В общем случае сдать квартиру жены и невестки не получится. Но в вашей ситуации могут быть исключения. Напомним два базовых важных момента.
Во-первых, у ФЛП-единщиков есть ограничения для предоставления в аренду жилых помещений. Максимум — 100 кв. м (п.п. 291.5.3 НКУ).
Во-вторых, сдавать внаем (в аренду) можно то, чем наимодатель (арендодатель) владеет на законных основаниях.
Надеемся, что с «во-первых» у вас все в порядке. А вот с «во-вторых», скорее всего, не все так гладко. Разберемся с каждой из родственниц ☺.
Невестка. ФЛП-родственник, как правило, к недвижимости невестки не имеет никакого отношения. Соответственно,
для того чтобы сдать в аренду квартиру невестки, нужно создать связь между ФЛП и недвижимостью
Сделать это можно путем заключения договора ссуды (бесплатное пользование) либо найма (аренды). Если говорим о найме (аренде), то передача в последующее пользование квартиры клиентам ФЛП будет называться поднаем (субаренда).
В какой форме нужно заключать договор между родственниками?
Какой бы из предложенных нами договоров вы ни выбрали, его следует заключать в письменной форме (ч. 1 ст. 811, ч. 3 ст. 827 ГКУ).
Важно! Договоры найма (аренды) жилья нотариальному удостоверению подлежат только в случае, когда это договор с последующим выкупом (ст. 811 ГКУ).
Те же правила касаются и договора ссуды квартиры (ч. 3 ст. 827 ГКУ).
Здесь напомним о налогово-учетных нюансах.
Во-первых, если заключается договор ссуды, то для единщика-пользователя это — бесплатно полученные услуги. Поэтому в доходы к единщику попадает стоимость таких бесплатно полученных в течение отчетного периода товаров, работ, услуг (п. 292.3 НКУ). Причем, по мнению налоговиков, такой доход нужно отражать исходя из обычных цен (БЗ 107.04, письмо ГНСУ от 21.05.2020 г. № 2146/6/99-00-04-06-03-06/ІПК). Хотя в «единоналожном» п. 292.3 НКУ обычные цены не упоминаются.
Поэтому возникает сразу два облагаемых единым налогом дохода: один — по бесплатным услугам, а второй — в виде получаемой арендной платы.
Во-вторых, если с невесткой заключаем договор найма (аренды), то ФЛП становится налоговым агентом, т. е. обязан удерживать из суммы арендных платежей НДФЛ и ВС.
Поскольку арендодателем будет физлицо, то удерживать налоги придется не просто с договорной арендной платы, а учитывая минимальную сумму арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Этот минимум рассчитывается по Методике, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253, исходя из стоимости месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимости. В свою очередь, минимальную сумму арендного платежа за 1 кв. м недвижимости устанавливают и публикуют местные органы власти.
И только если они не установили минимальную арендную плату, то в целях налогообложения можно брать сумму, которую стороны установили в договоре.
Жена. С женой все немного сложнее и интереснее ☺.
Отношение ФЛП-мужа к квартире жены зависит от того, как и когда жилье приобреталось.
Здесь несколько возможных вариантов:
1) квартира приобреталась в браке за общие деньги;
2) квартира приобреталась в браке за личные деньги супруги или супруга получила ее в наследство/подарок;
3) квартира приобреталась до брака.
Варианты 2 и 3 свидетельствуют о том, что ФЛП-муж к такой квартире отношения не имеет.
По общему правилу в этих случаях квартира принадлежит исключительно жене (пп. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 57 СКУ). Поэтому придется создавать связь между жилплощадью и мужем-ФЛП ☺. Сделать это можно так же, как и в ситуации с квартирой невестки.
Если же говорим о варианте 1, то речь идет об общей совместной собственности (ч. 1 ст. 60 СКУ, ч. 3 ст. 368 ГКУ).
Согласно ст. 63 СКУ муж и жена имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договоренностью между ними.
Это означает, что
ФЛП может сдавать внаем (в аренду) квартиру жены, находящуюся в общей совместной собственности, но нужно обязательно учесть правила распоряжения такой собственностью
Эти правила можно найти в ч. 2 ст. 369 ГКУ:
— любые действия с таким имуществом происходят по согласию всех совладельцев (если иное не установлено законом);
— если в отношении общего имущества заключен договор, то считается, что он заключен с согласия всех совладельцев. Исключения могут устанавливаться в законах;
— если договор требует нотариального удостоверения, то разрешение от жены-совладельца должно быть оформлено в письменном виде и нотариально удостоверено.
Напомним, что договоры найма (аренды) жилья удостоверяются нотариально, только если он предполагает выкуп такого жилья в дальнейшем арендатором (ч. 2 ст. 811 ГКУ).
Соблюдать эти правила нужно.
В противном случае жена такого предпринимателя может подать в суд и признать договор аренды с его клиентом недействительным* (ч. 4 ст. 369 ГКУ). Ведь сегодня муж и жена в хороших отношениях, а завтра между ними может возникнуть конфликт ☹.
* О последствиях недействительности см. «Налоги & бухучет», 2020, № 55, с. 17.
Договоры найма (аренды) жилья в большинстве случаев не удостоверяются нотариально (см. выше), но заключаются обязательно в письменной форме (ч. 1 ст. 811 ГКУ). И письменного разрешения от жены формально не требуется. Но чтобы избежать возможных проблем, можно такое разрешение от жены получить. К нотариусу обращаться не нужно.
Кстати, налоговики иск о признании недействительными договоров найма (аренды) жилья из-за нарушения правил распоряжения общим имуществом подать не смогут. Положения ч. 4 ст. 369 ГКУ четко указывают на того, кто может быть истцом по этому делу, среди них фискалов нет.
Теперь что касается налогово-учетных нюансов.
Во-первых, если квартира жены — не общая совместная собственность, то не забываем о моментах, которые мы указали выше (в отношении невестки).
Во-вторых, если говорить об общей совместной собственности, то платить налоги с дохода, полученного по договорам найма (аренды) жилья с клиентами, будет ФЛП, исходя из той ставки, которая установлена для его группы единого налога.
А вот жену на этом этапе, считаем, вопрос налогов волновать не должен.
Хотя согласно ч. 3 ст. 61 СКУ если один из супругов заключает договор в интересах семьи, то деньги, полученные по этому договору, являются объектом права общей совместной собственности супругов.
Но возникнуть доход (а значит, и обязанность уплатить налоги) у жены может все-таки лишь тогда, когда договор найма (аренды) с клиентом заключили оба супруга (т. е. в одном договоре в роли арендодателя выступают и муж, и жена).
