У загальному випадку здати квартиру дружини і невістки не вийде. Але у вашій ситуації можуть бути винятки. Нагадаємо два базових важливих моменти.
По-перше, у ФОП-єдиноподатників є обмеження для надання в оренду житлових приміщень. Максимум — 100 кв. м (п.п. 291.5.3 ПКУ).
По-друге, здавати в найм (оренду) можна те, чим наймодавець (орендодавець) володіє на законних підставах.
Сподіваємося, що із «по-перше» у вас усе гаразд. А ось із «по-друге», швидше за все, не все так гладко. Розберемося із кожною з родичок ☺.
Невістка. ФОП-родич, як правило, до нерухомості невістки не має жодного відношення. Відповідно
для того, щоб здати в оренду квартиру невістки, треба створити зв’язок між ФОП і нерухомістю
Зробити це можна шляхом укладення договору позички (безкоштовне користування) або найму (оренди).
Якщо говоримо про найм (оренду), то передача в подальше користування квартири клієнтам ФОП буде називатися піднаймом (суборендою).
В якій формі потрібно укладати договір між родичами?
Який би із запропонованих нами договорів ви не обрали, його слід укладати в письмовій формі (ч. 1 ст. 811, ч. 3 ст. 827 ЦКУ).
Важливо! Договори найму (оренди) житла підлягають нотаріальному посвідченню тільки в разі, коли це договір із подальшим викупом (ст. 811 ЦКУ). Ті ж правила стосуються і договору позички квартири (ч. 3 ст. 827 ЦКУ).
Тут нагадаємо про два податково-облікових нюанси.
По-перше, якщо укладається договір позички, то для єдинника-користувача це — безоплатно отримані послуги. Тому в доходи єдиннику потрапляє вартість таких безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів, робіт, послуг (п. 292.3 ПКУ). Причому, на думку податківців, такий дохід слід відображати виходячи зі звичайних цін (БЗ 107.04, лист ДПСУ від 21.05.2020 р. № 2146/6/99-00-04-06-03-06/ІПК). Хоча в «єдиноподатковому» п. 292.3 ПКУ звичайні ціни не згадуються.
Тому виникає одразу два оподатковуваних єдиним податком доходи: один — за безоплатними послугами, а другий — у вигляді отриманої орендної плати.
По-друге, якщо з невісткою укладаємо договір найму (оренди), то ФОП стає податковим агентом, тобто зобов’язаний утримувати з суми орендних платежів ПДФО і ВЗ.
Оскільки орендодавцем буде фізособа, то утримувати податки доведеться не просто з договірної орендної плати, а з огляду на мінімальну суму орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Цей мінімум розраховується за Методикою, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253, виходячи з вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомості. У свою чергу, мінімальну суму орендного платежу за 1 кв. м нерухомості встановлюють і оприлюднюють місцеві органи влади.
І тільки якщо вони не встановили мінімальну орендну плату, то з метою оподаткування можна брати суму, яку сторони встановили у договорі.
Дружина. З дружиною все трохи складніше і цікавіше ☺. Відношення ФОП-чоловіка до квартири дружини залежить від того, як і коли житло придбавалося.
Тут кілька можливих варіантів:
1) квартира придбавалася в шлюбі за спільні гроші;
2) квартира придбавалася в шлюбі за особисті гроші дружини або дружина отримала її у спадок/подарунок;
3) квартира придбавалася до шлюбу.
Варіанти 2 і 3 свідчать про те, що ФОП-чоловік до такої квартири відношення не має. За загальним правилом у цих випадках квартира належить виключно дружині (пп. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 57 СКУ). Тому доведеться створювати зв’язок між житловою площею і чоловіком-ФОП ☺. Зробити це можна так само, як і в ситуації з квартирою невістки.
Якщо ж говоримо про варіант 1, то мова йде про спільну сумісну власність (ч. 1 ст. 60 СКУ, ч. 3 ст. 368 ЦКУ). Згідно зі ст. 63 СКУ чоловік і дружина мають рівні права на володіння, користування і розпорядження майном, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Це означає, що
ФОП може здавати в найм (оренду) квартиру дружини, яка перебуває у спільній сумісній власності, але обов’язково потрібно врахувати правила розпорядження такою власністю
Ці правила можна знайти в ч. 2 ст. 369 ЦКУ:
— будь-які дії з таким майном відбуваються за згодою всіх співвласників (якщо інше не встановлено законом);
— якщо щодо спільного майна укладений договір, то вважається, що він укладений за згодою всіх співвласників. Винятки можуть установлюватися в законах;
— якщо договір вимагає нотаріального посвідчення, то дозвіл від дружини-співвласника має бути оформлено в письмовому вигляді і нотаріально посвідчено. Нагадаємо, що договір найму (оренди) житла посвідчується нотаріально, тільки якщо він передбачає викуп такого житла в подальшому орендарем (ч. 2 ст. 811 ЦКУ).
Дотримуватися цих правил потрібно. В іншому випадку дружина такого підприємця може подати в суд і визнати договір оренди з його клієнтом недійсним* (ч. 4 ст. 369 ЦКУ). Адже сьогодні чоловік і дружина в добрих стосунках, а завтра між ними може виникнути конфлікт ☹.
* Про наслідки недійсності див. «Податки & бухоблік», 2020, № 55, с. 17.
Договори найму (оренди) житла в більшості випадків не посвідчуються нотаріально (див. вище), але укладаються обов’язково в письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦКУ). І письмового дозволу від дружини формально не вимагається. Але щоб уникнути можливих проблем, можна такий дозвіл від дружини отримати. До нотаріуса звертатися не потрібно.
До речі, податківці позов про визнання недійсними договорів найму (оренди) житла через порушення правил розпорядження спільним майном подати не зможуть. Положення ч. 4 ст. 369 ЦКУ чітко вказують на те, хто може бути позивачем у цій справі, серед них фіскалів немає.
Тепер що стосується податково-облікових нюансів.
По-перше, якщо квартира дружини — не спільна сумісна власність, то не забуваємо про моменти, які ми зазначили вище (щодо невістки).
По-друге, якщо говорити про спільну сумісну власність, то платити податки з доходу, отриманого за договорами найму (оренди) житла з клієнтами, буде ФОП, виходячи з тієї ставки, яка встановлена для його групи єдиного податку.
А ось дружину на цьому етапі, вважаємо, питання податків не має хвилювати. Хоча згідно з ч. 3 ст. 61 СКУ якщо один із подружжя укладає договір в інтересах сім’ї, то гроші, отримані за цим договором, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. Але виникнути дохід (а отже, і обов’язок сплатити податки) у дружини може все-таки лише тоді, коли договір найму (оренди) з клієнтом уклали обоє (тобто в одному договорі в ролі орендодавця виступають і чоловік, і дружина).