Компенсируем коммуналку арендодателю-физлицу: НДФЛ, ВС и ЕСВ

Как рассчитаться за коммуналку?

Частью 3 ст. 815 ГКУ определена обязанность арендатора самостоятельно вносить плату за коммунальное услуги, если иное не установлено договором найма.

Какие еще могут быть варианты по коммуналке?

Например, арендатор может компенсировать стоимость коммунальных услуг арендодателю в составе арендной платы.

Еще вариант — арендатор возмещает стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельным платежом.

Особенности налогообложения доходов физлица-арендодателя в каждом из них будут зависеть от его статуса физлица (обычный это гражданин или ФЛП). Что ж, давайте рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Арендодатель — обычное физлицо

Самостоятельная уплата. В этом случае предприятие-арендатор заключает прямые договоры с предприятиями — поставщиками коммунальных и других услуг.

С точки зрения «человеческого» налогообложения, для арендатора — это самый простой вариант. НДФЛ, ВС и ЕСВ здесь не будет, поскольку доход у физлица-арендодателя не возникает. Все расчеты идут напрямую от предприятия-арендатора к предприятию-поставщику.

В составе арендной платы. В этом случае вы коммуналку прячете в общей сумме арендной платы: в договоре аренды сразу устанавливаете такой размер арендной платы, которой покроет расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг. При этом порядок и периодичность (хоть каждый месяц) пересмотра суммы арендной платы можно зафиксировать в самом договоре аренды.

При таком варианте развития событий арендатор по сути будет иметь дело только с одним видом дохода физлица-арендодателя — с арендной платой. С него нужно будет удержать НДФЛ по ставке 18 % (п. 167.1 НКУ, п.п. 170.1.4 НКУ) и ВС по ставке 1,5 % и отразить в Налоговом расчете по форме № 1ДФ (признак дохода для разд. I формы № 1ДФ — «106»).

Напомним: налог нужно перечислить в соответствующий бюджет по местонахождению налогового агента (письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 14.01.2019 г. № 107/ІПК/26-15-13-06-12, 103.07 БЗ).

Отдельный платеж. С «коммунальной» компенсации отдельным платежом необходимо будет удержать НДФЛ по ставке 18 % как с дохода в виде дополнительного блага (п.п. «г» п.п. 164.2.17 НКУ). Также здесь будет ВС (ставка — 1,5 %).

В Налоговом расчете по форме № 1ДФ такой доход нужно будет отразить отдельно от арендной платы с признаком дохода «126».

Интересный момент. Поскольку вы коммунальный доход начисляете/выплачиваете в денежной форме, то на руки арендатор получит сумму за вычетом НДФЛ и ВС. Натуральный НДФЛ-коэффициент тут не применяется.

С суммы компенсации коммунальных платежей ЕСВ взимать не нужно (ст. 7 Закона № 2464*), так как такие выплаты производятся не в рамках трудовых отношений и не являются вознаграждением за выполненные физлицом работы (услуги) по гражданско-правовому договору (арендодатель не предоставляет арендатору коммунальные услуги). Подтверждают сказанное налоговики в 301.03 БЗ.

* Закон Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» от 08.07.2010 г. № 2464-VI.

Арендодатель — ФЛП

Самостоятельная уплата. Здесь, как и в случае с арендодателем — обычным физлицом, все предельно просто и прозрачно. Коммунальные платежи идут мимо ФЛП. А значит, и вопроса с налогообложением нет.

В составе арендной платы. При наличии извлечения из ЕГР, подтверждающего предпринимательский статус физлица, сумму арендного дохода не облагаем НДФЛ и ВС и отражаем в форме № 1ДФ с предпринимательским признаком дохода «157».

ЕСВ нет. В любом случае арендный доход не входит в базу начисления ЕСВ.

Отдельный платеж. Здесь налоговики предлагают плясать от того, указана ли возможность такого возмещения в договоре аренды. В своих разъяснениях они настаивают, что если арендатор самостоятельно не заключает договоры на потребление коммунальных услуг, а осуществляет возмещение арендодателю в части понесенных им расходов на оплату коммунальных услуг, то в договоре аренды должен быть определен порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг и их оплаты (компенсации).

Если такой порядок прописан в договоре аренды, то сумма возмещения — это предпринимательский доход, который не облагается НДФЛ и ВС и отражается налоговым агентом в форме № 1ДФ с признаком дохода «157». При этом, если ФЛП:

— на едином налоге, то возмещенная арендатором стоимость коммунальных услуг полностью включается в доход плательщика единого налога от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставлению недвижимости в аренду) (см. 107.04 БЗ);

— на общей системе, то при исчислении объекта налогообложения арендодатель учитывает суммы такой полученной компенсации в составе дохода на основании п. 177.2 НКУ, а сумму средств, уплаченных поставщику коммунальных услуг, — в составе прочих расходов, связанных с хозяйственной деятельностью согласно п.п. 177.4.4 НКУ (см. 104.05 БЗ).

А если в договоре аренды о возмещении коммуналки ничего не сказано? Такой вариант очень проблемный в первую очередь для предпринимателя. И налоговики тут очень не постоянные: то настаивают на том, что это не доход от арендной деятельности, что печально для единщиков (см. 107.04 БЗ), то пытаются такой доход вывести вообще из состава предпринимательских доходов, что грозит проблемами налоговому агенту (см. письма ГФСУ от 20.09.2017 г. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК и от 10.09.2018 г. № 3913/6/99-99-13-01-01-15/ІПК).

Отсюда вывод: не хотите лишних проблем — впишите в договор аренды пункт о компенсации коммуналки.

Сумма компенсации стоимости коммунальных платежей ФЛП не является базой для начисления ЕСВ (ст. 7 Закона № 2464).

Чтобы было удобнее, сведем все сказанное в таблицу ниже.

Коммунальные платежи. Порядок уплаты и налогообложения арендатором