Общая собственность/аренда
Общее право собственности. На практике достаточно часто имущество, в том числе и земля, может принадлежать нескольким сособственникам. Когда один объект находится в собственности нескольких (двух и более) лиц, то речь идет об общей собственности.
При этом различают два вида права совместной собственности:
1) право общей совместной собственности — это вид общей собственности, при котором доли сособственников не определены (ст. 355, 368 ГКУ);
2) право общей долевой собственности — это вид общей собственности, при котором доли сособственников определены (ст. 355, 356 ГКУ).
При этом учитывайте, что когда речь идет об определенной или неопределенной доле в общей собственности, то имеется в виду выдел доли в праве собственности на имущество, а не раздел имущества в натуре на части. То есть имущество, которое находится в общей собственности, остается единым целым.
По общему правилу субъектами права общей совместной/долевой собственности могут быть физлица, юрлица, государство, территориальные громады (ч. 2 ст. 356 и ч. 2 ст. 368 ГКУ). То есть ФЛП не могут быть субъектом права общей собственности (как и субъектом права собственности вообще).
В то же время когда речь идет об общем владении землей, то здесь следует учитывать одну особенность. В соответствии с ч. 1 ст. 89 ЗКУ
земельный участок может принадлежать на праве общей совместной собственности (т. е. без выдела долей) только гражданам, если иное не установлено законом
В общей совместной собственности находятся земельные участки:
а) супругов;
б) членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними;
в) сособственников жилого дома;
г) сособственников многоквартирного дома.
Что касается общей долевой собственности, то ЗКУ такого ограничения не содержит. Следовательно, юрлицо может совместно владеть землей как с подобными себе (юрлицами), так и с другими категориями лиц (физлицами-гражданами), но только тогда, когда его доля в общей собственности выделена.
Общая аренда. Будем говорить лишь об общей аренде земли государственной или коммунальной собственности. Почему именно такой земли? Потому что только при ее аренде лицо должно вносить в бюджет плату за землю в форме арендной платы.
Прямо ни в одном нормативно-правовом акте не сказано, что такое общая аренда земли. В то же время ни в одном нормативно-правовом акте, регулирующем правила аренды земли, нет и запрета на ее осуществление. Напротив, ст. 510 ГКУ предусмотрена так называемая множественность лиц в обязательстве. Согласно этой статье сторонами в обязательстве являются должник и кредитор, при этом в обязательстве на стороне должника или кредитора могут быть одно или одновременно несколько лиц.
С возможностью заключения такого договора аренды земли (с несколькими арендаторами одного земучастка) соглашаются и налоговики (111.05 БЗ). Поэтому если орган местного самоуправления передал землю в пользование нескольким юридическим или физическим лицам (нескольким ФЛП), то такой договор является действующим и у арендаторов по такому договору возникает обязанность уплачивать арендную плату.
Общий земналог
Общие требования. В ГКУ прописана не только возможность передачи земли в общую собственность, но и правила обращения с такой недвижимостью, в том числе правила уплаты налогов.
Так, например, в ст. 360 ГКУ прямо сказано, что
сособственник в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в уплате налогов, сборов (обязательных платежей)
Что же касается общей совместной собственности, то в ГКУ прямо не сказано, как именно они должны уплачивать налоги за общее имущество. В то же время по общему правилу сособственники имущества, которое имеется в общей совместной собственности, имеют право уполномочить одного из них на совершение правовых сделок относительно распоряжения общим имуществом (ч. третья ст. 369 ГКУ), в том числе и уплачивать налог за землю. Если же они этого не сделали, то, выходит, платит самостоятельно каждый сособственник.
Следовательно:
1) если земля находится в общей совместной собственности нескольких лиц, то налог должен уплачивать:
— или каждый из сособственников в равных частях;
— или один из сособственников, которого все сособственники по договоренности уполномочили на это;
2) если земля находится в общей долевой собственности, то здесь все однозначно — налог будет уплачивать каждый из сособственников самостоятельно пропорционально надлежащей ему доле.
О том, что именно так должен уплачиваться земналог, говорят и фискалы (111.05 БЗ). Их на этот вывод натолкнули вышеприведенные нормы ГКУ, а также п. 286.6 НКУ. В этом пункте прописаны правила начисления платы за землю, если не сама земля является объектом общей собственности, а недвижимость, которая стоит на такой земле. На наш взгляд, им можно воспользоваться по аналогии в части возможности определить плательщика с согласия сособственников при общей совместной собственности.
Напомним далее правила уплаты земналога разными категориями лиц.
Юрлица налог начисляют самостоятельно в декларации по плате за землю. При этом они имеют право выбора, как отчитываться:
— или раз в год. Декларация подается не позднее 20 февраля на год вперед (п. 286.2 НКУ),
— или ежемесячно. В этом случае декларацию подают не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным (п. 286.3 НКУ).
Налог уплачивается ежемесячно (независимо от способа отчетности) в течение 30 календарных дней, следующих за отчетным месяцем. Подробно об отчетности юрлиц читайте в «Налоги & бухучет», 2020, № 10, с. 9.
Физлицам налог начисляет налоговая путем направления НУР до 1 июля отчетного года. Уплатить его следует в течение 60 дней со дня получения НУР. Детали читайте в «Налоги & бухучет», 2020, № 56, с. 18.
Общая совместная собственность. Субъектом права могут быть только физлица-граждане, а значит, налог будет начислять этим лицам налоговая путем направления НУР:
— или всем физлицам — сособственникам земли в равных долях. То есть каждому собственнику приходит отдельное НУР с начисленным налогом;
— или весь налог начисляют одному из сособственников. То есть налог начислят одному лицу путем направления НУР только ему. Все другие сособственники имеют возможность только возместить этому физлицу уплаченный налог.
При этом
выбирать крайнего фискалы должны не наугад, а опираясь на то, кому из сособственников делегировано право быть плательщиком земналога
Вопрос остается только в том, как фискалы узнают, кому именно следует начислять земналог в этом случае. На наш взгляд, об этом им должны сообщить сами сособственники земли. Если они этого не сделают, то налоговая будет начислять налог по первому варианту — всем поровну.
К сведению! НУР не придет только тем физлицам — сособственникам земли, которые имеют право на льготу. Перечень таких льготников и ответ на то, по каким землям предоставляется льгота, ищите в ст. 281 НКУ.
Общая долевая собственность. Здесь все будет зависеть от того, кто является сособственником земли. Если это:
— физлицо, то ему налог начислит налоговая самостоятельно путем направления НУР. При этом размер налога будет начисляться исходя из доли земли, которая принадлежит физлицу. Налог не начислят, если физлицо имеет льготу по земналогу, определенную ст. 281 НКУ;
— юрлицо, то оно должно самостоятельно начислить земналог за ту часть земучастка, которая принадлежит ему в соответствии с правоустанавливающими документами, и отразить это в декларации по плате за землю.
На долю в общей собственности распространяются те же правила начисления, что и при начислении земналога на землю, которой юрлицо владеет единолично.
То же самое касается и применения льгот по земналогу, и отнесения земли к освобожденной (например, налог не будут платить, если долей земли юрлицо-плательщик ЕН пользуется в своей деятельности и не сдает в аренду, лизинг, ссуду);
— ФЛП — владеть ни самостоятельно, ни вместе с другими землей не может, поскольку не является субъектом права собственности на землю. Поэтому если ФЛП в своей деятельности использует землю, на которую оформлено право общей собственности, то налог в этом случае будут начислять фискалы физлицу-гражданину, а не физлицу-предпринимателю. О том, как это будет происходить, читайте выше.
Общая аренда
Когда речь идет об общей аренде земли государственной или коммунальной собственности, то здесь всему голова договор аренды. Судите сами. В договоре аренды земли, в том числе и при передаче земли в общую аренду, будет четко указано, какая часть взятой в общую аренду земли приходится на отдельного арендатора. Потому что иначе определить размер арендной платы для определенного арендатора арендодатель просто не сможет. То есть когда в договоре аренды не указан размер арендной платы, то такой договор является недействительным.
Учитывая это, считаем, что
при определении правил уплаты арендной платы при общей аренде определять плательщика (арендатора) и сумму платы следует, исключительно опираясь на нормы договора аренды
На это указывают и фискалы в БЗ 111.06. В ней они считают, что если договором аренды земучастка государственной и коммунальной собственности предусмотрено, что земучасток находится в общем пользовании нескольких лиц, то арендная плата начисляется за площадь арендованного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.
При этом поскольку правила начисления арендной платы такие же, как и правила начисления земналога (п. 288.7 НКУ), а при общей аренде размер доли земли, выделенной каждому арендатору, определен в договоре, то правила взыскания арендной платы будут практически такие же, как и в случае взимания земналога при общей долевой собственности. Подробно об этих правилах см. выше.
Скажем только об одном отличии. В общую аренду земля может передаваться не только физлицам — гражданам и юрлицам, но и ФЛП. Об этом также говорят фискалы в вышеупомянутой консультации.
Поэтому если в договоре аренды прямо указано, что земля предоставлена в общую аренду именно ФЛП как субъекту предпринимательства, то налог за выделенную ему часть земли должен начислять именно ФЛП. Правила начисления для него такие, как и для юрлица.
То есть ФЛП, как и юрлицо, должен самостоятельно рассчитать арендную плату в декларации и подать ее в налоговую по местонахождению земли. Арендную плату он должен уплачивать ежемесячно.
В то же время если земля предоставлена в общее пользование не ФЛП, а физлицу, которое создало ФЛП, то размер арендной платы физлицу будет начислять налоговая.
А чтобы все вышесказанное закрепить, сведем все правила в одну таблицу.
Плата за землю при общем владении/пользовании землей
| Вид права | Сособственники/соарендаторы | ||
| физлица-граждане | юрлица | ФЛП | |
| Общая совместная собственность | Земналог начисляет налоговая: — или всем сособственникам поровну; — или одному сособственнику, которого уполномочили другие уплачивать налог | — | — |
| Общая долевая собственность | Земналог начисляет налоговая каждому сособственнику в соответствии с выделенной ему долей | Земналог начисляет юрлицо самостоятельно пропорционально доле в общей собственности | — |
| Общая аренда | Арендную плату начисляет налоговая каждому сособственнику в соответствии с выделенной ему долей в договоре аренды | Арендную плату начисляет юрлицо (ФЛП) самостоятельно за ту часть земли, которая выделена ему в договоре аренды | |
выводы
- В общей совместной собственности земля может находиться в собственности только физлиц, а в общей частичной собственности — в собственности как физлиц, так и юрлиц.
- ФЛП могут только совместно арендовать земли государственной или коммунальной собственности наряду с физлицами и юрлицами, а вот быть сособственниками земли они не могут.
- При общей частичной собственности земналог физлицу начисляет налоговая, а юрлицо само начисляет налог за выделенную ему часть земли.
- При общей аренде физлицам налог начисляет налоговая, а юрлицо и ФЛП начисляют арендную плату самостоятельно исходя из размера части земли, которая по договору аренды выделена в пользование юрлицу или ФЛП.
