Спільна власність/оренда
Спільне право власності. На практиці доволі часто майно, у тому числі й земля, можуть належати декільком співвласникам. Коли один об’єкт перебуває у власності декількох (двох і більше) осіб, то мова йде про спільну власність.
При цьому розрізняють два види права сумісної власності:
1) право спільної сумісної власності — це вид спільної власності, при якому частки співвласників не визначені (ст. 355, 368 ЦКУ);
2) право спільної часткової власності — це вид спільної власності, при якому частки співвласників визначені (ст. 355, 356 ЦКУ).
При цьому враховуйте, що коли мова йде про визначену чи невизначену частку в спільній власності, то мається на увазі виділення частки у праві власності на майно, а не поділ майна в натурі на частини. Тобто майно, яке перебуває у спільній власності, лишається єдиним цілим.
За загальним правилом суб’єктами права спільної сумісної/часткової власності можуть бути фізособи, юрособи, держава, територіальні громади (ч. 2 ст. 356 та ч. 2 ст. 368 ЦКУ). Тобто ФОП бути суб’єктом права спільної власності (як і суб’єктом права власності взагалі) не можуть.
Водночас коли мова йде про спільне володіння землею, то тут слід ураховувати одну особливість. Відповідно до ч. 1 ст. 89 ЗКУ
земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності (тобто без виділення часток) лише громадянам, якщо інше не встановлено законом
У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:
а) подружжя;
б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;
в) співвласників жилого будинку;
г) співвласників багатоквартирного будинку.
Щодо спільної часткової власності ЗКУ такого обмеження не містить. Отже, юрособа може спільно володіти землею як із подібними собі (юрособами), так і з іншими категоріями осіб (фізособами-громадянами), але тільки тоді, коли її частка у спільній власності виділена.
Спільна оренда. Говоритимемо лише про спільну оренду землі державної чи комунальної власності. Чому саме такої землі? Бо тільки при її оренді особа має вносити до бюджету плату за землю у формі орендної плати.
Прямо в жодному нормативно-правовому акті не сказано, що таке спільна оренда землі. Водночас у жодному нормативно-правовому акті, який регулює правила оренди землі, немає і заборони на її здійснення. Навпаки, ст. 510 ЦКУ передбачена так звана множинність осіб у зобов’язанні, згідно з якою сторонами у зобов’язанні є боржник і кредитор, при цьому у зобов’язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.
З можливістю укладання такого договору оренди землі (з декількома орендарями однієї земділянки) погоджуються й податківці (БЗ 111.05). Тому якщо орган місцевого самоврядування передав землю в користування кільком юридичним чи фізичним особам (кільком ФОП), то такий договір є чинним і в орендарів за таким договором виникає обов’язок сплачувати орендну плату.
Спільний земподаток
Загальні вимоги. У ЦКУ прописано не тільки можливість передачі землі у спільну власність, а й правила поводження з такою нерухомістю і в тому числі правила сплати податків.
Так, наприклад, у ст. 360 ЦКУ прямо сказано, що
співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний брати участь у сплаті податків, зборів (обов’язкових платежів)
Що ж стосується спільної сумісної власності, то в ЦКУ прямо не сказано, як саме вони мають сплачувати податки за спільне майно. Водночас за загальним правилом співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном (ч. 3 ст. 369 ЦКУ), в тому числі і сплачувати податок за землю. Якщо ж вони цього не зробили, то виходить, платить самостійно кожен співвласник.
Отже, якщо:
1) земля перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, то податок має сплачувати:
— або кожен із співвласників у рівних частинах;
— або один із співвласників, якого всі співвласники за домовленістю уповноважили на це;
2) земля перебуває у спільній частковій власності, то тут усе однозначно: податок буде сплачувати кожен із співвласників самостійно пропорційно належній йому частці.
Про те, що саме так має сплачуватися земподаток, говорять і фіскали (БЗ 111.05). Їх на цей висновок наштовхнули вищенаведені норми ЦКУ, а також п. 286.6 ПКУ. У цьому пункті прописано правила нарахування плати за землю, коли не сама земля є об’єктом спільної власності, а нерухомість, яка стоїть на такій землі, На наш погляд, ним можна скористатися за аналогією у частині можливості визначити платника за згодою співвласників при спільній сумісній власності.
Нагадаємо далі правила сплати земподатку різними категоріями осіб.
Юрособи податок нараховують самостійно у декларації з плати за землю. При цьому вони мають право вибору, як звітувати:
— або раз на рік. Декларація подається не пізніше 20 лютого на рік уперед (п. 286.2 ПКУ),
— або щомісяця. У цьому випадку декларацію подають не пізніше 20-го числа місяця, наступного за звітним (п. 286.3 ПКУ).
Податок сплачується щомісяця (незалежно від способу звітування) протягом 30 календарних днів, наступних за звітним місяцем. Детально про звітування юросіб читайте у «Податки & бухоблік», 2020, № 10, с. 9.
Фізособам податок нараховує податкова шляхом направлення ППР до 1 липня звітного року. Сплатити його слід протягом 60 днів з дня отримання ППР. Деталі читайте у «Податки & бухоблік», 2020, № 56, с. 18.
Спільна сумісна власність. Суб’єктом права можуть бути тільки фізособи — громадяни, а отже, податок буде нараховувати цим особам податкова шляхом направлення ППР:
— або всім фізособам – співвласникам землі у рівних частинах. Тобто кожному власнику приходить окреме ППР з нарахованим податком;
— або весь податок нараховують одному із співвласників. Тобто податок нарахують одній особі шляхом направлення тільки їй ППР. Усі інші співвласники мають змогу лише відшкодувати цій фізособі сплачений податок.
При цьому
вибирати крайнього фіскали мають не навмання, а спираючись на те, кому із співвласників делеговано право бути платником земподатку
Питання лишається тільки в тому, як фіскали довідаються, кому саме слід нараховувати земподаток у цьому випадку. На наш погляд, про це їх мають повідомити самі співвласники землі. Якщо вони цього не зроблять, то податкова буде нараховувати податок за першим варіантом — усім порівну.
До відома! ППР не надійде тільки тим фізособам — співвласникам землі, які мають право на пільгу. Перелік таких пільговиків і категорій земель, щодо яких надається пільга, шукайте у ст. 281 ПКУ.
Спільна часткова власність. Тут усе буде залежати від того, хто є співвласником землі. Якщо це:
— фізособа, то їй податок нарахує податкова самостійно шляхом направлення ППР. При цьому розмір податку буде нараховуватися виходячи із частки землі, що належить фізособі. Податок не нарахують, якщо фізособа має пільгу із земподатку, визначену ст. 281 ПКУ;
— юрособа, то вона має самостійно нарахувати земподаток за ту частину земділянки, що належить їй відповідно до правовстановлюючих документів, і відобразити це у декларації з плати за землю.
На частку у спільній власності поширюються ті ж правила нарахування, що і при нарахуванні земподатку на землю, якою юрособа володіє одноосібно.
Це ж стосується і застосування пільг із земподатку, і віднесення землі до звільненої (наприклад, податок не платитимуть, якщо часткою землі юрособа — платник ЄП користується у своїй діяльності і не здає у оренду, лізинг, позичку);
— ФОП, то володіти ні самостійно, ні спільно з іншими землею він не може, оскільки не є суб’єктом права власності на землю. Тому якщо ФОП у своїй діяльності використовує землю, на яку оформлено право спільної власності, то податок у цьому випадку будуть нараховувати фіскали фізособі-громадянину, а не фізособі-підприємцю. Про те, як це відбуватиметься, читайте вище.
Спільна оренда
Коли мова йде про спільну оренду землі державної чи комунальної власності, то тут усьому голова — договір оренди. Судіть самі: у договорі оренди землі, у тому числі й при передачі землі у спільну оренду, буде чітко вказано, яка частина взятої у спільну оренду землі припадає на окремого орендаря. Бо інакше визначити розмір орендної плати для певного орендаря орендодавець просто не зможе. Тобто коли в договорі оренди не вказано розмір орендної плати, то такий договір є недійсним.
Враховуючи це, вважаємо, що
при визначенні правил сплати орендної плати при спільній оренді визначати платника (орендаря) і суму плати слід, спираючись виключно на норми договору оренди
На це вказують і фіскали у БЗ 111.06. Вони вважають, що коли договором оренди земділянки державної і комунальної власності передбачено, що земділянка перебуває у спільному користуванні кількох осіб, то орендна плата нараховується за площу орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору оренди.
При цьому оскільки правила нарахування орендної плати такі ж, як і правила нарахування земподатку (п. 288.7 ПКУ), а при спільній оренді розмір частки землі, що виділена кожному орендарю, визначений у договорі, то правила стягнення орендної плати будуть практично такі ж, як і у випадку стягнення земподатку при спільній частковій власності. Детально про ці правила див. вище.
Скажемо тільки про одну відмінність. У спільну оренду земля може передаватися не тільки фізособам-громадянам та юрособам, а й ФОП. Про це також говорять фіскали у вищезгаданій консультації.
Тому якщо у договорі оренди прямо зазначено, що земля надана в спільну оренду саме ФОП як суб’єкту підприємництва, то податок за виділену йому частку землі має нараховувати саме ФОП. Правила нарахування для нього такі, як і для юрособи.
Тобто ФОП, як і юрособа, має самостійно розрахувати орендну плату у декларації і подати її в податкову за місцезнаходженням землі. Орендну плату він має сплачувати щомісяця.
Водночас якщо земля надана у спільне користування не ФОП, а фізособі, яка створила ФОП, то розмір орендної плати фізособі буде нараховувати податкова.
А щоб усе вищесказане закріпити, зведемо усі правила у одну таблицю.
Плата за землю при спільному володінні/користуванні землею
| Вид права | Співвласники/співорендарі | ||
| фізособи-громадяни | юрособи | ФОП | |
| Спільна сумісна власність | Земподаток нараховує податкова: — або всім співвласникам порівну; — або одному співвласнику, якого уповноважили інші сплачувати податок | — | — |
| Спільна часткова власність | Земподаток нараховує податкова кожному співвласнику відповідно до виділеної йому частки | Земподаток нараховує юрособа самостійно пропорційно частці у спільній власності | — |
| Спільна оренда | Орендну плату нараховує податкова кожному співвласнику відповідно до виділеної йому частки у договорі оренди | Орендну плату нараховує юрособа (ФОП) самостійно за ту частку землі, що виділена їй у договорі оренди | |
висновки
- У спільній сумісній власності земля може перебувати у власності тільки фізосіб, а у спільній частковій власності як у власності фізосіб, так і юросіб.
- ФОП можуть тільки спільно орендувати землі державної чи комунальної власності поряд із фізособами і юрособами, а от бути співвласником землі вони не можуть.
- При спільній частковій власності земподаток фізособі нараховує податкова, а юрособа сама нараховує податок за виділену їй частку землі.
- При спільній оренді фізособам податок нараховує податкова, а юрособа та ФОП нараховують орендну плату самостійно виходячи із розміру частки землі що за договором оренди виділена у користування юрособи чи ФОП.
