Відшкодування комуналки в обліку орендаря

Відображаємо в обліку

Бухоблік. Орендар суму компенсаційних виплат відносить на витрати в тому ж порядку, що й орендні платежі, залежно від напряму використання приміщення (на рахунки 23, 91, 92, 93, 94). Тобто сума компенсації відображається в періоді споживання орендарем таких комунальних послуг. При цьому порядок обліку однаковий незалежно від форми відшкодування компенсації (у складі орендної суми чи окремими платежами).

Якщо грошові кошти в рахунок компенсації комунальних витрат перераховані авансом за декілька періодів, то вони до витрат орендаря відразу не потраплять. Спочатку авансовий платіж «зависає» на рахунку 39 «Витрати майбутніх періодів», а вже потім списується на витрати діяльності орендаря в тих періодах, до яких такий платіж належить.

Відображення витрат здійснюється на підставі складених на підтвердження здійснення госпоперацій первинних документів (п. 1.2 Положення № 88) у тому звітному періоді, у якому вони були здійснені (п. 5 ст. 9 Закону про бухоблік).

У загальному випадку на кінець кожного звітного періоду орендар та орендодавець повинні між собою оформляти акт-розрахунок або акт узгодження компенсаційних платежів. При цьому навіть у тому випадку, якщо зазначений документ на кінець звітного періоду так і не буде отриманий орендарем, йому все одно доведеться оцінити й показати витрати в обліку, наприклад, на підставі самоакта. При цьому керуватися потрібно алгоритмом, описаним для ситуації із запізнілою первинкою (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 22, с. 37; № 45, с. 7).

Податковоприбутковий облік. Тут витрати в частині компенсації комунальних послуг відображаємо строго за правилами бухобліку. При цьому жодних податкових різниць щодо відшкодування таких послуг ПКУ не передбачає.

ПДВ особливості

При включенні вартості відшкодування комунальних послуг до складу орендної плати ПДВ-облік буде таким же, як і щодо самих орендних платежів. Тобто датою виникнення права орендаря на податковий кредит (ПК) буде дата події, яка відбулася раніше: або дата перерахування орендної плати або дата отримання орендної послуги.

Право на ПК в орендаря виникає незалежно від того, чи використовує підприємство орендований об’єкт у господарській діяльності й оподатковуваних операціях (п. 198.3 ПКУ). Основна умова: щоб ПК підтверджувала податкова накладна, зареєстрована в ЄРПН (п. 198.6 ПКУ). Причому в разі перерахування передоплати за декілька періодів орендар має відразу право на ПК.

Якщо ж орендар відшкодовує вартість комунальних послуг окремою сумою, то в ПДВ-обліку він має право на збільшення податкового кредиту за загальними правилами. Тобто за датою, визначеною відповідно до п. 198.2 ПКУ (найчастіше за датою складання документа, що підтверджує отримання послуг), і за наявності зареєстрованої в ЄРПН податкової накладної.

Але зауважте:

Це правило застосовується в обох випадках. Базою оподаткування буде вартість комунальних послуг (п. 189.1 ПКУ). Якщо компенсацію вартості комунальних послуг отримує орендодавець — бюджетна установа, орендареві податковий кредит з ПДВ не «світить» (абзац шостий п. 188.1 ПКУ).

В оренді житловий фонд

Суть проблеми оренди житлової нерухомості в тому, що згідно з вимогою ЦКУ така операція потрапляє під певні обмеження.

Так, орендар-юрособа має право користуватися житлом тільки в цілях проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813). Аналогічне обмеження є й щодо користувачів фізосіб (ч. 1 ст. 815 ЦКУ). У зв’язку з чим виникають питання у двох аспектах.

По-перше, тарифи на комунальні послуги для юросіб вищі, ніж для «фізиків». Тобто юрособа, здійснюючи свою діяльність у житловій нерухомості, оплачують комунальні послуги за низькими тарифами. Якщо така інформація просочиться у відповідні служби, то виникнуть питання про переоформлення договорів та оплати за тарифами для юросіб. А ось сам собою факт нецільового використання житла не робить за замовчуванням договір оренди недійсним. Таке можливе тільки через суд.

По-друге, чи може факт нецільового використання житла під офіс, склад та інші господарські цілі* створити проблеми в питаннях оподаткування.

* За винятком оренди житла для цілей проживання там співробітників суб’єкта підприємництва або інших осіб (наприклад, прикомандированих на підприємство з інших населених пунктів тощо).

У бухобліку немає спеціальних вимог для відображення бухвитрат з прив’язкою до їх господарської спрямованості підприємства (у цьому випадку орендаря). А ПКУ податкових коригувань за таким критерієм, як господарність операції, не містить. Та й на практиці податківці особливо не проявляли активності в плані визнання недійсними договорів оренди житла, використовуваного під офіс, склад тощо. Тому, вважаємо, у частині податковоприбуткового обліку проблем не виникне. Тобто витрати на відшкодування комунальних послуг зменшать бухфінрезультат і об’єкт оподаткування податком. Податкових різниць немає.

А ось чи можуть бути конфлікти з фіскалами щодо ПДВ? Чи потрібно нараховувати «компенсуючі» ПЗ за правилами абзацу «г» п. 198.5 ПКУ?

На наш погляд, ні. Адже сам тільки факт, що нерухомість належить до житлового фонду, не може свідчити про її використання поза межами господарської діяльності. А отже, всі ПДВвмісні комунальні витрати, пов’язані з орендою житлової нерухомості, які потрапили до складу ПК правомірно, не вимагають нарахування «компенсуючих» ПЗ. Але за умови, що експлуатація такого житла планується/здійснюється в межах госпдіяльності платника (а не в інших цілях).

Проте раніше податківці відмовляли орендарям у витратах на оренду житлового приміщення (див. лист ГУ Міндоходів у м. Києві від 30.10.2014 р. № 11145/10/26-15-11-01-08). До того ж фіскали вже давно зараховують житло до невиробничих об’єктів ОЗ і на цій підставі відмовляють у праві на податкову амортизацію (лист ДПАУ від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117, 102.05 БЗ). Тому повністю виключати домагання контролерів не можна. Хоча вагомими їх аргументи не назвеш ( див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 15, с. 13).

І на завершення наведемо приклад обліку компенсаційних платежів, пов’язаних з орендою приміщення.

Приклад. Підприємство орендує приміщення під склад. Договором оренди передбачена окрема компенсація комунальних витрат на підставі рахунків (актів узгодження), що виставляються орендодавцем. За поточний місяць складено і підписано сторонами акт узгодження комунальних витрат, що підлягають відшкодуванню, на загальну суму 24000 грн. (у т. ч. ПДВ — 4000 грн.). Орендар відшкодував витрати орендодавцеві.

Облік витрат з відшкодування комунальних платежів