Глава* первая — недвижимая (размышления о налоге на недвижимость)

Плохие новости разлетаются быстро. Да и мы не склонны скрывать от вас, уважаемые коллеги, ту информацию, с которой рано или поздно вы все равно столкнетесь. Поэтому буквально в первые дни нового года вы уже знали, что в 2015 году вам придется платить налог не только за жилую, но и за нежилую недвижимость (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 1-2, с. 5).

Кто платит?

Увы, но это нововведение цепляет не только ваше предприятия, владеющее жилой и/или нежилой недвижимостью, но и вас лично, если таковая есть у вас в собственности.

В общем, вы поняли, что

плательщиками налога на недвижимость выступают физические и юридические лица (в том числе нерезиденты), являющиеся собственниками объектов жилой и/или нежилой недвижимости (п.п. 266.1.1 НКУ**)

Сразу успокоим: по новым правилам и за нежилую и за жилую недвижимость физические лица впервые будут платить только в 2016 году за 2015-й (см. п.п. 2.1.2 письма ГФСУ от 16.01.2015 г. № 722/5/99-99-19-01-01-16). Как видите, еще полно времени вникнуть во все детали налогообложения, касающиеся вас лично. Кстати, может случиться так, что вас этот налог и не затронет, поскольку льготы для физлиц законодатель отменить побоялся. Хотя и вполовину сократил имевшиеся ранее, но с правом увеличить их на местах.

А вот на то, чтобы помочь вашему предприятию правильно задекларировать «недвижимый» налог и не переплатить лишнего, времени почти не осталось. Поэтому давайте условимся сегодня о налоге на недвижимое имущество «физиков» отдельно не говорить. Упомянем о нем только тогда, когда речь пойдет о физлицах-предпринимателях (ФЛП). Ведь им уже сейчас важно понимать, есть ли у них отсрочка на год, как у обычных граждан, или они должны отчитаться за свою недвижимость наперед, как это делают юрлица, и платить налог уже в этом году...

Договорились? Ну, вот и славно. А теперь вплотную приступаем к разговору, как правильно облагать налогом недвижимое имущество, принадлежащее юрлицам.

Что такое нежилая недвижимость?

Те, кто в течение последних двух лет имел дело с налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, знают, что рассчитать его крайне просто. Берете площадь вашего объекта недвижимости (с 01.04.2014 г. — общую // см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 32, с. 40), умножаете на ставку и в результате получаете годовую сумму налога. После чего делите ее на четыре части (налог уплачивается поквартально равными долями — см. п.п. 266.7.5 НКУ), заносите все упомянутые показатели в декларацию и — вуаля! — дело сделано.

К счастью, в этом плане сейчас ничего не изменилось. Значит, кто делал это раньше, запросто сделает и теперь, а кто будет делать впервые — посоветуется с более опытным коллегой. ☺

В общем, вы поняли, что вопрос не в этом. Вопрос — что после расширения базы налогообложения и включения в нее нежилой недвижимости следует считать таковой?

Определение объектов нежилой недвижимости, а также их примерный (неисчерпывающий!) перечень содержатся в п.п. 14.1.129¹ НКУ. И оно достаточно «резиновое»:

объекты нежилой недвижимости — здания, помещения, не отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду

Таким образом, при наличии у вашего предприятия документов, подтверждающих право собственности на любой (жилой либо нежилой) недвижимый объект, вы обязаны самостоятельно включить его в базу налогообложения исходя из общей площади каждого отдельного объекта (п.п. 266.3.3 НКУ).

Похоже, что при такой формулировке всякие там недострои/долгострои/самострои выпадают из объекта налогообложения. По причине отсутствия на них регистрационных документов как на самостоятельный объект гражданского оборота. Ну разве что вы пожелаете зарегистрировать за собой право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество в порядке, предусмотренном ст. 376 ГКУ*. Тогда за такой узаконенный самострой налог придется платить.

Кстати, есть возможность зарегистрировать право собственности и на объект незавершенного строительства (см. абзац второй ч. 3 ст. 331 ГКУ). После этого он приобретает признаки полноценной недвижимости. Таким образом, если по каким-то своим соображениям вы воспользуетесь такой возможностью, вам также придется платить налог на недвижимость за недострой.

Короче говоря, помните, что согласно ч. 2 ст. 331 ГКУ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Вместе с тем,

если право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, то оно возникает с момента государственной регистрации

Значит, только наличие у вас такого права, зарегистрированного должным образом, приводит к необходимости уплачивать налог за тот или иной объект недвижимого имущества.

Вернемся все же к разговору о нежилой недвижимости.

Обращаем внимание, что в перечне нежилых объектов из п.п. 14.1.129¹ НКУ, среди прочих, прямо названы:

а) здания гостиничные — гостиницы, мотели, кемпинги, пансионаты, туристические базы, горные приюты, лагеря для отдыха, дома отдыха. Это, кстати, сразу снимает неоднозначность в налогообложении таких объектов, поскольку раньше налоговики настаивали на уплате налога за них как за жилую недвижимость (см. консультацию из БЗ в подкатегории 506.02 со сроком действия до 01.01.2015 г.). Теперь же это — нежилая недвижимость, что в течение 2015 года дает определенный выигрыш в сумме налога. Ведь ставка для нежилых объектов на этот переходный период будет меньше*, чем для жилых (см. п. 33 подразд. 10 разд. XX НКУ);

б) здания офисные — здания финансового обслуживания, административно-бытовые здания (последние представляют интерес в контексте необлагаемых налогом зданий промышленности — об этом дальше);

в) здания торговые — торговые центры, универмаги, магазины, крытые рынки, СТО, столовые, кафе, базы и склады предприятий торговли и общественного питания (в противовес складским помещениям промышленных предприятий, которые не являются объектом налогообложения — об этом чуть позже).

Не станем перечислять их все, ведь из-за п.п. «є» п.п. 14.1.129¹ НКУ (другие здания) этот список воистину безразмерный! Как и обещали, остановимся на более интересном.

Что из нежилого не облагается?

Наверняка за два предыдущих года, когда взимался налог на недвижимость в его прежнем («жилом») виде, вы хорошо усвоили: юрлица никаких льгот по этому налогу не имеют. Исключение, установленное старой редакцией п.п. 265.4.2 НКУ для объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности религиозных организаций Украины, только подтверждает это правило.

Сегодня ситуация несколько другая, хотя о льготах (в виде уменьшения облагаемой площади на 60/120/180 м² согласно п.п. 266.4.1 НКУ) для «юриков» речи, как и прежде, нет. Зато в п.п. 266.2.2 НКУ появился перечень объектов недвижимого имущества, не облагаемых налогом на недвижимость. И для юрлиц он представляет куда больший интерес по сравнению со старым перечнем жилой недвижимости, не облагаемой налогом, из «дореформенного» п.п. 265.2.2 НКУ. Новый перечень — общий как для физических, так и для юридических лиц, хотя не все из представленных в нем позиций универсальны с точки зрения круга плательщиков.

Из того, что стоит отметить:

не являются объектами налогообложения объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности органов госвласти и местного самоуправления

Хотя это было и раньше, но сегодня особо выделим эту позицию. Ведь с платой за землю бюджетникам так не повезло — согласно новой редакции ст. 282 НКУ земельный налог теперь им придется платить по полной программе**.

Из того, чего не было раньше, можно также назвать объекты жилой и нежилой недвижимости:

— организаций, созданных органами госвласти и местного самоуправления, которые полностью содержатся за счет бюджета и являются неприбыльными,

а также

— находящиеся в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий.

Но самое сладкое не это. В меню, приготовленном по рецепту из п.п. 266.2.2 НКУ, есть целых три замечательных блюда (пп. «е», «є» и «ж»), которые сулят наслаждение многим гурманам ☺. Ведь с их помощью многие субъекты хозяйствования смогут законным путем вывести из-под налогообложения целый ряд довольно распространенных объектов недвижимости!

Вот только пока неясно, как к ним подступиться. Да и расшифровки ингредиентов каждого из таких блюд соответствующий подпункт не содержит. А это внушает довольно веские опасения, что повара из ДФСУ, как всегда, намешают туда чего-нибудь неудобоваримого. После чего напрочь пропадет аппетит у юрлиц, желающих их отведать... ☹ Поторопимся же хотя бы присмотреться к тому, что предлагает законодатель, пока оно имеет первозданный вкус.

Итак, согласно пп. «е» и «ж» п.п. 266.2.2 НКУ не должны облагаться налогом на недвижимость соответственно:

— объекты нежилой недвижимости, используемые субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, которые проводят свою деятельность в малых архитектурных формах (МАФах, киосках) и на рынках,

а также

— здания, сооружения сельхозтоваропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности.

По первой позиции трудно вообще сказать что-либо внятное. Поскольку так же невнятно сформулирована сама норма. Для нас так и осталось неясным, освобождаются от налогообложения только МАФы и киоски бизнесменов малой и средней руки, или заодно все другие их объекты недвижимости, в том числе те, в которых они деятельности не ведут. Расхлебать это блюдо, видно, под силам только представителям «Адской кухни», т. е. ГФСУ... ☺

По второй же позиции можем предположить, что налоговики будут ссылаться на определение сельхозтоваропроизводителя из п.п. 14.1.235 НКУ. И хотя законодатель привел его только для сельхоз-единщиков (бывших ФСНщиков), это все же лучше, чем совсем ничего.

Здания промышленности — что это и с чем его едят?

Остановимся, пожалуй, на самом важном п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ, согласно которому

не являются объектами налогообложения здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий

Замысел законодателя, на первый взгляд, очевиден — ослабить налоговое бремя на отечественную промышленность. Но это если говорить в целом. А если задаться конкретным вопросом, что же такое «здания промышленности», то, увы, законодатель на него ответа не дает. Можно, конечно, поискать его в ДК 018-2000*. В нем под кодом 1251 «Здания промышленные» классифицированы крытые здания промышленного назначения, например, фабрики, мастерские, бойни, пивоваренные заводы, сборочные предприятия и т. п. по их функциональному назначению. Одним словом, это здания предприятий** разных отраслей промышленности.

Но это нам мало что дает, поскольку непонятно, а что такое, собственно, промышленность. За ответом обратимся к другому статсправочнику — КВЭД-2010***. Правда, в нем определен термин «процесс промышленного производства», причем исключительно для статистических целей. А вы ведь хорошо помните, как сами налоговики заявляли (см. письмо ГНАУ от 26.05.2011 г. № 14837/7/16-1517// «Налоги и бухгалтерский учет», 2011, № 46), что предоставленный субъекту хозяйствования код вида экономической деятельности не влияет на налогообложение? То-то же!

Но сейчас нам ничего не остается, кроме как сориентироваться по КВЭД-2010. А в нем процесс промышленного производства связан с хоздеятельностью в секциях B «Добывающая промышленность и разработка карьеров», C «Перерабатывающая промышленность», D «Поставки электроэнергии, газа, пара и кондиционированного воздуха», E «Водоснабжение; канализация, обращение с отходами» и F «Строительство».

Если соответствующие коды у вас есть — это, считай, уже полдела.

Вот только не всегда это может сработать. Ведь зачастую промышленные предприятия в своих производственных помещениях никакой деятельности не ведут, а сдают их в аренду. И тогда механический цех, реконструированный арендатором в бизнес-центр или аквапарк, вряд ли можно исключить из объектов обложения «недвижимым» налогом.

Ладно, а если и код нужный есть, и промышленное производство ведется, но при этом такая деятельность занимает в структуре доходов предприятия не главенствующее место? Другими словами, если промышленное производство не является основным видом деятельности, тогда что?

В таком случае, на наш взгляд,

объект недвижимости, участвующий в промышленном производстве, не является объектом налогообложения независимо от объема произведенной промышленной продукции

Причем такой объект не должен облагаться налогом за всю площадь. В этом случае не стоит выдумывать какой-либо расчетный способ, чтобы освободить промышленное здание от налогообложения лишь в той доле, какую доход от промпроизводства занимает в общем доходе предприятия. Раз НКУ об этом молчит, то и вы молчите. ☺

А сам факт ведения хоздеятельности в какой-либо из отраслей промышленности вы можете подтвердить соответствующей статистической отчетностью. Ну, или самое простое — ведомостью распределения численности работников, годового фактического объема реализованной продукции (работ, услуг) по видам экономической деятельности, которая подается ежегодно до 25 января в «несчастный» Фонд (читайте о ней в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 1-2, с. 27).

В этом отчете, как в капле воды, отражается вся ваша деятельность по кодам КВЭД. Вот только жаль, что за прошлый год. А декларацию по налогу на недвижимость вы подаете на год текущий. Но тут уже не до жиру — быть бы живу! Вполне возможно, что даже такой, казалось бы, слабенький аргумент в пользу вашего пролетарского, пардон, промышленного происхождения спасет если не жизнь, то финансовое здоровье вашего предприятия.

Подводя итог этого подраздела, отметим, что вопросов, освобождаются ли от «недвижимого» налога те или иные объекты нежилой недвижимости, огромное множество. Вот только некоторые из них, прозвучавшие в ходе недавнего вебинара, проведенного редакцией.

1. Если в здании производственного цеха размещены культурно-бытовые помещения (столовая, библиотека, медпункт и т. п.), облагать ли налогом площадь таких «непромышленных» помещений? Или считать необлагаемым все здание цеха? Мы — за второй вариант! Ну а там, как знать, что взбредет в голову налоговикам...

2. Административно-бытовые здания промпредприятий — объект налогообложения или нет? Ведь, с одной стороны, они тоже здания промышленности, поскольку вряд ли можно представить себе завод без заводоуправления. И в бухучете завода расходы на содержание его заводоуправления занимают достойное место в составе общепроизводственных расходов. А после распределения — и в себестоимости продукции промышленности.

С другой стороны, в перечне объектов нежилой недвижимости из п.п. 14.1.129¹ НКУ (см. об этом выше) админздания (п.п. «б» указанного подпункта) приведены отдельно от зданий промышленных и складов (п.п. «ґ»). Скорее всего, это сыграет решающую роль в обложении всех без разбору админ- зданий «недвижимым» налогом.

3. Еще один интересный вопрос:

облагаются ли склады, принадлежащие ФЛП, который занимается промышленным производством?

Обратите внимание: в освобождающей норме речь буквально идет о «складских помещениях промышленных предприятий». Тут, как говорится, бабушка надвое сказала — ответ снова-таки зависит от разъяснений налоговиков. Как они посчитают, так и будет.

Ведь самим ФЛП, судя по всему, налоговые обязательства рассчитает контролирующий орган. При этом исходить контролеры будут из того, что ФЛП в первую очередь физлицо и вся его недвижимость зарегистрирована на обычного гражданина, а не на предпринимателя. Значит, кто из физлиц-предпринимателей захочет добиться освобождения по п.п. 266.2.2 НКУ, тем придется обращаться с документами на «необъектную» недвижимость в свою местную ГНИ. Времени еще много, поскольку, подчеркнем снова, «физики» начнут платить за нежилую недвижимость только в будущем году.

К сожалению, мы не можем привести здесь все злободневные вопросы, которые уже сейчас волнуют плательщиков «недвижимого» налога. На самые типичные из них мы в ближайшее время ответим на страницах тематического номера «Вы спрашивали на вебинаре». Но один из них, самый животрепещущий, мы никак не можем обойти стороной.

Когда начинать платить налог за нежилую недвижимость?

Из статьи на с. 9 вы уже знаете, что налог на недвижимость как составляющая налога на имущество относится к местным налогам (см. п. 10.3 НКУ). Мало того, для его взимания требуется, чтобы местные власти приняли решение об установлении этого налога и утвердили его ставки. Получается, без такого решения вашего местного совета налог можно не платить? И да, и нет. Поясним, что мы имеем в виду.

Смотрите, согласно п.п. 12.3.4 НКУ решение об установлении местных налогов орган местного самоуправления обнародует до 15 июля года, предшествующего бюджетному периоду, в котором планируется взимать такие местные налоги. Понятно, что в отношении нежилой недвижимости муниципалитеты никак не могли принять указанное решение на 2015 год до 15.07.2014 г. Ведь парламент постановил облагать нежилые объекты перед самым Новым годом. Значит, как бы ни изворачивались местные власти, налог на нежилую недвижимость сможет заработать только с начала 2016 года!

Тем не менее, большинство решений, которые появились к настоящему времени (например, Харьковского и Сумского горсоветов), не заморачиваются подобными проблемами. Они предписывают облагать налогом нежилую недвижимость прямо сейчас*. То есть устанавливают дату вступления в силу своих решений задним числом — с 01.01.2015 г. Честно скажем, согласиться с ними — это наиболее безопасный путь, которым мы советуем идти налогоплательщикам — юридическим лицам.

Другими словами, чтобы избежать лишних неприятностей, до 20 февраля подайте декларацию по своим нежилым объектам по месту их расположения. Сделайте это по форме, утвержденной приказом Минфина от 01.07.2014 г. № 735, ибо другой пока нет. Если же появятся либеральные разъяснения ГФСУ, вы всегда сможете уточнить налоговые обязательства, а переплату вернуть или зачесть на будущее. Впрочем, если местные советы до этой даты не примут никаких решений по нежилой недвижимости, то и декларировать будет нечего. Если, конечно, у предприятия нет других облагаемых объектов — жилой недвижимости (о ней чуть ниже).

Помните, что ставки налога на нежилую недвижимость в 2015 году не могут превышать 1 % размера минзарплаты (МЗП), установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 м² базы налогообложения, т. е. 12,18 грн./м².

Что касается жилой недвижимости, то поскольку она облагалась и раньше (согласно старой редакции ст. 265 НКУ), то требование об уплате налога за нее в текущем году вполне легитимно. Единственное, что надо иметь в виду — ставки теперь не могут превышать 2 % размера МЗП, т. е. в 2015 году — 24,36 грн./м².

Осталось добавить, что действующая пока форма декларации приспособлена лишь для жилой недвижимости. Поэтому плательщики, имеющие в собственности еще и нежилые объекты, вынуждены будут либо валить все в одну кучу, либо подавать две отдельные декларации. И здесь без оперативных указаний налогового ведомства, видимо, не обойтись. Надеемся, они скоро появятся.

Ждите ответа, ждите ответа, ждите ответа...

выводы

• Нежилая недвижимость, в отношении которой в НКУ нет указаний о ее «необъектности», облагается исходя из всей общей площади. Иначе говоря, балконы, подвалы, чердаки, коридоры, подсобные помещения — все попадает под налогообложение. Как, впрочем, и по жилым объектам (правда, с уменьшением их общей площади на льготные 60/120/180 м²).

• Если местные власти в явной форме откажутся устанавливать налог на недвижимость, то баба с воза, а гора — с плеч ☺. Декларацию в таком случае подавать не надо. А вот если, наоборот, установят обязательность его уплаты уже в этом году, то мы советуем все же отчитаться. Срок — до 20.02.2015 г. Форма — «старо-новая», утвержденная приказом Минфина от 01.07.2014 г. № 735.