Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Орендна плата за землю на 2019 рік

Децюра Сергій, податковий експерт
Податки & бухоблік Січень, 2019/№ 05
Друк
У попередніх статтях цього номера ми говорили про одну із складових плати за землю — земельний податок. Зараз же поговоримо про іншу частину цього виду податку на майно, а саме орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Платники податку

Правила стягнення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (далі — орендна плата) у 2019 році практично не змінилися порівняно з минулим роком.

Тобто, як і в минулому, так і в поточному році, платниками плати за землю у частині орендної плати будуть виступати суб’єкти господарювання та фізичні особи — громадяни, які орендують землю державної та комунальної власності, тобто беруть землю у тимчасове користування в органів місцевого самоврядування (п. 288.2 ПКУ).

Якщо особа орендує землю приватної власності у звичайної юридичної чи фізичної особи, то вона не є платником плати за землю. Такі особи просто сплачують орендодавцю зазначену у договорі орендну плату і не переймаються поданням декларації з плати за землю.

Платником орендної плати буде тільки та особа, яка уклала з органом місцевого самоврядування договір оренди. Якщо ви уклали договір суперфіцію, сервітуту або емфітевзису на земельну ділянку державної чи комунальної власності, то плата за користування такою землею не є частиною плати за землю у вигляді орендної плати. Тобто укладення таких договорів користування держземлею не тягне за собою обов’язків подавати декларацію з плати за землю (лист ДФСУ від 13.12.2017 р. № 2972/6/99-99-12-02-03-15/ІПК та категорія 112.01 БЗ).

Розпочинають орендарі держземель сплачувати орендну плата з дня виникнення права користування земділянкою, а саме з дня реєстрації права її оренди (ст. 125 ЗКУ)

І сплачують її протягом дії договору оренди.

До відома! Щоб припинити сплачувати орендну плату після закінчення договору оренди, орендар має фактично повернути землю відповідному органу виконавчої влади чи відповідній сільській, селищній, міській раді на умовах, визначених договором (лист ДФСУ від 18.05.2017 р. № 277/Б/99-99-13-03-01-14/ІПК та підкатегорія 112.02 БЗ). Тільки в цьому випадку можна говорити про зникнення обов’язку із сплати орендної плати.

Водночас якщо після закінчення договору оренди орендар не повернув землю, оскільки збирається переукласти договір оренди (вже почав процедуру переукладення, подавши відповідні документи до органів місцевого самоврядування) і при цьому не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо використання земділянки, то до поновлення дії договору оренди такий платник буде сплачувати орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди землі (лист ДФСУ від 07.09.2018 р. № 3893/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, категорія 112.01 БЗ). Після переукладення договору оренди з дати початку дії нової редакції договору чи нового договору доведеться провести уточнення нарахованого податку.

Увага! Якщо орендар продав нерухомість, що знаходиться на орендованій землі, то він буде платником орендної плати до того часу, доки не розірве договір оренди з органом місцевого самоврядування (див. лист ДФСУ від 15.01.2018 р. № 136/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, від 12.06.2017 р. № 595/6/99-99-12-02-03-15/ІПК та від 19.02.2016 р. № 3678/6/99-95-42-01-16-01).

Новий власник будівлі стане платником орендної плати тільки після переоформлення договору оренди на себе. А до того він максимум що буде, так це компенсувати старому власнику будівлі розмір сплаченої ним орендної плати відповідно до договору оренди землі під будинком.

Пільги

Платниками орендної плати є всі суб’єкти господарювання — орендарі земель державної та комунальної власності незалежно від обраної ними системи оподаткування (єдиний податок груп 1 — 4, загальна система оподаткування) чи статусу (неприбуткова організація, бюджетна установа тощо).

Отже,

пільг у сплаті орендної плати, як це передбачено для плати за землю для єдиноподатників чи інших суб’єктів, у ПКУ не передбачено

Також не можуть установлювати пільги із орендної плати та органи місцевого самоврядування. Таке право їм також ПКУ не надав (категорія 112.04 БЗ).

Цей висновок не стосується тільки суб’єктів господарювання, які мають укладені договори оренди, щодо користування земділянками, які розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення (п. 38.7 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Таке звільнення вони отримують у період з 14.04.14 р. до 31 грудня року, в якому буде завершено ОСС (до цього АТО).

Водночас, незважаючи на звільнення від сплати орендної плати, податківці (див. лист ДФСУ від 11.09.2017 р. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК та від 16.06.2017 р. № 695/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) вимагають, щоб такі «щасливчики» все-таки подавали декларацію з плати за землю. Але в ній вони будуть зазначати розмір орендної плати з нульовим значенням. Тобто податок у ній нараховувати не потрібно.

Пов’язано це з тим, що податківці вважають, що оскільки про необ’єктність земель, які знаходяться в зоні ОСС (АТО), у п.п. 38.7 підрозд. 10 розд. XX ПКУ не згадується, то звільнення від плати за землю за такі ділянки є податковою пільгою! Отже, за них треба подавати «земельну» звітність як за будь-які інші пільговані землі. Бо наявність пільги із земельного податку (нехай навіть 100 %) не звільняє платників від цього обов’язку (категорія 112.02 БЗ).

Важливо! Оскільки податківці вважають, що звільнення від стягнення плати за землю (у тому числі орендної плати) є пільгою, то вони будуть наполягати на поданні суб’єктом господарювання ще й Звіту про пільги. Цей Звіт на сьогодні прирівняно до декларації. Тому за його неподання орендаря можуть притягти до відповідальності (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 83, с. 4). Тому майте це на увазі.

Розрахунок орендної плати

Правила розрахунку орендної плати, як і земподатку порівняно з минулим роком, також залишилися не змінними.

Тобто, як і раніше, розмір орендної плати орендар розраховує на підставі укладеного з органом місцевого самоврядування договору оренди. Тобто фактично договір оренди є головним документом, що встановлює механізм розрахунку орендної плати. Отже, тільки він є підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яку ви маєте сплати до бюджету.

При цьому, зазвичай, орендна плата розраховується за тим же принципом, що й земподаток. Тобто шляхом добутку трьох величин: площі земельної ділянки, її НГО, проіндексованої за загальними правилами, та ставки орендної плати. Всі ці показники, крім НГО земельної ділянки, зазвичай, можна відшукати у самому договорі оренди.

НГО орендованої землі, як і НГО власної землі, можна отримати у місцевому органі Держагентства земресурсів або із електронного сервісу Держземкадастру «Публічна кадастрова карта України» (http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta) у вигляді довідки (витягу) про НГО, або взяти торішні (якщо НГО орендованої ділянки не змінювалася і ви правильно розрахували НГО у минулому році) та проіндексувати її самостійно.

Правила індексації НГО для розрахунку земподатку такі ж, як і для оренди землі. Враховуючи це, а також положення підроз. 6 розд. ХХ ПКУ, за якими за період з 2017 по 2023 роки потрібно індексувати НГО на коефіцієнт «1», то індексувати НГО за 2018 рік, як і за 2017 рік, не слід. Отже,

щоб визначити розмір НГО вашої ділянки при розрахунку орендної плати на 2019 рік, достатньо взяти НГО з торішньої декларації

При цьому, розраховуючи розмір орендної плати, орендар має пам’ятати, що річна сума орендного платежу, встановлена в договорі оренди, має вкладатися в граничні розміри орендної плати, визначені у п. 288.5 ПКУ. У цьому пункті прописано як мінімальні, так і максимальні розмірі орендної плати.

Враховуючи це, податківці на місцях доволі часто наполягають, що коли розрахований розмір орендної плати за договором менший за мінімальну межу, то орендар має платити податок саме виходячи з мінімальної межі. Їх позицію підтримують і суди. Наприклад, Верховний Суд (див. постанову ВСУ від 02.12.2014 р. у справі № 21-274а14* та від 14.03.2017 р. у справі № 21-2246а16).

* Див. «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 73, с. 31.

Звісно, це несправедливо. На наш погляд, орендар не повинен самостійно нарахувати і платити або більший (коли ваша орендна плата менша за граничну мінімальну межу), або менший (коли ваша орендна плата перевищує граничну максимальну межу) розмір плати, ніж зазначений у договорі. Недотримання граничного розміру орендної плати дає лише орендарю підставу для того, щоб звернутись до відповідного органу з приводу приведення розміру орендної плати у відповідність до цих граничних меж. На цьому навіть натякають фіскали у категорії 112.03 БЗ. Водночас оскільки існує з цього приводу негативна судова практика, радимо тим, у кого розмір орендної плати менший ніж мінімальний, нараховувати податок не нижче мінімальної межі. Хоча можна спробувати отримати у податківців консультацію з цього приводу, і якщо вона буде позитивна, то діяти так, як вони в ній зазначать.

Також хочемо зауважити, що у випадку коли орган місцевого самоврядування затверджує нову НГО, яка розпочинає діяти з початку відповідного року (наприклад, з початку 01.01.2019 р.), то податківці переконані, що коли НГО затверджена за всіма правилами, то розмір орендної плати обчислюється із застосовуванням нової НГО (категорія 112.01 БЗ) При цьому для податкової не має значення, чи вказано у договорі оренди конкретний розмір НГО (лист ДФСУ від 03.11.2017 р. № 2495/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) чи ні (лист від 27.12.2017 р. № 3160/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

На наш погляд, опиратися на новий розмір НГО без внесення змін до договору можна тільки випадку, коли у самому договорі немає зазначеної НГО на дату його укладання, або передбачено, що коригування НГО відноситься до винятків, які не вимагають укладення додаткової угоди до договору.

Інакше без внесення змін до договору нову НГО використовувати не можна. На це вказують і працівники Феміди (див. постанову ВСУ від 04.10.2017 р. № 922/3503/14 та від 02.03.2016 р. у справі № 3-476гс15). Вони вважають, що НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати, а тому зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Сам факт збільшення розміру НГО не вказує на те, що орендар має відразу розпочинати сплачувати орендну плату, спираючись на новий розмір НГО. Щоб збільшити розмір орендної плати, потрібно укласти додаткову угоду та переглянути в ній розмір.

Водночас навряд чи податківці погодяться з цим твердженням, якщо у самому договорі не зазначено, що нова НГО застосовується тільки після внесення змін до договору (лист ГУ ДФС у Запорізькій обл. від 20.12.2017 р. № 3061/ІПК/08-01-12-03-09, ср. 025069200). Тому тим, хто без зміни умов договору платити більше не згоден, слід готуватися відстоювати своє право у суді.

Нагадавши правила нарахування орендної плати, лишається заповнити декларацію та подати її фіскалам. Про те, як це зробити, читайте в наступному матеріалі.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі