Земля/нерухомість у «фізиків»: сім разів відміряй, а один… заплати

власники об’єктів

(1) житлової та/або

(2) нежитлової нерухомості (п.п. 266.1.1 ПКУ).

Для цілей податку на нерухомість не має значення, чи зареєстрована фізособа як ФОП. Все одно суб’єктом права власності є фізособа, а не ФОП, тому саме фізична особа (а не ФОП) буде платником податку на нерухомість, яку ФОП використовує у підприємницькій діяльності

(1) власники земельних ділянок, земельних часток (паїв);

(2) постійні землекористувачі (п. 269.1 ПКУ).

Фіскали вважають (БЗ 111.05, діяла до 23.05.2020 р.): якщо речове право на землю оформлене на ФОП, такі особи в частині нарахування і сплати земельного податку прирівняні до юросіб. І тільки ті ФОП, у яких правовстановлюючі документи на землю оформлені на фізособу, можуть розраховувати на застосування до них правил для «фізиків», що викладені далі у таблиці

За якою ставкою

ставки податку визначають органи місцевого самоврядування

у розмірі, що не перевищує 1,5 % розміру мінзарплати, встановленої на 1 січня минулого року, за 1 кв. м загальної площі (п.п. 266.5.1 ПКУ)

з урахуванням граничних розмірів, установлених в ст. 273, 274 і 277 ПКУ (п. 284.1 ПКУ)

Дізнатися конкретну ставку податку можна з рішення місцевої ради за місцем знаходження об’єкта оподаткування (нерухомості або земельної ділянки) або на офіційному сайті ДПСУ (tax.gov.ua/rishennya-mistsevih-rad-/).

Зверніть увагу! Додаткову ставку у розмірі 25 тис. грн податку на нерухомість (до суми податку, розрахованої за загальними ставками) застосовують до квартир, площа яких перевищує 300 кв. м, та/або будинків загальною площею понад 500 кв. м (п.п. «г» п.п. 266.7.1 ПКУ)

Хто не платить

Орендарі нерухомого майна не зобов’язані сплачувати цей податок до бюджету (це — обов’язок власника).

Об’єктів незавершеного будівництва цей податок теж не торкається.

Крім того, не є об’єктом оподаткування (п.п. 266.2.2 ПКУ):

— житлова та нежитлова нерухомість, розташована в зонах відчуження і безумовного (обов’язкового) відселення

(п.п. «б»);

— будівлі дитячих будинків сімейного типу (п.п. «в»);

— житлова нерухомість, не придатна для проживання (п.п. «г»);

— житлова нерухомість, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківської опіки, і дітям-інвалідам, які виховуються самотніми матерями (батьками) (не більше

1 об’єкта на дитину) (п.п. «д»);

— житлова нерухомість багатодітних або прийомних сімей (5 і більше дітей) (п.п. «л»);

— нежитлова нерухомість, яка використовується суб’єктами господарювання малого і середнього бізнесу, що здійснюють свою діяльність в тимчасових спорудах та/або в малих архітектурних формах і на ринках (п.п. «е»);

— будівлі промисловості (код 125 за ДК 018-2000), які використовуються за призначенням в госпдіяльності госпсуб’єктів, що віднесені за КВЕД до секцій B — F, і не здаються в оренду, лізинг, позичку (п.п. «є»);

— будівлі, споруди сільгосптоваровиробників (код 1271 за ДК 018-2000), які не здаються в оренду, лізинг, позичку (п.п. «ж»).

Нерухомість, вказану в останніх трьох позиціях, можуть

Неоформлене землекористування. Якщо речове право на земельну ділянку не оформлене (немає запису в Держземкадастрі), фізособа не може вважатися платником земподатку (БЗ 111.01).

Багатоквартирні житлові будинки (БЖБ). Фізособи — власники квартир (житлових приміщень) не є платниками земельного податку за ділянку, на якій розташований БЖБ (БЗ 111.01).

А ось власники нежитлових приміщень (їх частин) в БЖБ є платниками земподатку з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно (п. 287.8 ПКУ). Водночас з УПК № 602 випливає, що безпосередній платник податку за земельні ділянки під БЖБ — організація, яка здійснює управління будинком (керівник). А власники нежитлових приміщень в БЖБ, у тому числі й фізособи, повинні компенсувати управителеві плату за землю у складі витрат на утримання будинку. Хоча, на жаль, такий ліберальний підхід Мінфіну податківці на місцях не вітають. Та і в судах він не завжди знаходить підтримку (див., наприклад, постанову Другого апеляційного адмінсуду від 05.12.2019 р. у справі № 520/6083/19 // reyestr.court.gov.ua/Review/86235901).

Що ж до фізосіб — орендарів житлових і нежитлових приміщень в БЖБ, то вони можуть компенсувати управителеві плату за землю, якщо це передбачено договором оренди. Але вважати їх платниками земподатку підстав немає (БЗ 111.01).

Фізособа — ФОП на ЄП. За загальним правилом ФОП-єдиноподатники груп 1 — 3 звільняються від сплати земподатку за земельні ділянки, які використовуються ними для здійснення господарської діяльності (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ).

використовувати у тому числі фізособи, що мають статус ФОП, у своїй господарській діяльності. Хоча розраховувати цього року на звільнення від податку промбудівель їм не доводиться, оскільки зараз вони платять податок за минулий рік, а тоді звільнююча норма звучала інакше. Подробиці — в «Податки & бухоблік», 2020, № 20, с. 22.

Що робити, якщо податківці не нададуть вам якогось із цих звільнень (за умови, що ви маєте на них право), див. нижче

При цьому з 01.07.2020 р. таке звільнення втрачається, якщо земельну ділянку та/або нерухомість, розташовану на ній, підприємець-єдиноподатник здає в оренду. Подробиці — в «Податки & бухоблік», 2020, № 47, с. 2.

ФОП-єдиноподатники групи 4, як і раніше, звільнені від сплати земельного податку, якщо використовують земельну ділянку для ведення сільськогосподарського товаровиробництва

Порядок сплати податку при неодноосібному володінні нерухомістю такий (п.п. 266.1.2 ПКУ):

а) якщо нерухомість перебуває у спільній частковій власності декількох осіб, платником податку є кожна з цих осіб за частку, що їй належить;

б) якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності декількох осіб, але не розділена в натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;

в) якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності декількох осіб і розділена між ними в натурі, платником податку є кожна з цих осіб за частку, що їй належить

Якщо на земельній ділянці розташована будівля, що має декілька власників, земельний податок за таку ділянку, з урахуванням прибудинкової території, кожному із співвласників будівлі нараховують так (п. 286.6 ПКУ):

1) в рівних частках — якщо будівля знаходиться у спільній сумісній власності декількох осіб, але не розділена в натурі, або одній з таких осіб-власників, визначеній за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;

2) пропорційно належній частці кожної особи — якщо будівля перебуває у спільній частковій власності або у спільній сумісній власності і розділена в натурі.

Звертаємо увагу, що такий порядок не торкається податку на землю під БЖБ — про це див. вище

Які й у кого є пільги

Загальна площа об’єкта/об’єктів житлової нерухомості зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. м;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості (якщо ви є власником одночасно квартири/квартир і житлового будинку/будинків), — на 180 кв. м.

Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ).

Тому якщо загальна площа вашої житлової (!) нерухомості сумарно є меншою, податок вам платити не доведеться

Від сплати податку звільнені:

— інваліди першої і другої груп;

— фізичні особи, що виховують трьох і більше дітей віком до 18 років;

— пенсіонери (за віком);

— ветерани війни і особи, прирівняні до них;

— фізичні особи, визнані законом особами, постраждалими внаслідок Чорнобильської катастрофи (п. 281.1 ПКУ).

Пільга переліченим вище категоріям надається на одну земельну ділянку за кожним видом використання у рамках граничних норм, встановлених п. 281.2 ПКУ;

— власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і землекористувачі, що передали ці ділянки і паї в оренду платникові єдиного податку четвертої групи (п. 281.3 ПКУ)

АТО/ООС-пільга. У поточному році звільнення від податків залишилося тільки для об’єктів нерухомості/земельних ділянок, розташованих на окупованій території. Для тих же, що розташовані на лінії зіткнення, звільнення скасували (подробиці — в «Податки & бухоблік», 2020, № 48, с. 8). Зверніть увагу: оскільки податок на нерухомість сплачують в поточному році за попередній, то зазначені зміни поки що вас не зачіпають. А ось земельний податок по-новому доведеться сплачувати вже в поточному році.

Місцеві пільги. Місцеві органи влади можуть встановлювати додаткові пільги з податку на нерухомість/земельного податку (п.п. 266.4.2/п. 284.1 ПКУ відповідно). Також вони мають право встановити нульову ставку оподаткування як для об’єктів нерухомості, що не перевищують певну площу, так і для земельних ділянок того чи іншого виду цільового використання

Що може завадити застосуванню пільг

Пільги не застосовуються до об’єкта(ів) оподаткування (п.п. 266.4.3 ПКУ):

— якщо його/їх площа перевищує 5-кратний розмір не оподатковуваної податком площі, встановленої п.п. 266.4.1 ПКУ (для квартири, наприклад, перевищує 300 кв. м);

— які використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються в підприємницькій діяльності). У зв’язку з цим пільги не застосовують до об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого зареєстрована юрособа (БЗ 106.05). А ось якщо ФОП фактично працює не в квартирі, а в іншому місці (наприклад, торгує на виставках), пільгу отримати можна

(БЗ 106.05)

Якщо у пільговика є декілька земельних ділянок одного виду використання та їх сумарна площа перевищує граничні норми, встановлені п. 281.2 ПКУ, то йому слід до 1 травня подати в податковий орган за місцезнаходженням будь-якої земельної ділянки заяву про застосування пільги. У такому разі податківці застосують пільгу з початку поточного року, інакше — з наступного (п. 281.4 ПКУ).

Якщо фізособа-пільговик передасть в оренду земельні ділянки, окремі будівлі, споруди або їх частини, їй доведеться сплачувати земподаток на загальних підставах (п. 284.3 ПКУ, БЗ 111.04)

Якщо об’єкт придбали посеред року

Попередній власник сплачує податок за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося його право власності на об’єкт нерухомого майна/земельну ділянку, а новий власник — починаючи з місяця, в якому він набув права власності (п.п. 266.8.1/п. 286.5 ПКУ)

Хто розраховує суму податку

Суму податку, що підлягає сплаті, розраховують контролюючі органи і направляють платникові ППР за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року:

що настає за базовим податковим (звітним)

періодом (роком),

тобто в поточному році за попередній (п.п. 266.7.2 ПКУ)

базового податкового (звітного) періоду (року),

тобто рік у рік (п. 286.5 ПКУ)

Якщо ППР фізособі не вручено, вона звільняється від відповідальності, передбаченої ПКУ за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання (п.п. 266.10.2/п. 287.9 ПКУ).

При цьому податкове зобов’язання може бути нараховане за останні три роки (п.п. 266.10.3/п. 287.10 ПКУ)

Як розраховують суму податку

Як передбачено п.п. 266.7.1 ПКУ, за наявності у власності фізособи:

а) одного об’єкта житлової нерухомості (будинку або квартири) податок обчислюють виходячи із загальної площі, зменшеної на 60 кв. м (для квартири) або 120 кв. м (для будинку);

б) більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу (тільки квартир або тільки будинків) — виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 60 кв. м (для квартир) або 120 кв. м (для будинків);

в) об’єктів житлової нерухомості різних видів (будинка(ів) і квартир(и)) — виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 180 кв. м.

За наявності у власності декількох об’єктів житлової нерухомості податківці розподіляють розраховану суму податку пропорційно питомій вазі загальної площі кожного з таких об’єктів.

У загальному випадку для розрахунку суми податку перемножують оподатковувану площу об’єкта нерухомості і відповідну ставку податку

Якщо нормативна грошова оцінка (НГО) земель проведена, то розмір податку розраховується як добуток площі земельної ділянки (у га або кв. м), НГО одиниці площі, проіндексованої станом на початок року (у грн), і ставки податку (у %).

Якщо ж НГО земель не проведена, то розмір податку визначають як добуток площі (у кв. м або га) і ставки (у грн за 1 кв. м або га). При цьому ставку податку визначають виходячи з НГО одиниці площі ріллі по області.

Отже, щоб розрахувати земподаток, вам треба мати такі початкові дані для розрахунку:

— площу земельної ділянки. Її можна дізнатися з ваших правовстановлюючих документів на землю;

— НГО земділянки. Її величину можна отримати за допомогою електронного сервісу Держземкадастру «Публічна кадастрова карта України» (map.land.gov.ua);

— ставку податку (про неї див. вище).

Швидко розрахувати суму земподатку ви можете за допомогою онлайн-сервісів, наприклад: dpa.dp.ua/pnm/

Треба подати письмову заяву в податкову за місцем вашого проживання (реєстрації) і надати оригінали відповідних документів.

Після звіряння даних у разі виявлення розбіжностей податковий орган за вашою податковою адресою перераховує суму податку і направляє нове ППР (п.п. 266.7.3 ПКУ)

Треба подати заяву в податковий орган за місцезнаходженням земельних ділянок і надати оригінали відповідних документів.

Після звіряння даних у разі виявлення розбіжностей податковий орган за місцезнаходженням кожної із земельних ділянок протягом 10 робочих днів перераховує суму податку і направляє нове ППР (п. 286.5 ПКУ)

За місцезнаходженням (місцем реєстрації) об’єктів оподаткування (п.п. 266.9.1/п. 287.5 ПКУ).

Фізичні особи можуть сплачувати податок у сільській і селищній місцевості через каси відповідних рад за квитанцією про приймання податків (п.п. 266.9.1/п. 287.5 ПКУ)

Протягом 60 днів з дня вручення ППР (п.п. «а» п.п. 266.10.1/п. 287.5 ПКУ)