Теми статей
Обрати теми

Компенсація земельного податку: коли платити та як оподатковувати

Хмелевський Ігор, податковий експерт
Підприємство орендує кілька приміщень у бізнес-центрі під офіс. Крім орендної плати, відшкодовуємо орендодавцеві (платнику ПДВ) частину його витрат із плати за землю пропорційно орендованій площі. Чи зобов’язані ми це робити? Якщо так, то як показати такі платежі у податковому обліку?

Для правильного розуміння правової природи «земельної» компенсації виходитимемо з того, що з точки зору цивільного законодавства:

— будівля або інша капітальна споруда/її частина (об’єкт оренди) є головною річчю, а

— земельна ділянка, яка прилягає до цієї будівлі або споруди, — приналежністю* такої головної речі (ч. 1 ст. 186 ЦКУ).

* Приналежність — це річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням.

Це означає, що не можна передати в оренду об’єкт нерухомості без одночасного надання наймачеві права користуватися земельною ділянкою, прилеглою до будівлі чи споруди (або хоча б частиною цієї ділянки). Адже за загальним правилом приналежність слідує за головною річчю (ч. 2 ст. 186 ЦКУ). У правильності такого підходу пересвідчуємося, зазирнувши до ст. 796 ЦКУ.

Водночас ст. 797 ЦКУ встановлює, що

плата, яка справляється з наймача будівлі чи іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею та плати за користування земельною ділянкою

Однак жодних приписів щодо необхідності визначати у договорі обидві складові орендної плати окремими сумами ст. 797 ЦКУ не містить, хоча й не забороняє цього. Тож за відсутності суворої нормативної регламентації орендодавці нерухомості часто вимагають від своїх орендарів окремо від орендної плати компенсувати ще й плату за землю, яку орендодавців зобов’язує сплачувати податкове законодавство. Наскільки правомірною є така вимога?

Зверніть увагу! Порядок виконання податкового обов’язку декларувати і вносити до бюджету плату за землю законодавчо врегульований у ПКУ і не може бути змінений за домовленістю сторін. Сформулювати кількома словами його можна так: лише особа, чиє речове право (власності, постійного користування або оренди) на земельну ділянку належним чином зареєстровано, набуває статусу платника плати за землю**. Отже, якщо у вашого орендодавця з цим усе гаразд, то плата за землю — його турбота.

** Яка справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (п.п. 14.1.147 ПКУ).

У свою чергу, орендар будівлі, споруди (їх частини) не є платником плати за землю до бюджету (див. 112.01 БЗ). Пояснюється це дуже просто: власне передача об’єкта нерухомості в оренду не змінює суб’єкта плати за землю — ним продовжує виступати хазяїн такої нерухомості, котрий є законним землекористувачем.

Разом з тим під час укладання договору оренди будівлі, споруди (їх частини) за домовленістю сторін (!) до складу орендної плати може бути віднесено плату за користування земельною ділянкою. Так роз’яснюють податківці у вищезгаданій консультації з БЗ. Отже, якщо така домовленість між вами досягнута, ви як орендар зобов’язані відшкодовувати орендодавцеві понесені ним витрати з плати за землю.

До речі, з правомірністю укладення договору про відшкодування земельного податку нещодавно погодився Верховний Суд (див. постанову від 28.03.2018 р. у справі № 910/1200/17*** // «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 54, с. 20). І хоча обставини тієї справи були дещо іншими, висновок ВС має залишитися незмінним: сторони можуть у договорі на власний розсуд, не порушуючи при цьому норм чинного законодавства, врегулювати зобов’язання щодо сплати земельного податку.

*** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73097988

Порада для тих, хто воліє не переплачувати. Обов’язково пересвідчіться в тому, що ваш орендодавець дійсно є платником плати за землю, а не вносить таку плату до бюджету із суто альтруїстичних міркувань. ☺ Бо, як не дивно, такі псевдоплатники трапляються і досі. Хоча, сподіваємося, після виходу УПК № 602 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 57, с. 4) із часом їх залишатиметься все менше і менше. Адже, за твердженням Мінфіну,

особа, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не повинна сплачувати земельний податок до моменту виникнення відповідних прав на цю земельну ділянку

Крім того, Мінфін дав добро на звільнення від земподатку ФОП-єдинників, які провадять будь-яку госпдіяльність із залученням власної нерухомості, у тому числі й при передачі її в оренду. А фіскали на сьогодні погоджуються з тим, що юрособи — єдиноподатники третьої групи за певних умов теж звільняються від сплати земельного податку за земельну ділянку під нерухомим майном, переданим в оренду (112.01 БЗ).

Якщо ваш орендодавець належить до якоїсь із перелічених категорій, то вимагати від вас компенсації земельного податку він не має права. Адже за законом він або не є його платником, або звільнений від його сплати. Тож і компенсувати йому нічого.

А от якщо ваш орендодавець має пільги із земельного податку (вони перелічені у ст. 282 ПКУ), то у разі надання в оренду окремих будівель, споруд або їх частин він, навпаки, сплачуватиме земельний податок на загальних підставах, з урахуванням прибудинкової території (п. 284.3 ПКУ).

Тепер кілька слів про оподаткування «земельної» компенсації у сторін договору оренди.

ПДВ. Виходитимемо з того, що ваш орендодавець — небюджетна установа. У такому разі сума відшкодування (компенсація) земельного податку, яку він отримав від вас як орендаря, є складовою орендної плати та включається до бази оподаткування ПДВ (див., наприклад, листи ДФСУ від 16.07.2018 р. № 3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 27.06.2018 р. № 2878/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, лист ГУ ДФС у м. Києві від 25.05.2018 р. № 2326/ІПК/26-15-12-01-18, а також 101.04 БЗ).

Причому такий підхід залишається незмінним навіть за умови, якщо ви оплачуєте окремі рахунки на суму орендної плати та компенсації земельного податку. Фіскали пояснюють це так: оскільки складовою господарської діяльності з нерухомим майном є сплата податків, зокрема земельного податку, відшкодування (компенсація) таких витрат є оплатою частини вартості послуги з оренди майна і теж оподатковується ПДВ на загальних підставах (лист ГУ ДФС у Днiпропетровськiй обл. від 28.07.2017 р. № 1386/ІПК/04-36-12-01-16). Те саме справедливе й щодо відшкодування (компенсації) орендної плати за землю державної і комунальної власності (лист ДФСУ від 16.05.2018 р. № 2177/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Суми «вхідного» ПДВ за відшкодовуваним земельним податком потрапляють в орендаря до податкового кредиту за загальними правилами: за датою, визначеною відповідно до п. 198.2 ПКУ. Зрозуміло, за наявності податкових накладних, зареєстрованих в ЄРПН. При складанні ПН за операціями з відшкодування, зокрема, земельного податку, у графі 2 зазначається «Послуги з оренди», у графі 3.3 — код послуги згідно з ДКПП (68.20), у графі 4 — «послуга» (101.17 БЗ).

Якщо орендовану нерухомість ви плануєте використовувати виключно в оподатковуваних операціях, то про нарахування «компенсаційних» ПЗ не йтиметься. Інакше доведеться нарахувати або їх, або так звані «розподільчі» ПЗ згідно із ст. 199 ПКУ.

Податок на прибуток. Тут і малодохідні платники, і високодохідники орієнтуються виключно на бухгалтерський фінрезультат (п.п. 134.1.1 ПКУ). І що важливо: жодних різниць щодо компенсаційних платежів за договором оренди вони не розраховують. Адже «орендно-компенсаційні» коригування в ПКУ просто не передбачені.

Єдиний податок. Якщо ви як орендар перераховуватимете «земельну» компенсацію орендодавцеві, то на суму вашого єдиного податку це ніяк не вплине. А от у нього такий платіж потрапить до єдиноподаткового доходу. Такого висновку за аналогією можна дійти з консультації у 108.01.02 БЗ, де йдеться про включення до доходу юрособи — платника ЄП третьої групи відшкодованої орендарем суми комунальних платежів.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі