Земельний податок за прибудинкову територію під житловими багатоповерхівками

* Постанова ВС від 28.03.2018 р. у справі № 910/1200/17 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73097988).

Суть спору

Підприємство-забудовник (позивач у справі) звернулося до господарського суду з вимогами до ОСББ (відповідача) про стягнення грошових коштів. Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем обов’язку з відшкодування суми земельного податку за користування земельною ділянкою, а також 3 % річних та інфляційних втрат за прострочення виконання зобов’язань з відшкодування земельного податку.

Як свідчать матеріали справи, позивачеві належить право постійного користування земельною ділянкою, на якій розміщено багатоквартирний будинок, що перебуває в управлінні ОСББ. Після завершення будівництва сторони уклали договір про відшкодування витрат зі сплати податку на землю, за яким позивач сплачує земельний податок до моменту переоформлення землі на відповідача, а останній компенсує позивачеві такі витрати.

Відповідач, у свою чергу, посилається на те, що в силу Закону № 417 власники квартир багатоквартирного житлового будинку стають співвласниками всього будинку та споруд на прибудинковій території. А до спільного майна багатоквартирного будинку належать у тому числі права на земельну ділянку, на якій він розташований, і його прибудинкова територія. Тож, на думку відповідача, сплата податку на землю повинна відбуватись виключно фактичним землекористувачем земельної ділянки, а не через попереднього землекористувача.

Вирішення справи судом

Суди першої та апеляційної інстанцій у позові відмовили.

Судові рішення мотивовані тим, що з моменту набуття права власності на житловий будинок фактичним землекористувачем такої земельної ділянки є відповідач (тобто ОСББ), на якого чинним законодавством і покладено обов’язок сплати земельного податку.

Крім того, суди зазначили, що порядок виконання зобов’язання зі сплати земельного податку законодавчо врегульований у ПКУ і не може бути змінений за домовленістю сторін. Через це умови спірного договору, за якими земельний податок продовжує сплачувати позивач з подальшою компенсацією йому цих витрат фактичним землекористувачем — відповідачем, прямо суперечать приписам чинного законодавства.

Та Верховний Суд підійшов до справи дещо інакше.

По-перше, він нагадав, що

А таким днем є день державної реєстрації відповідного права (ст. 125, 126 ЗКУ).

По-друге, ВС констатував, що чинним законодавством не встановлений чіткий порядок передачі земельних ділянок у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Тож узагалі неможливо встановити, з якого моменту виникає таке право, яке кореспондує обов’язку співвласників сплачувати земельний податок.

Таким чином, за відсутності зареєстрованих речових прав на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія,

По-третє, ВС відкинув як хибне твердження судів попередніх інстанцій про те, що відповідач (тобто ОСББ) є фактичним землекористувачем, підкресливши, що й у нього до моменту державної реєстрації речового права на землю не виникає обов’язку зі сплати земельного податку.

То хто ж тоді його має сплачувати?

Верховний Суд не дав прямої відповіді на це запитання, однак із його подальших міркувань випливає недвозначний висновок: ВС не бачить нічого протизаконного у тому, шо сторони уклали спірний договір про відшкодування земельного податку, який хоч прямо і не передбачений чинним законодавством, однак йому не суперечить. Оскільки навіть із прийняттям Закону № 417 процедура переходу прав на земельну ділянку до співвласників багатоквартирних будинків не врегульована, сторони на власний розсуд, не порушуючи при цьому норм чинного законодавства, врегулювали зобов’язання щодо сплати земельного податку. Тож тепер мають його належним чином виконувати!

Думка редакції

Про «земельний переворот», який очікувався ще три роки тому, одразу з набуттям чинності Законом № 417, ви свого часу могли прочитати у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 62, с. 10.

Нагадаємо, що до 01.07.2015 р. земельна ділянка, належна до багатоквартирного будинку, могла безоплатно передаватися у власність або надаватися в користування об’єднанню власників (див. ч. 2 ст. 42 ЗКУ в редакції, що діяла до зазначеної дати).

А от після 01.07.2015 р. така земля мала перейти у власність або в постійне користування його співвласників (див. ч. 2 ст. 42 ЗКУ в новій редакції). Проте автоматичного передання прав на ці земельні ділянки законодавець не передбачив. Механізм такого передання повинен був розробити Кабінет Міністрів, чого він не зробив і досі, хоча Закон № 417 відводив йому на це шість місяців...

Головне запитання, що виникло у зв’язку з цим:

І особливо актуальним воно було і залишається для такої ситуації, яку аналізував ВС. Тобто коли у ОСББ, що утворилося ще до 01.07.2015 р., правовстановлюючих документів на землю навколо багатоквартирного будинку не було, а у його співвласників — і бути не могло, бо КМУ не дуже квапиться розробити відповідний порядок.

Верховний Суд, до його честі, відповів на це запитання абсолютно правильно: ані «безправне» ОСББ (тобто яке не має зареєстрованих речових прав на землю), ані співвласники багатоквартирного будинку земельний податок за прибудинкову територію сплачувати не повинні!

Як це не дивно, але фіскали загалом демонструють такий самий підхід. Принаймні, у своїх офіційних роз’ясненнях. ☺ Так, вони прямо зазначають, що,

— з одного боку, власники квартир (жилих приміщень) у багатоквартирних жилих будинках не є платниками земельного податку до бюджету за земельні ділянки під такими будинками (БЗ 109.01);

— з іншого боку, обов’язок зі сплати земельного податку у підприємств, установ і організацій, які здійснюють управління багатоквартирними будинками (ОСББ, ЖБК тощо) або яким передано на баланс житлові будинки (права власності на будівлі немає), за земельні ділянки під таким нерухомим майном виникає з моменту державної реєстрації права на таку земельну ділянку (БЗ 109.05).

От би таку ліберальну до платників одностайність і фіскали, і суди демонстрували завжди!