Цей об’єкт нерухомості можна віднести як до операційної, так і до інвестиційної нерухомості. Критерії для такого розділення підприємство повинне розробити самостійно і прописати їх у наказі про облікову політику. Далі — детальніше.
Інвестиційна нерухомість (ІН) — це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земділянки, будівлі, споруди, які використовуються з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу. Операційна нерухомість використовується для виробництва і постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети (п. 4 НП(С)БО 40, § 5 МСБО 40).
Основним критерієм класифікації нерухомості як інвестиційної є характер її використання
Тому поділ між інвестиційною та операційною нерухомістю повинен відбуватися залежно від того, як (з якою метою) її планують використовувати надалі.
Трапляється так, що один об’єкт нерухомості планують використовувати в різних цілях одночасно. Вихід із такої ситуації пропонує п. 6 НП(С)БО 32. Так, якщо частини нерухомості, які мають різні призначення:
(1) можуть бути продані окремо (чи окремо передані у фінансову оренду), то ці різні частини відображають як окремі інвентарні об’єкти у складі інвестиційної та операційної нерухомості;
(2) не можуть бути продані окремо (тобто поділ об’єкта на частини неможливий), об’єкт визнають інвестиційною нерухомістю за умови його використання переважно в цілях отримання орендної плати та/або збільшення власного капіталу.
Аналогічний підхід пропонують міжнародні стандарти. Щоправда, у разі, коли частини нерухомості неподільні, акцент робиться не на перевазі використання в цілях, що характеризують ІН, а на незначності частки використання об’єкта як операційної нерухомості (§§ 10 — 14 МСБО 40).
Оскільки у вашому випадку об’єкт нерухомості (квартиру) поділити на частини неможливо, для визначення переваги одного з напрямів використання і незначності іншого підприємство розробляє критерії та фіксує їх у наказі про облікову політику.
Будь-яких жорстких критеріїв поділу стандарти бухобліку підприємству не нав’язують. Проте, враховуючи ознаки ІН, вважаємо, що одним із критеріїв віднесення квартири до ІН може бути перевищення 50 % її використань із метою отримання орендних платежів.
Орієнтуючись на документи, що дозволяють зробити висновок про майбутнє використання квартири (наприклад, договори оренди, бізнес-плани тощо), як базу для розрахунків можна взяти, наприклад, тривалість здавання нерухомості в оренду. Втім, підприємство має право встановити інші критерії (припустимо, площа квартири, що надається в оренду).
І не забудьте розкрити в примітках до фінансової звітності інформацію про критерії щодо розмежування інвестиційної та операційної нерухомості (п. 34.1 НП(С)БО 32, п.п. «в» § 75 МСБО 40).
