Изменение целевого назначения сельхозугодий

Целевое назначение земли

Каждый земельный участок имеет конкретное целевое назначение. Под целевым назначением понимают установленные на основании соответствующей техдокументации по землеустройству и действующего законодательства правила использования земучастка.

В то же время иногда предприятию необходимо использовать земчастки не по их назначению. Так, например, в нашем случае на земле сельхозназначения предприятие собирается построить промышленное здание, чего по общему правилу на таких землях делать нельзя.

Чтобы можно было осуществить такое строительство их собственник должен изменить целевое назначение земель на такое, которое даст возможность без проблем построить запланированный объект.

К сведению! На сегодня и до вступления в силу закона об обращении земель сельхозназначения, но не раньше 01.01.2020 г., запрещено изменять целевое назначение земучастков сельхозназначения, если они были выделены для ведения товарного сельхозпроизводства, земучастков, выделенных в натуре собственникам земдолей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства (п.п. «б» п. 15 разд. Х ЗКУ).

В вашем случае речь идет о землях, для которых установлен вид использования «для иного сельскохозяйственного назначения» (01.13). Такие земли под запрет на изменение целевого назначения не попали. А значит, изменить его можно.

При этом на сегодняшний день при изменении целевого назначения таких земучастков никакого дополнительного разрешения и предварительного согласия у местных органов власти получать не нужно (ч. 3 ст. 20 ЗКУ).

Чтобы изменить целевое назначение земучастка с изменением категории, собственник земли должен заказать разработку проекта землеустройства, согласовать проект с соответствующим территориальным органом Госгеокадастра, а потом подать его на утверждение в соответствующий орган власти (если речь идет о земучастке в пределах населенного пункта — в соответствующий сельский, поселковый, городской совет).

После утверждения проекта землеустройства предприятие должно внести изменения о новом целевом назначении земли в Госземкадастр и Государственный реестр вещных прав.

На этом обычно и заканчивается процедура изменения целевого назначения земли. Но если речь идет о землях сельхозназначения, то есть еще одна важная операция, которую следует осуществить лицу, изменившему целевое назначение таких земель. А именно следует уплатить в местный бюджет сумму возмещения потерь, нанесенных сельхозпроизводству за выведение земель из состава сельхозугодий.

Потери сельхозпроизводства

Требование об уплате таких потерь содержится в ч. 2 ст. 207 ЗКУ. В ней прямо указано, что субъекты хозяйствования должны возместить потерю сельхозугодий (пашни, многолетних насаждений, залежей, сенокосов, пастбищ), лесных земель и кустарников как основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве в результате изъятия (выкупа) их для нужд, не связанных с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством, а также в результате использования для строительства, размещения и эксплуатации объектов нефтегазодобычи и обустройства месторождения.

Размер потерь, которые подлежат возмещению, рассчитывают в соответствии с Порядком № 1279*. Им определено, что возмещение потерь осуществляется юрлицами и физлицами в двухмесячный срок после утверждения проекта отведения им земучастков, а в случаях поэтапного освоения отведенных земучастков для добычи полезных ископаемых открытым способом — по мере их фактического предоставления (п. 4 Порядка № 1279).

* Утвержден постановлением КМУ от 17.11.97 г. № 1279.

Узнать размер возмещения потерь, которые следует уплатить в местный бюджет, предприятие должно у хозсубъекта, занимавшегося разработкой проекта землеустройства. Дело в том, что операция по расчету размера потерь является одной из составляющих проекта землеустройства относительно отведения земельного участка (п. 4 Порядка № 1279).

К сведению! Контролировать соблюдение предприятием обязанности по возмещению потерь сельхозпроизводства будут Госгеокадастр и его территориальные органы.

Итак, предприятие, которое изменило целевое назначение земли сельхозназначения, должно уплатить сумму возмещения потерь в срок, установленный в Порядке № 1279 (ср. ).

Если этого не сделать, то такую задолженность с предприятия взыщут через суд. Отстаивать государственные интересы относительно взыскания в бюджет надлежащих средств обычно берется прокуратура (см. решение Новомосковского горрайонного суда Днепропетровской обл. от 04.04.2016 г. по делу № 183/696/16 и Хозяйственного суда Днепропетровской обл. от 07.05.2015 г. по делу № 904/2392/15**).

** См. соответственно reyestr.court.gov.ua/Review/56958428 и reyestr.court.gov.ua/Review/44097223

Чтобы не уплачивать сумму возмещения потерь, собственник трансформируемой земли должен быть освобожден от этой обязанности.

Например, освобождение получают лица, которые выводят земли из состава сельхозугодий для строительства на ней школ, дошкольных заведений, жилых домов и хозяйственных зданий, для размещения внутрихозяйственных объектов сельскохозяйственных, рыбохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, для размещения инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции и т. п.

Если причины трансформации совсем другие, то избежать уплаты возмещения потерь не удастся. Это подчеркивают и слуги Фемиды (см. постановление ВСУ от 22.10.2013 г. по делу 21-313а13***).

*** reyestr.court.gov.ua/Review/34634285

Если сельский совет выставил вам счет с возмещением потерь сельхозпроизводства, то наверняка предприятие не подпадает под освобождение. А потому придется уплатить сумму возмещения в течение двух месяцев со дня утверждения проекта землеустройства об изменении целевого назначения земли.

Учет и налогообложение

Чтобы правильно отразить в учете возмещение потерь за перевод сельхозугодий в другую категорию земель, нужно понять, чем является такой платеж.

Если опираться на положения ст. 207 ЗКУ, то такие потери являются денежным выражением расходов, которые в случае выведения земель из состава сельскохозяйственных (лесных) угодий необходимы для привлечения к сельхозпроизводству компенсирующих площадей или для соответствующего улучшения качества существующих сельскохозяйственных или лесных угодий.

Исходя из этого считаем, что такие потери являются именно возмещением убытков, нанесенных предприятием государству при изъятии сельхозугодий для нужд, не связанных с сельхозпроизводством.

Дело в том, что, проведя такую трансформацию, предприятие осуществило действия (хотя и правомерные), которые привели к негативным последствиям для самих сельскохозяйственных угодий как основного средства производства, а именно к потере почв, пашни, являющихся самой ценной составляющей земель сельхозназначения. Кроме того, такая трансформация будет иметь негативные экологические и экономические последствия для всего земельного фонда Украины.

Учитывая это, на наш взгляд, в момент получения решения от сельского совета об уплате суммы рассчитанных потерь землевладелец должен отразить в учете возникновение у предприятия кредиторской задолженности перед сельским советом с отнесением таких сумм в состав прочих операционных расходов по дебету субсчета 948 «Признанные штрафы, пеня, неустойки» (п. 20 П(С)БУ 16 «Расходы»).

Что касается налоговоприбыльного учета, то, на наш взгляд, и у малодоходников, и у высокодоходников все будет по бухправилам. Дело в том, что для таких операций в разд. ІІІ НКУ не предусмотрено налоговых разниц. То есть сумма уплаченного возмещения убытков за трансформацию земли будет уменьшать объект обложения налогом на прибыль.

Налоговая разница из п.п. 140.5.11 НКУ, по которой финрезультат следует увеличить на сумму расходов от признанных штрафов, пени, неустоек, начисленных в соответствии с гражданским законодательством и гражданско-правовыми договорами в пользу лиц, не являющихся плательщиками налога (кроме физлиц), и в пользу плательщиков налога, которые облагаются налогом по ставке 0 %, в данном случае не применяется. Дело в том, что уплачивается такой штраф в местный бюджет. А на такие суммы на сегодняшний день указанная налоговая разница не распространяется.

Плата за землю

Предприятиям, которые трансформировали сельхозугодья в другую категорию земель, наверняка придется провести уточнение рассчитанного на начало года земельного налога. Дело в том, что в соответствии с п. 274.1 НКУ максимальные ставки земналога для сельхозугодий и для земли под строительство офисных помещений и других зданий общественной застройки достаточно сильно различаются. Так, для сельхозугодий она составляет не менее 0,3 % и не более 1 % от нормативной денежной оценки (НДО) земли, а для земли под строительство офисных помещений — не больше 3 % от НДО.

На практике органы местного самоуправления обычно устанавливают разные ставки земналога для таких видов земли. О том, где узнать ставки, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 5, с. 2.

Поэтому если вы трансформировали свои сельхоз-угодья в другую категорию земель, после изменения целевого назначения сравните размеры ставок земналога, установленные вашим местным советом для старого и нового целевого назначения. И если окажется, что они различаются, то проведите уточнение ранее задекларированных обязательств. Делать уточнение можно только путем предоставления уточняющей декларации. Правила ее подачи ищите в «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 88, с. 2.

Обратим внимание только на два таких аспекта:

1) чтобы не было проблем с доначислением налоговых обязательств, советуем подать уточняющую декларацию до окончания предельного срока уплаты обязательств в отношении места, в котором состоялась трансформация. Только так на дату уплаты обязательств за месяц, в котором состоялась трансформация земли, размер начисленного налога будет соответствовать реальной величине;

2) при заполнении разд. І уточняющей декларации вам следует отразить начисление налога по вашему трансформируемому участку двумя строками: в одном — для земучастка сельхозназначения (с расчетом налога с начала года по день трансформации), в другом — для новой категории земли (с рассчитанным налогом со дня трансформации по конец года).