Земля/недвиж у «физиков»: семь раз отмерь, а один… заплати

собственники объектов

(1) жилой и/или

(2) нежилой недвижимости (п.п. 266.1.1 НКУ).

Для целей налога на недвижимость не имеет значения, зарегистрировано ли физлицо как ФЛП. Все равно субъектом права собственности является физлицо, а не ФЛП, поэтому именно физическое лицо (а не ФЛП) будет плательщиком налога на недвижимость, используемую ФЛП в его предпринимательской деятельности

(1) собственники земельных участков, земельных долей (паев);

(2) постоянные землепользователи (п. 269.1 НКУ).

Фискалы считают (БЗ 111.05, действовала до 23.05.2020 г.): если вещное право на землю оформлено на ФЛП, такие лица в части начисления и уплаты земельного налога приравнены к юрлицам. И только те ФЛП, у которых правоустанавливающие документы на землю оформлены на физлицо, могут рассчитывать на применение к ним правил для «физиков»

По какой ставке

ставки налога определяют органы местного самоуправления

в размере, не превышающем 1,5 % размера минзарплаты, установленной на 1 января прошлого) года, за 1 кв. м общей площади (п.п. 266.5.1 НКУ)

с учетом предельных размеров, установленных в ст. 273, 274 и 277 НКУ (п. 284.1 НКУ)

Узнать конкретную ставку налога можно из решения местного совета по местонахождению объекта налогообложения (недвижимости или земельного участка) либо на официальном сайте ГНСУ (tax.gov.ua/rishennya-mistsevih-rad-/).

Обратите внимание! Дополнительную ставку в размере 25 тыс. грн налога на недвижимость (к сумме налога, рассчитанной по общим ставкам) применяют к квартирам, площадь которых превышает 300 кв. м, и/или домам общей площадью свыше 500 кв. м (п.п. «г» п.п. 266.7.1 НКУ)

Кто не платит

Арендаторы недвижимого имущества не обязаны уплачивать этот налог в бюджет (это обязанность собственника).

Объектов незавершенного строительства этот налог тоже не касается.

Кроме того, не являются объектом налогообложения (п.п. 266.2.2 НКУ):

— жилая и нежилая недвижимость, расположенная в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения

(п.п. «б»);

— здания детских домов семейного типа

(п.п. «в»);

— жилая недвижимость, не пригодная для проживания (п.п. «ґ»);

— жилая недвижимость, принадлежащая детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами) (не более 1 объекта на ребенка) (п.п. «д»);

— жилая недвижимость многодетных или приемных семей (5 и более детей) (п.п. «л»);

— нежилая недвижимость, которая используется субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность во временных сооружениях и/или в малых архитектурных формах и на рынках (п.п. «е»);

— здания промышленности (код 125 по ДК 018-2000), которые используются по назначению в хоздеятельности хозсубъектов, относящихся по КВЭД к секциям B — F, и не сдаются в аренду, лизинг, ссуду (п.п. «є»);

— здания, сооружения сельхозтоваропроизводителей (код 1271 по ДК 018-2000), которые не сдаются в аренду, лизинг, ссуду (п.п. «ж»).

Недвижимость, указанная в последних трех позициях, может использоваться в том числе физлицами, имеющими статус ФЛП, в их хозяйственной деятельности. Хотя рассчитывать в этом году на освобождение от налога промзданий им не приходится,

Неоформленное землепользование. Если вещное право на земельный участок не оформлено (нет записи в Госземкадастре), физлицо не может считаться плательщиком земналога (БЗ 111.01).

Многоквартирные жилые дома (МЖД). Физлица — собственники квартир (жилых помещений) не являются плательщиками земельного налога за участок, на котором расположен МЖД (БЗ 111.01).

А вот собственники нежилых помещений (их частей) в МЖД являются плательщиками земналога с даты госрегистрации права собственности на недвижимое имущество (п. 287.8 НКУ). В то же время из ОНК № 602 следует, что непосредственный плательщик налога за земельные участки под МЖД — организация, осуществляющая управление домом (управляющий). А собственники нежилых помещений в МЖД, в том числе и физлица, должны компенсировать управляющему плату за землю в составе расходов на содержание дома. Хотя, к сожалению, такой либеральный подход Минфина налоговики на местах не приветствуют. Да и в судах он не всегда находит поддержку (см., например, постановление Второго апелляционного админсуда от 05.12.2019 г. по делу № 520/6083/19 // reyestr.court.gov.ua/Review/86235901).

Что же касается физлиц — арендаторов жилых и нежилых помещений в МЖД, то они могут компенсировать управителю плату за землю, если это предусмотрено договором аренды. Но считать их плательщиками земналога оснований нет (БЗ 111.01).

Физлицо — ФЛП на ЕН. По общему правилу ФЛП-единоналожники групп 1 — 3 освобождаются от уплаты земналога за земельные участки, которые используются ими для осуществления хозяйственной деятельности (п.п. 4 п. 297.1 НКУ).

так как сейчас они платят налог за прошлый год, а тогда освободительная норма звучала иначе. Подробности — в «Налоги & бухучет», 2020, № 20, с. 22.

Что делать, если налоговики не предоставят вам какого-либо из этих освобождений (при условии, что вы имеете на них право), см. ниже

При этом с 01.07.2020 г. такое освобождение утрачивается, если земельный участок и/или недвижимость, расположенную на нем, предприниматель-единоналожник сдает в аренду. Подробности — в «Налоги & бухучет», 2020, № 47, с. 2.

ФЛП-единоналожники группы 4, как и раньше, освобождены от уплаты земельного налога, если используют земельный участок для ведения сельскохозяйственного товаропроизводства

Если у недвижимости несколько собственников

Порядок уплаты налога при неединоличном владении недвижимостью таков (п.п. 266.1.2 НКУ):

а) если недвижимость находится в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю;

б) если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделена в натуре, плательщиком налога является одно из таких лиц-собственников, определенное с их согласия, если иное не установлено судом;

в) если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц и разделена между ними в натуре, плательщиком налога является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю

Если на земельном участке расположено здание, имеющее нескольких собственников, земельный налог за такой участок, с учетом придомовой территории, каждому из сособственников здания начисляют так (п. 286.6 НКУ):

1) в равных долях — если здание находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделено в натуре, или одному из таких лиц-собственников, определенному по их согласию, если иное не установлено судом;

2) пропорционально надлежащей доле каждого лица — если здание находится в общей долевой собственности или в общей совместной собственности и разделено в натуре.

Обращаем внимание, что такой порядок не касается налога на землю под МЖД — об этом см. выше

Какие и у кого есть льготы

Общая площадь объекта/объектов жилой недвижимости уменьшается:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. м;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 кв. м;

в) для разных типов объектов жилой недвижимости (если вы являетесь владельцем одновременно квартиры/квартир и жилого дома/домов) — на 180 кв. м.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый год (п.п. 266.4.1 НКУ).

Поэтому если общая площадь вашей жилой (!) недвижимости суммарно является меньше, налог вам платить не придется

От уплаты налога освобождены:

— инвалиды первой и второй групп;

— физические лица, воспитывающие

троих и более детей в возрасте

до18 лет;

— пенсионеры (по возрасту);

— ветераны войны и лица, приравненные к ним;

— физические лица, признанные законом лицами, пострадавшими вследствие Чернобыльской катастрофы (п. 281.1 НКУ).

Льгота перечисленным выше категориям предоставляется на один земельный участок по каждому виду использования в рамках предельных норм, установленных п. 281.2 НКУ;

— собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, передавшие эти участки и паи в аренду плательщику единого налога четвертой группы (п. 281.3 НКУ)

АТО/ООС-льгота. В текущем году освобождение от налогов осталось только для объектов недвижимости/земельных участков, расположенных на оккупированной территории. Для тех же, которые расположены на линии соприкосновения, освобождение отменили (подробнее — в «Налоги & бухучет», 2020, № 48, с. 8). Обратите внимание: поскольку налог на недвижимость уплачивают в текущем году за предыдущий, то указанные изменения пока вас не затрагивают. А вот земельный налог по-новому придется уплачивать уже в текущем году.

Местные льготы. Местные органы власти могут устанавливать дополнительные льготы по налогу на недвижимость/земельному налогу (п.п. 266.4.2/п. 284.1 НКУ соответственно). Также они имеют право установить нулевую ставку налогообложения как для объектов недвижимости, не превышающих определенную площадь, так и для земельных участков того или иного вида целевого использования.

Что может помешать применению льгот

Льготы не применяются к объекту(ам) налогообложения (п.п. 266.4.3 НКУ):

— если его/их площадь превышает 5-кратный размер не облагаемой налогом площади, установленной п.п. 266.4.1 НКУ (для квартиры, например, превышает 300 кв. м);

— которые используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности). В связи с этим льготы не применяют к объекту жилой недвижимости, по адресу которого зарегистрировано юрлицо (БЗ 106.05). А вот если ФЛП фактически работает не в квартире, а в другом месте (например, торгует на выставках), льготу получить можно (БЗ 106.05)

Если у льготника есть несколько земельных участков одного вида использования и их суммарная площадь превышает предельные нормы, установленные п. 281.2 НКУ, то ему следует до 1 мая подать в налоговый орган по местонахождению любого земельного участка заявление о применении льготы. В таком случае налоговики применят льготу с начала текущего года, иначе — со следующего (п. 281.4 НКУ).

Если физлицо-льготник передаст в аренду земельные участки, отдельные здания, сооружения или их части, ему придется платить земналог на общих основаниях (п. 284.3 НКУ, БЗ 111.04)

Если объект приобрели посреди года

Предыдущий собственник уплачивает налог за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось его право собственности на объект недвижимого имущества/земельный участок, а

новый собственник — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности (п.п. 266.8.1/ п. 286.5 НКУ)

Кто рассчитывает сумму налога

Сумму налога, подлежащую уплате, рассчитывают контролирующие органы и направляют плательщику в форме НУР по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года:

следующего за базовым налоговым (отчетным)

периодом (годом),

т. е. в текущем году за предыдущий (п.п. 266.7.2 НКУ)

базового налогового (отчетного) периода (года),

т. е. год в год (п. 286.5 НКУ)

Если НУР физлицу не вручено, оно освобождается от ответственности, предусмотренной НКУ за несвоевременную уплату налогового обязательства (п.п. 266.10.2/п. 287.9 НКУ). При этом налоговое обязательство может быть начислено за последние три года (п.п. 266.10.3/п. 287.10 НКУ)

Как рассчитывают сумму налога

Как предусмотрено п.п. 266.7.1 НКУ, при наличии в собственности физлица:

а) одного объекта жилой недвижимости (дома или квартиры) налог исчисляют исходя из общей площади, уменьшенной на 60 кв. м (для квартиры) или 120 кв. м (для дома);

б) больше одного объекта жилой недвижимости одного типа (только квартир или только домов) — исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 60 кв. м (для квартир) или 120 кв. м (для домов);

в) объектов жилой недвижимости разных видов (дома(ов) и квартир(ы)) — исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 180 кв. м.

При наличии в собственности нескольких объектов жилой недвижимости налоговики распределяют рассчитанную сумму налога пропорционально удельному весу общей площади каждого из таких объектов.

В общем случае для расчета суммы налога перемножают налогооблагаемую площадь объекта недвижимости и соответствующую ставку налога

Если нормативная денежная оценка (НДО) земель проведена, то размер налога рассчитывается как произведение площади земучастка (в га или кв. м), НДО единицы площади, проиндексированной по состоянию на начало года (в грн), и ставки налога (в %).

Если же НДО земель не проведена, то размер налога определяют как произведение площади (в кв. м или га) и ставки (в грн за 1 кв. м или га). При этом ставку налога определяют исходя из НДО единицы площади пашни по области.

Таким образом, чтобы рассчитать земналог, вам нужно иметь такие исходные данные для расчета:

— площадь земельного участка. Ее можно узнать из ваших правоустанавливающих документов на землю;

— НДО земучастка. Ее величину можно получить с помощью электронного сервиса Госземкадастра «Публичная кадастровая карта Украины» (map.land.gov.ua);

— ставку налога (о ней см. выше).

Быстро рассчитать сумму земналога вы можете с помощью онлайн-сервисов, например: dpa.dp.ua/pnm/

Если не согласны с суммой налога

Нужно подать письменное заявление в налоговую по месту вашего проживания (регистрации) и предоставить оригиналы соответствующих документов.

После сверки данных в случае выявления расхождений налоговый орган по вашему налоговому адресу пересчитает сумму налога и направит новое НУР (п.п. 266.7.3 НКУ)

Нужно подать заявление в налоговый орган по местонахождению земельных участков и предоставить оригиналы соответствующих документов.

После сверки данных в случае выявления расхождений налоговый орган по местонахождению каждого из земельных участков в течение 10 рабочих дней пересчитает сумму налога и направит новое НУР (п. 286.5 НКУ)

Куда уплачивать сумму налога

По местонахождению (месту регистрации) объектов налогообложения (п.п. 266.9.1/п. 287.5 НКУ).

Физические лица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы соответствующих советов по квитанции о приеме налогов (п.п. 266.9.1/п. 287.5 НКУ)

В какие сроки уплачивать

В течение 60 дней со дня вручения НУР (п.п. «а» п.п. 266.10.1/п. 287.5 НКУ)