах однієї юридичної особи не виникають.

Бути вигодонабувачем за договором управління майном управитель теж не може (стаття 1033 ЦКУ), оскільки це «суперечить суті договору»**.

** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. За заг. ред. Я. М. Шевченко. Частина друга. Київ. Видавничий дім ЮРЕ. 2004., с. 520.

Інакше кажучи, для забудовника управитель не може бути самостійним контрагентом-інвестором, а може бути лише посередником, який представляє інтереси довірителів ФФБ.

Прихильники прямого фінансування ФФБ управителем не погоджуються з таким формальним підходом і звертають увагу на те, що «договір управління майном не можна вважати посередницьким»***.

*** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. Київ. Істина. 2004, с. 650.

Порівнюючи договори управління майном з традиційними посередницькими договорами, авторитетні учені констатують:

«Договір управління майном передбачає здійснення управителем не тільки юридичних, але й фактичних дій в інтересах вигодонабувача. Тобто його наділено більшою свободою у виборі певної моделі поведінки та реалізації своїх повноважень»****.

**** Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. За заг. ред. Я. М. Шевченко. Частина друга. Київ. Видавничий дім ЮРЕ. 2004., с. 514.

Згідно зі статтею 1029 ЦКУ управитель зобов’язаний здійснювати управління на користь установника управління. Стаття 2 Закону № 978 інтерпретує цю норму так: управитель «діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами»

На думку юристів, які захищають можливість унесення активів управителя до ФФБ, це означає: якщо інтереси довірителів потребують внесення до фонду додаткових коштів, то управитель зобов’язаний забезпечити фінансування будівництва за рахунок власних ресурсів. Отже, спеціальні норми Закону № 978 щодо ФФБ-схеми можуть розглядатися як пріоритетні відносно загальної норми ст. 1030 ЦКУ.

Треба визнати, що будівельна специфіка дійсно накладає відбиток на відносини між довірителями, управителями та забудовниками.

Довіритель за договором з управителем фінансує створення об’єкта інвестування (наприклад — квартири), а управитель на користь довірителя, фінансує створення об’єкта будівництва (наприклад — будинку). Об’єкти інвестування є елементами, що становлять об’єкт будівництва. Без зведення об’єкта будівництва в цілому неможливе спорудження окремого об’єкта інвестування, а отже, і виконання зобов’язань управителя перед довірителем.

Тим часом, визнаючи можливість внесення коштів управителя на рахунки ФФБ, юристи повинні обґрунтувати їх повернення на рахунки управителя, коли дефіцит фінансування буде покритий за рахунок коштів нових довірителів.

Деякі управителі ФФБ, прагнучи уникнути ризиків, пов’язаних із законодавчими розбіжностями, вважають за краще покривати дефіцит ФФБ-фінансування за допомогою прямих перерахувань з власного рахунка на рахунок забудовника.

Але в такому разі, боїмося, управитель зіткнеться з іще більшими проблемами.

Якщо кошти на рахунок забудовника надходять не з рахунка ФФБ, а з рахунка управителя, то це означає, що управитель діє не в інтересах довірителів, а у своїх власних. Отже, таке перерахування вимагає відповідного цивільно-правового обґрунтування, відмінного від того, яке сформатоване Законом № 978.

У цій ситуації управитель буде виступати у відносинах із забудовником, точно кажучи, не як управитель, а як звичайний замовник будівництва житла.

І тоді перед учасниками операції постане проблема введення їх взаємовідносин у рамки, регламентовані статтею 4 Закону № 1560. А ця стаття, фактично допускає можливість безпосереднього залучення коштів фізичних та юридичних осіб до фінансування та інвестування будівництва житлових об’єктів тільки у вигляді випуску цільових облігацій. Інші варіанти прямого фінансування забудовника пов’язані з ризиком звинувачень у порушенні обмежень статті 4 Закону № 1560.

Крім того, сторони мають визначитися з процедурами оформлення прав власності на ту нерухомість, яку буде побудовано за рахунок такого фінансування.

А управитель, крім того, не повинен забувати, що можливості його бізнес-діяльності дуже звужено законодавчими актами, що регламентують статус фінансової установи. І навряд чи він зможе продавати побудоване житло на систематичній основі.

Обережні управителі застосовують складніший механізм фінансування. Спочатку створюється підприємство, підконтрольне компанії управителя. На рахунок цього підприємства вносяться (наприклад, як внесок до статутного фонду) власні кошти управителя.

Потім таке підприємство укладає з компанією управителя договір довірчого управління і приєднується до ФФБ як довіритель, який де-факто афілійовано управителю.

Отже, власні кошти компанії управителя абсолютно легітимно збільшують фінансовий потенціал ФФБ і можуть безперешкодно використовуватися для фінансування будівництва об’єкта.

Коли відповідні об’єкти інвестування виявляються запитаними новими інвесторами, афілійований довіритель розриває договір управління, вилучає із ФФБ свої кошти, звільняючи місце незалежним довірителям.

Якщо ж претендентів на участь у ФФБ щодо відповідних об’єктів інвестування не знайдеться, то підконтрольне компанії управителя підприємство буде самостійно реалізовувати отримані від забудовника квартири. Доходи від такої реалізації можуть принести прибуток. І тоді внесені управителем кошти можуть повернутися до нього, наприклад, як дивіденди. Хоча можливі й інші варіанти повернення коштів на рахунки управителя.