Данный объект недвижимости можно отнести как к операционной, так и к инвестиционной недвижимости. Критерии для такого разделения предприятие должно разработать самостоятельно и прописать их в приказе об учетной политике. Дальше — подробнее.
Инвестиционная недвижимость (ИН) — это собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земучастки, здания, сооружения, которые используются с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала. Операционная недвижимость используется для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административных целей (п. 4 НП(С)БУ 40, § 5 МСБУ 40).
Основным критерием классификации недвижимости как инвестиционной является характер ее использования
Поэтому разделение между инвестиционной и операционной недвижимостью должно происходить в зависимости от того, как (с какой целью) ее планируют использовать в дальнейшем.
Бывает так, что один объект недвижимости планируют использовать в различных целях одновременно. Выход из такой ситуации предлагает п. 6 НП(С)БУ 32. Так, если части недвижимости, имеющие различные назначения:
(1) могут быть проданы отдельно (или отдельно переданы в финансовую аренду), то эти разные части отражают как отдельные инвентарные объекты в составе инвестиционной и операционной недвижимости;
(2) не могут быть проданы отдельно (т. е. разделение объекта на части невозможно), объект признают инвестиционной недвижимостью при условии его использования преимущественно в целях получения арендной платы и/или увеличения собственного капитала.
Аналогичный подход предлагают международные стандарты. Правда, в случае, когда части недвижимости неотделимы, акцент делается не на преимуществе использования в целях, характеризующих ИН, а на незначительности доли использования объекта в качестве операционной недвижимости (§§ 10 — 14 МСБУ 40).
Поскольку в вашем случае объект недвижимости (квартиру) разделить на части невозможно, для определения преимущества одного из направлений использования и незначительности другого предприятие разрабатывает критерии и фиксирует их в приказе об учетной политике.
Каких-либо жестких критериев разделения стандарты бухучета предприятию не навязывают. Однако, учитывая признаки ИН, полагаем, одним из критериев отнесения квартиры к ИН может быть превышение 50 % ее использования с целью получения арендных платежей.
Ориентируясь на документы, позволяющие сделать вывод о предстоящем использовании квартиры (например, договоры аренды, бизнес-планы и т. д.), в качестве базы для расчетов можно взять, например, продолжительность сдачи недвижимости в аренду. Впрочем, предприятие вправе установить иные критерии (допустим, площадь квартиры, предоставляемой в аренду).
И не забудьте раскрыть в примечаниях к финансовой отчетности информацию о критериях по разграничению инвестиционной и операционной недвижимости (п. 34.1 НП(С)БУ 32, п.п. «в» § 75 МСБУ 40).
