Компенсуємо комуналку орендодавцеві-фізособі: ПДФО, ВЗ та ЄСВ

Як розрахуватися за комуналку?

Частиною 3 ст. 815 ЦКУ визначено обов’язок орендаря самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Які ще можуть бути варіанти щодо комуналки?

Наприклад, орендар може компенсувати вартість компослуг орендодавцеві у складі орендної плати.

Ще варіант — орендар відшкодовує вартість комунальних платежів орендодавцеві окремим платежем.

Особливості оподаткування доходів фізособи-орендодавця в кожному з них залежатимуть від його статусу фізособи (звичайний це громадянин чи ФОП). Що ж, давайте розглянемо кожен з варіантів детальніше.

Орендодавець — звичайна фізособа

Самостійна сплата. У цьому випадку підприємство-орендар укладає прямі договори з підприємствами — постачальниками комунальних та інших послуг.

З точки зору «людського» оподаткування, для орендаря — це найпростіший варіант. ПДФО, ВЗ і ЄСВ тут не буде, оскільки дохід у фізособи-орендодавця не виникає. Усі розрахунки йдуть безпосередньо від підприємства-орендаря до підприємства-постачальника.

У складі орендної плати. У цьому випадку ви комуналку «ховаєте» в загальній сумі орендної плати: у договорі оренди відразу встановлюєте такий розмір орендної плати, який покриє витрати орендодавця на оплату комунальних послуг. При цьому порядок і періодичність (хоч кожного місяця) перегляду суми орендної плати можна зафіксувати в самому договорі оренди.

При такому варіанті розвитку подій орендар по суті матиме справу тільки з одним видом доходу фізособи-орендодавця — з орендною платою. З нього потрібно буде утримати ПДФО за ставкою 18 % (п. 167.1 ПКУ, п.п. 170.1.4 ПКУ) і ВЗ за ставкою 1,5 % і відобразити в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ (ознака доходу для розд. I форми № 1ДФ — «106»).

Нагадаємо: податок потрібно перерахувати до відповідного бюджету за місцезнаходженням податкового агента (лист ГУ ДФС у м. Києві від 14.01.2019 р. № 107/ІПК/26-15-13-06-12, 103.07 БЗ).

Окремий платіж. Із «комунальної» компенсації окремим платежем необхідно буде утримати ПДФО за ставкою 18 % як із доходу у вигляді додаткового блага (п.п. «г» п.п. 164.2.17 ПКУ). Також тут буде ВЗ (ставка 1,5 %).

У Податковому розрахунку за формою № 1ДФ такий дохід потрібно буде відобразити окремо від орендної плати з ознакою доходу «126».

Цікавий момент. Оскільки ви комунальний дохід нараховуєте/виплачуєте в грошовій формі, то на руки орендар отримає суму за вирахуванням ПДФО і ВЗ. Натуральний ПДФО-коефіцієнт тут не застосовується.

Із суми компенсації комунальних платежів ЄСВ стягувати не потрібно (ст. 7 Закону № 2464*), оскільки такі виплати здійснюються не в межах трудових відносин і не є винагородою за виконані фізособою роботи (послуги) за цивільно-правовим договором (орендодавець не надає орендареві компослуги). Підтверджують сказане податківці в 301.03 БЗ.

* Закон України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування» від 08.07.2010 р. № 2464-VI.

Орендодавець — ФОП

Самостійна сплата. Тут, як і у випадку з орендодавцем — звичайною фізособою, усе просто і прозоро. Комунальні платежі йдуть повз ФОП. А отже, і питання з оподаткуванням немає.

У складі орендної плати. За наявності витягу з ЄДР, що підтверджує підприємницький статус фізособи, суму орендного доходу не оподатковуємо ПДФО та ВЗ і відображаємо у формі № 1ДФ з підприємницькою ознакою доходу «157».

ЄСВ немає. У будь-якому випадку орендний дохід не входить до бази нарахування ЄСВ.

Окремий платіж. Тут податківці пропонують танцювати від того, чи зазначена можливість такого відшкодування в договорі оренди. У своїх роз’ясненнях вони наполягають, що якщо орендар самостійно не укладає договори на споживання комунальних послуг, а здійснює відшкодування орендодавцеві в частині понесених ним витрат на оплату комунальних послуг, то в договорі оренди має бути визначений порядок розрахунку вартості спожитих орендарем комунальних послуг та їх оплати (компенсації).

Якщо такий порядок прописаний у договорі оренди, то сума відшкодування — це підприємницький дохід, який не оподатковується ПДФО та ВЗ і відображається податковим агентом у формі № 1ДФ з ознакою доходу «157». При цьому, якщо ФОП:

— на єдиному податку, то відшкодована орендарем вартість комунальних послуг повністю включається в дохід платника єдиного податку від здійснення ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду) (див. 107.04 БЗ);

— на загальній системі, то при обчисленні об’єкта оподаткування орендодавець обліковує суми такої отриманої компенсації у складі доходу на підставі п. 177.2 ПКУ, а суму коштів, сплачених постачальникові комунальних послуг, — у складі інших витрат, пов’язаних з господарською діяльністю, за п.п. 177.4.4 ПКУ (див. 104.05 БЗ).

А якщо в договорі оренди про відшкодування комуналки нічого не сказано? Такий варіант дуже проблемний передусім для підприємця. І податківці тут дуже не постійні: то наполягають на тому, що це не дохід від орендної діяльності, що сумно для єдинників (див. 107.04 БЗ), то намагаються такий дохід вивести взагалі зі складу підприємницьких доходів, що загрожує проблемами податковому агентові (див. листи ДФСУ від 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК та від 10.09.2018 р. № 3913/6/99-99-13-01-01-15/ІПК).

Звідси висновок: не хочете зайвих проблем — впишіть до договору оренди пункт про компенсацію комуналки.

Сума компенсації вартості комунальних платежів ФОП не є базою для нарахування ЄСВ (ст. 7 Закону № 2464).

Щоб було зручніше, зведемо все сказане в таблицю нижче.

Комунальні платежі. Порядок сплати й оподаткування орендарем