Возмещение коммуналки в учете арендатора

Отражаем в учете

Бухучет. Сумму компенсационных выплат арендатор относит на расходы в том же порядке, что и арендные платежи, в зависимости от направления использования помещения (на счета 23, 91, 92, 93, 94). То есть сумма компенсации отражается в периоде потребления арендатором таких коммунальных услуг. При этом порядки учета одинаковы независимо от формы возмещения компенсации (в составе арендной суммы либо отдельными платежами).

Если денежные средства в счет компенсации коммунальных расходов перечислены авансом за несколько периодов, то они в расходы арендатора сразу не попадут. Сначала авансовый платеж «зависает» на счете 39 «Расходы будущих периодов», а уже потом списывается на расходы деятельности арендатора в тех периодах, к которым такой платеж относится.

Отражение расходов производится на основании составленных в подтверждение осуществления хозопераций первичных документов (п. 1.2 Положения № 88) в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены (п. 5 ст. 9 Закона о бухучете).

В общем случае, на конец каждого отчетного периода арендатор и арендодатель должны между собой оформлять акт-расчет или акт согласования компенсационных платежей. При этом даже в том случае, если указанный документ на конец отчетного периода так и не будет получен арендатором, ему все равно придется оценить и показать расходы в учете, например, на основании самоакта. При этом руководствоваться нужно алгоритмом, описанным для ситуации с запоздавшей первичкой (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 22, с. 37, № 45, с. 7).

Налоговоприбыльный учет. Здесь расходы в части компенсации коммунальных услуг отражаем строго по правилам бухучета. При этом никаких налоговых разниц в отношении возмещения таких услуг НКУ не предусматривает.

НДС-особенности

При включении стоимости возмещения коммунальных услуг в состав арендной платы НДС-учет будет такой же, как и в отношении самих арендных платежей. То есть датой возникновения права арендатора на налоговый кредит (НК) будет дата события, произошедшего ранее: либо перечисление арендной платы либо получение арендной услуги.

Право на НК у арендатора возникает независимо от того, использует ли предприятие арендуемый объект в хозяйственной деятельности и налогооблагаемых операциях (п. 198.3 НКУ). Основное условие: чтобы НК подтверждала налоговая накладная, зарегистрированная в ЕРНН (п. 198.6 НКУ). Причем в случае перечисления предоплаты за несколько периодов арендатор сразу имеет право на НК.

Если же арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг отдельной суммой, то в НДС-учете он имеет право на увеличение налогового кредита по общим правилам. То есть по дате, определенной в соответствии с п. 198.2 НКУ (чаще всего по дате составления документа, подтверждающего получение услуг), и при наличии зарегистрированной в ЕРНН налоговой накладной.

Но учтите:

Это правило применяется в обоих случаях.

Базой обложения в таком случае будет стоимость коммунальных услуг (п. 189.1 НКУ). Если компенсацию стоимости коммунальных услуг получает арендодатель — бюджетное учреждение, арендатору налоговый кредит по НДС не «светит» (абзац шестой п. 188.1 НКУ).

В аренде жилой фонд

Суть проблемы аренды жилой недвижимости в том, что согласно требованиям ГКУ такая операция подпадает под определенные ограничения.

Так, арендатор-юрлицо имеет право пользоваться жильем только в целях проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813). Аналогичное ограничение имеется и в отношении пользователей физических лиц (ч. 1 ст. 815 ГКУ). В связи с чем возникают вопросы в двух аспектах.

Во-первых, тарифы на коммунальные услуги для юрлиц выше, чем для «физиков». То есть юрлицо, осуществляя свою деятельность в жилой недвижимости, оплачивает коммунальные услуги по низким тарифам. Если эта информация просочится поставщику услуг, то возникнут вопросы о переоформлении договоров и доплате. А вот сам по себе факт нецелевого использования жилого помещения не делает по умолчанию договор аренды недействительным. Такое возможно только через суд.

Во-вторых, может ли факт нецелевого использования жилого помещения под офис, склад и прочие хозяйственные цели* создать проблемы в вопросах налогообложения?

* За исключением аренды жилья для целей проживания там сотрудников субъекта предпринимательства или иных лиц (например, прикомандированных на предприятие из других населенных пунктов и т. п.).

В бухучете нет каких-либо специальных требований для отражения бухрасходов с привязкой к их хозяйственной направленности предприятия (в данном случае арендатора). А НКУ никаких корректировок по такому критерию, как хозяйственность операции, не содержит. Да и на практике налоговики особо не проявляли активности в плане признания недействительными договоров аренды жилья, используемого под офис, склад и т. д. Поэтому, считаем, в части налоговоприбыльного учета никаких проблем возникать не должно. То есть расходы на возмещение коммунальных услуг уменьшат бухфинрезультат и объект обложения налогом. Налоговых разниц по этим операциям нет.

А вот могут ли в отношении НДС быть конфликты с фискалами? Нужно ли начислять «компенсирующие» НО по правилам абзаца «г» п. 198.5 НКУ в связи с нехозяйственностью затрат?

На наш взгляд, нет. Ведь сам только факт, что недвижимость относится к жилому фонду, не может свидетельствовать о ее использовании вне рамок хозяйственной деятельности предприятия.

А значит, все НДС-содержащие коммунальные расходы, связанные с арендой жилой недвижимостью, которые попали в состав НК, не требуют согласно абз. «г» 198.5 НКУ начисления компенсирующих НО. Но при условии, что эксплуатация такого жилья планируется/производится в рамках хоздеятельности плательщика (а не в других целях).

Однако ранее налоговики отказывали арендаторам в расходах на аренду жилого помещения (см. письмо ГУ Миндоходов в г. Киеве от 30.10.2014 г. № 11145/10/26-15-11-01-08). К тому же фискалы уже давно причисляют жилое помещение к непроизводственным объектам ОС и на этом основании отказывают в праве на налоговую амортизацию (письмо ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117, 102.05 БЗ). Поэтому полностью исключать возможные притязания контролеров нельзя. Хотя весомыми их аргументы назвать не получится (подробнее см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 15, с. 13).

Пример. Предприятие арендует помещение под склад. Договором аренды предусмотрена отдельная компенсация коммунальных расходов на основании счетов (актов согласования), выставляемых арендодателем. За текущий месяц составлен и подписан сторонами акт согласования коммунальных расходов, подлежащих возмещению, на общую сумму 24000 грн. (в том числе НДС — 4000 грн.). Арендатор возместил расходы арендодателю.

Учет расходов по возмещению коммунальных платежей