Глава* перша — нерухома (роздуми про податок на нерухомість)

Погані новини розлітаються швидко. Та й ми не схильні приховувати від вас, шановні колеги, ту інформацію, з якою рано чи пізно ви все одно зус­трінетеся. Тому буквально в перші дні нового року ви вже знали, що у 2015 році вам доведеться сплачувати податок не тільки за житлову, а й за нежитлову нерухомість (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 1 — 2, с. 5).

Хто сплачує?

На жаль, це нововведення стосується не тільки вашого підприємства, яке володіє житловою та/або нежитловою нерухомістю, а й вас особисто, якщо така є у вас у власності.

Загалом, ви зрозуміли, що

платниками податку на нерухомість є фізичні та юридичні особи (у тому числі нерезиденти) — власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (п.п. 266.1.1 ПКУ*)

Одразу заспокоїмо: за новими правилами і за нежитлову, і за житлову нерухомість фізичні особи вперше сплачуватимуть тільки у 2016 році за  2015-й (див. п.п. 2.1.2 листа ДФСУ від 16.01.2015 р. № 722/5/99-99-19-01-01-16). Як бачите, ще достатньо часу вникнути в усі деталі оподаткування, що стосуються вас особисто. До речі, може статися так, що вас цей податок і не торкнеться, оскільки пільги для фізосіб законодавець скасувати побоявся. Хоча й наполовину скоротив ті, що були раніше, але з правом збільшити їх на місцях.

А ось на те, щоб допомогти вашому підприємству правильно задекларувати «нерухомий» податок і не переплатити зайвого, часу майже не залишилося. Тому давайте умовимося сьогодні про податок на нерухоме майно «фізиків» окремо не говорити. Згадаємо про нього тільки тоді, коли йтиметься про фізосіб-підприємців (ФОП). Адже їм уже зараз важливо розуміти, чи є в них відстрочка на рік, як у звичайних громадян, чи вони повинні відзвітувати за свою нерухомість наперед, як це роблять юрособи, і сплачувати податок уже цього року…

Домовилися? Ну, от і чудово. А тепер поговоримо, як правильно оподатковувати нерухоме майно, належне юрособам.

Що таке нежитлова нерухомість?

Ті, хто протягом останніх двох років мав справу з податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, знають, що розрахувати його дуже просто. Берете площу вашого об’єкта нерухомості (з 01.04.2014 р. — загальну // див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 32, с. 40), множите на ставку і в результаті отримуєте річну суму податку. Після чого ділите її на чотири частини (податок сплачується поквартально рівними частками — див. п.п. 266.7.5 ПКУ), заносите всі зазначені показники до декларації і — вуаля! — справу зроблено.

На щастя, у цьому плані наразі нічого не змінилося. Отже, хто робив це раніше, запросто зробить і тепер, а хто робитиме вперше — порадиться з більш досвідченим колегою. ☺

Загалом, ви зрозуміли, що питання не в цьому. Питання — що після розширення бази оподаткування та включення до неї нежитлової нерухомості слід вважати такою?

Визначення об’єктів нежитлової нерухомості, а також їх приблизний (невичерпний!) перелік містяться в п.п. 14.1.129¹ ПКУ. І воно достатньо «гумове»:

об’єкти нежитлової нерухомості — будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду

Таким чином, за наявності у вашого підприємства документів, що підтверджують право власності на будь-який (житловий або нежитловий) нерухомий об’єкт, ви зобов’язані самостійно включити його до бази оподаткування виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта (п.п. 266.3.3 ПКУ).

Схоже, що при такому формулюванні різні недобуди/довгобуди/самобуди випадають з об’єкта оподаткування. Унаслідок відсутності на них реєстраційних документів як на самостійний об’єкт цивільного обороту. Ну хіба що ви побажаєте зареєструвати за собою право власності на самовільно побудоване нерухоме майно в порядку, передбаченому ст. 376 ЦКУ*. Тоді за такий узаконений самобуд податок доведеться сплачувати.

До речі, є можливість зареєструвати право власності й на об’єкт незавершеного будівництва (див. абзац другий ч. 3 ст. 331 ЦКУ). Після цього він набуває ознак повноцінної нерухомості. Таким чином, якщо з якихось своїх міркувань ви скористаєтеся такою можливістю, вам також доведеться сплачувати податок на нерухомість за недобуд.

Пам’ятайте, що згідно з ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Водночас

якщо право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації, то воно виникає з моменту державної реєстрації

Значить, тільки наявність у вас такого права, зареєстрованого належним чином, призводить до необхідності сплачувати податок за той чи інший об’єкт нерухомого майна.

Повернемося все ж до розмови про нежитлову нерухомість.

Звертаємо увагу, що в переліку нежитлових об’єктів з п.п. 14.1.129¹ ПКУ, серед інших, прямо названо:

а) будівлі готельні — готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку. Це, до речі, одразу знімає неоднозначність в оподаткуванні таких об’єктів, оскільки раніше податківці наполягали на сплаті податку за них як за житлову нерухомість (див. консультацію з БЗ у підкатегорії 506.02 зі строком дії до 01.01.2015 р.). Тепер же це — нежитлова нерухомість, що протягом 2015 року дає певний виграш у сумі податку. Адже ставка для нежитлових об’єктів на цей перехідний період буде менша*, ніж для житлових (див. п. 33 підрозд. 10 розд. XX ПКУ);

б) будівлі офісні — будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі (останні становлять інтерес у контексті неоподатковуваних будівель промисловості — про це далі);

в) будівлі торговельні — торговельні центри, універмаги, магазини, криті ринки, СТО, їдальні, кафе, бази та склади підприємств торгівлі і громадського харчування (на противагу складським приміщенням промислових підприємств, які не є об’єктом оподаткування, — про це дещо пізніше).

Не станемо перелічувати їх усі, адже через п.п. «є» п.п. 14.1.129¹ ПКУ (інші будівлі) цей список воістину безмежний! Як і обіцяли, зупинимося на більш цікавому.

Що з нежитлового не оподатковується?

Напевно за два попередні роки, коли справлявся податок на нерухомість у його колишньому («житловому») вигляді, ви добре засвоїли: юрособи жодних пільг щодо цього податку не мають. Виняток, установлений старою редакцією п.п. 265.4.2 ПКУ для об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій України, тільки підтверджує це правило.

Сьогодні ситуація дещо інша, хоча про пільги (у вигляді зменшення оподатковуваної площі на 60/120/180 м² згідно з п.п. 266.4.1 ПКУ) для «юриків», як і раніше, не йдеться. Тим часом у п.п. 266.2.2 ПКУ з’явився перелік об’єктів нерухомого майна, що не обкладаються податком на нерухомість. І для юросіб він становить набагато більший інтерес порівняно зі старим переліком житлової нерухомості, що не обкладається податком, з «дореформеного» п.п. 265.2.2 ПКУ. Новий перелік — загальний як для фізичних, так і для юридичних осіб, хоча не всі з наведених у ньому позицій універсальні з точки зору кола платників.

З того, що варто зазначити:

не є об’єктами оподаткування об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, що перебувають у власності органів держвлади і місцевого самоврядування

Хоча це було й раніше, але сьогодні особливо виділимо цю позицію. Адже з платою за землю бюджетникам так не пощастило — згідно з новою редакцією ст. 282 ПКУ земельний податок тепер їм доведеться сплачувати по повній!**.

З того, чого не було раніше, можна також назвати об’єкти житлової та нежитлової нерухомості:

— організацій, створених органами держвлади та місцевого самоврядування, які повністю утримуються за рахунок бюджету і є неприбутковими,

а також

— ті, що перебувають у власності громадських організацій інвалідів та їх підприємств.

Але найсолодше не це. У меню, приготованому за рецептом з п.п. 266.2.2 ПКУ, є аж три чудові страви (пп. «е», «є» і «ж»), які обіцяють насолоду багатьом гурманам ☺. Адже з їх допомогою чимало суб’єктів господарювання зможуть законним шляхом вивести з-під оподаткування низку досить поширених об’єктів нерухомості!

Ось тільки поки що не зрозуміло, як до них підступитися. Та й розшифровки інгредієнтів кожної з таких страв відповідний підпункт не містить. А це вселяє досить вагомі побоювання, що кухарі з ДФСУ, як завжди, намішають туди чого-небудь неїстівного. Після чого геть зникне апетит у юросіб, які забажають їх покуштувати… ☹ Поквапимося ж хоча б придивитися до того, що пропонує законодавець, доки воно має первозданний смак.

Отже, згідно з пп. «е» і «ж» п.п. 266.2.2 ПКУ не повинні обкладатися податком на нерухомість відповідно:

— об’єкти нежитлової нерухомості, що використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, які проводять свою діяльність у малих архітектурних формах (МАФах, кіосках) і на ринках,

а також

— будівлі, споруди сільгосптоваровиробників, призначені для використання безпосередньо в сільськогосподарській діяльності.

Щодо першої позиції важко взагалі сказати що-небудь напевно. Оскільки нечітко сформульована сама норма. Для нас так і залишилося незрозумілим, звільняються від оподаткування тільки МАФи і кіоски бізнесменів малої та середньої руки, чи заразом і всі інші їх об’єкти нерухомості, у тому числі ті, в яких вони діяльності не ведуть. Схоже, розтлумачити цю норму під силу тільки представникам «Пекельної кухні», тобто ДФСУ. Ну що ж, наварили каші - хай самі тепер і їдять…☺

Щодо другої позиції можемо припустити, що податківці посилатимуться на визначення сільгосптоваровиробника з п.п. 14.1.235 ПКУ. І хоча законодавець навів його тільки для сільгосп-єдинників (колишніх ФСПшників), це все ж краще, ніж зовсім нічого.

Будівлі промисловості — що воно й до чого?

Зупинимося, мабуть, на найважливішому п.п. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ, згідно з яким

не є об’єктами оподаткування будівлі промисловості, зокрема виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств

Задум законодавця, на перший погляд, очевидний — ослабити податковий тягар на вітчизняну промисловість. Але це якщо говорити в цілому. А якщо задатися конкретним запитанням, що ж таке «будівлі промисловості», то, на жаль, законодавець на нього відповіді не дає. Можна, звичайно, пошукати його в ДК 018-2000*. У ньому під кодом 1251 «Будівлі промислові» класифіковано криті будівлі промислового призначення, наприклад, фабрики, майстерні, бойні, пивоварні заводи, складальні підприємства тощо за їх функціональним призначенням. Словом, це будівлі підприємств** різних галузей промисловості.

Але це нам мало що дає, оскільки незрозуміло, а що таке, власне, промисловість. За відповіддю звернемося до іншого статдовідника — КВЕД-2010***. Щоправда, у ньому визначено термін «процес промислового виробництва», причому виключно для статистичних цілей. Адже ви добре пам’ятаєте, як самі податківці заявляли (див. лист ДПАУ від 26.05.2011 р. № 14837/7/16-1517 // «Податки та бухгалтерський облік», 2011, № 46), що наданий суб’єкту господарювання код виду економічної діяльності не впливає на оподаткування? Ось воно як!

Але зараз нам нічого не залишається, крім як зорієнтуватися за КВЕД-2010. А в ньому процес промислового виробництва пов’язаний з госпдіяльністю у секціях B «Добувна промисловість і розробка кар’єрів», C «Переробна промисловість», D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиціонованого повітря», E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами» і F «Будівництво».

Якщо відповідні коди у вас є — це, вважай, вже півділа.

Ось тільки не завжди це може спрацювати. Адже нерідко промислові підприємства у своїх виробничих приміщеннях ніякої діяльності не ведуть, а здають їх в оренду. І тоді механічний цех, реконструйований орендарем у бізнес-центр або аквапарк, навряд чи можна вилучити з об’єктів обкладення «нерухомим» податком.

Гаразд, а якщо і код потрібний є, і промислове виробництво ведеться, але при цьому така діяльність займає у структурі доходів підприємства не очільне місце? Інакше кажучи, якщо промислове виробництво не є основним видом діяльності, тоді що?

У такому разі, на наш погляд,

об’єкт нерухомості, що бере участь у промисловому виробництві, не є об’єктом оподаткування незалежно від обсягу виробленої промислової продукції

Причому такий об’єкт не повинен оподатковуватися за всю площу. У цьому випадку не варто вигадувати якогось розрахункового способу, щоб звільнити промислову будівлю від оподаткування лише у тій частці, яку дохід від промвиробництва займає в загальному доході підприємства. Оскільки ПКУ про це мовчить, то й ви мовчіть. ☺

А сам факт ведення госпдіяльності в будь-якій із галузей промисловості ви можете підтвердити відповідною статистичною звітністю. Ну, або найпростіше — відомістю розподілу чисельності працівників, річного фактичного обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг) за видами економічної діяльності, що подається щороку до 25 січня до «нещасного» Фонду (читайте про неї в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 1 — 2, с. 27).

У цьому звіті, як у краплині води, відбивається вся ваша діяльність за кодами КВЕД. От тільки шкода, що за минулий рік. А декларацію з податку на нерухомість ви подаєте на рік поточний. Але тут уже не до жиру, аби живу! Цілком можливо, що навіть такий, здавалося б, слабенький аргумент на користь вашого пролетарського, пардон, промислового походження врятує якщо не життя, то фінансове здоров’я вашого підприємства.

Підбиваючи підсумок цього підрозділу, зазначимо, що питань, чи звільняються від «нерухомого» податку ті або інші об’єкти нежитлової нерухомості, безліч. Ось тільки деякі з них, що прозвучали під час нещодавнього вебінару, проведеного редакцією.

1. Якщо в будівлі виробничого цеху розміщено культурно-побутові приміщення (їдальня, бібліотека, медпункт тощо), чи оподатковувати площу таких «непромислових» приміщень? Чи вважати неоподатковуваною всю будівлю цеху? Ми — за другий варіант! Ну а там, хтозна, що вигадають податківці…

2. Адміністративно-побутові будівлі промпідприємств — об’єкт оподаткування чи ні? Адже, з одного боку, вони теж будівлі промисловості, оскільки навряд чи можна уявити собі завод без заводоуправління. І в бухобліку заводу витрати на утримання його заводоуправління посідають гідне місце у складі загальновиробничих витрат. А після розподілу — і в собівартості продукції промисловості.

З іншого боку, у переліку об’єктів нежитлової нерухомості з п.п. 14.1.129¹ ПКУ (див. про це вище) адмінбудівлі (п.п. «б» вказаного підпункту) наведено окремо від будівель промислових і складів (п.п. «г»). Швидше за все, це зіграє вирішальну роль в обкладенні всіх без розбору адмінбудівель «нерухомим» податком.

3. Ще одне цікаве запитання:

чи оподатковуються склади, що належать ФОП, який займається промисловим виробництвом?

Зверніть увагу: у звільняючій нормі буквально йдеться про «складські приміщення промислових підприємств». Тут, як-то кажуть, бабця надвоє ворожила — відповідь знову ж таки залежить від роз’яснень податківців. Як вони вирішать, так і буде.

Адже самим ФОП, судячи з усього, податкові зобов’язання має розрахувати контролюючий орган. При цьому виходити контролери будуть з того, що ФОП перш за все фізособа і вся його нерухомість зареєстрована на звичайного громадянина, а не на підприємця. Отже, коли хтось з фізосіб-підприємців захоче добитися звільнення згідно з п.п. 266.2.2 ПКУ, йому доведеться звернутися з документами на «необ’єктну» нерухомість до своєї місцевої ДПІ. Часу ще багато, оскільки, підкреслимо знову, «фізики» почнуть сплачувати за нежитлову нерухомість тільки наступного року.

На жаль, ми не можемо навести тут усі нагальні запитання, які вже зараз турбують платників «нерухомого» податку. На найтиповіші з них ми найближчим часом відповімо на сторінках тематичного номера «Ви запитували на вебінарі». Але одне з них, найактуальніше, ми ніяк не можемо обійти.

Коли починати сплачувати податок за нежитлову нерухомість?

Зі статті на с. 9 ви вже знаєте, що податок на нерухомість як складова податку на майно належить до місцевих податків (див. п. 10.3 ПКУ). Мало того, для його справляння потрібно, щоб місцева влада прийняла рішення про встановлення цього податку та затвердила його ставки. Виходить, без такого рішення вашої місцевої ради податок можна не сплачувати? І так, і ні. Пояснимо, що ми маємо на увазі.

Дивіться, згідно з п.п. 12.3.4 ПКУ рішення про встановлення місцевих податків орган місцевого самоврядування оприлюднює до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується справляти такі місцеві податки. Зрозуміло, що стосовно нежитлової нерухомості муніципалітети ніяк не могли прийняти зазначене рішення на 2015 рік до 15.07.2014 р. Адже парламент постановив оподатковувати нежитлові об’єкти перед самим Новим роком. Отже, як би не крутила місцева влада, податок на нежитлову нерухомість зможе запрацювати тільки з початку 2016 року!

Проте більшість рішень, які з’явилися дотепер (наприклад, Харківської та Сумської міськрад), не переймаються подібними проблемами. Вони приписують оподатковувати нежитлову нерухомість просто зараз*. Тобто встановлюють дату набуття чинності своїми рішеннями заднім числом — з 01.01.2015 р. Якщо чесно, то погодитися з ними — це найбезпечніший шлях, яким ми радимо йти платникам податків — юридичним особам.

Інакше кажучи, щоб уникнути зайвих неприємностей, до 20 лютого подайте декларацію за своїми нежитловими об’єктами за місцем їх розташування. Зробіть це за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 01.07.2014 р. № 735, бо іншої поки що немає. Якщо ж з’являться ліберальні роз’яснення ДФСУ, ви завжди зможете уточнити податкові зобов’язання, а переплату повернути або зарахувати на майбутнє. Утім, якщо місцеві ради до цієї дати не приймуть жодних рішень щодо нежитлової нерухомості, то й декларувати буде нічого. Якщо, звичайно, в підприємства немає інших оподатковуваних об’єктів — житлової нерухомості (про неї дещо нижче).

Пам’ятайте, що ставки податку на нежитлову нерухомість у 2015 році не можуть перевищувати 1 % розміру мінзарплати (МЗП), установленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м² бази оподаткування, тобто 12,18 грн./м².

Що стосується житлової нерухомості, то оскільки вона оподатковувалася й раніше (згідно зі старою редакцією ст. 265 ПКУ), то вимога про сплату податку за неї в поточному році цілком легітимна. Єдине, що треба мати на увазі, — ставки тепер не можуть перевищувати 2 % розміру МЗП, тобто у 2015 році — 24,36 грн./м².

Залишилося додати, що чинна поки що форма декларації пристосована тільки для житлової нерухомості. Тому платники, які мають у власності ще й нежитлові об’єкти, змушені будуть або валити все в одну купу, або подавати дві окремі декларації. І тут без оперативних вказівок податкового відомства, мабуть, не обійтися. Сподіваємося, вони скоро з’являться.

Чекайте відповіді, чекайте відповіді, чекайте відповіді…

висновки

• Нежитлова нерухомість, щодо якої в ПКУ немає вказівок про її «необ’єктність», оподатковується виходячи з усієї загальної площі. Інакше кажучи, балкони, підвали, горища, коридори, підсобні приміщення — усе потрапляє під оподаткування. Як, утім, і за житловими об’єктами (щоправда, зі зменшенням їх загальної площі на пільгові 60/120/180 м²).

• Якщо місцева влада в явній формі відмовиться встановлювати податок на нерухомість, то баба з возу, а гора — з плечей. ☺ Декларацію в такому разі подавати не треба. А ось якщо, навпаки, установлять обов’язковість його сплати вже цього року, то ми радимо все ж відзвітувати. Строк — до 20.02.2015 р. Форма — «старо-нова», затверджена наказом Мінфіну від 01.07.2014 р. № 735.