Арендные послабления в карантин

Есть ли послабления по арендной плате из-за карантина?

Да, есть. Арендатор может требовать уменьшить арендную плату, если из-за карантинных ограничений он не использовал объект в полном объеме (п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ).

Арендная плата в этом случае не может превышать коммунальные расходы + налог на землю + налог на недвижимость (пропорционально арендуемой площади)

На кого распространяется?

Положения ГКУ о карантинной льготе распространяется только на аренду недвижимости для предпринимательской деятельности хозсубъектами. Аренды жилья, а также аренды собственности, принадлежащей территориальной громаде, подобная «скидка» не касается

Как оформить?

Законодатель не устанавливает специальных правил. В сущности, необходимо согласовать конкретный размер арендной платы. Желательно начать с письма от арендатора о требовании снизить арендную плату. В нем:

— сослаться на п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ;

— потребовать снизить арендную плату.

Можно ограничиться обменом письмами. Но никто не запрещает согласовать конкретный размер арендной платы (или ее отсутствие, об этом см. ниже) в допсоглашении к договору аренды.

Внимание! Нет требования от арендатора — нет и карантинной «скидки» (постановление Западного апелляционного хозсуда от 01.10.2021 по делу № 914/1238/21 // reyestr.court.gov.ua/Review/100032265)

Можно ли воспользоваться послаблением, если используем объект частично?

Да, можно. Обратите внимание: в переходных положениях к ГКУ речь идет о неиспользовании «в полном объеме». Частично = не в полном объеме.

Однако карантинная льгота не срабатывает, например, в ситуации, когда помещение не может использоваться в определенный промежуток времени. То есть когда устанавливается запрет на работу тех или иных заведений в определенное время суток (постановление Западного апелляционного хозсуда от 06.10.2021 по делу № 926/1115/21 // reyestr.court.gov.ua/Review/100390469#)

Можно ли вовсе не платить арендную плату?

Да, договориться с арендодателем можно и об отсутствии арендной платы. Дело в том, что правило из ГКУ устанавливает только верхний предел. Но обратите внимание на такой нюанс: если арендная плата осуществляется одним платежом (компенсация коммуналки + налогов не выделена отдельно), то на основании договоренности с арендодателем и карантинной льготы можно и вовсе не делать перечислений. Но если компенсация коммуналки и налогов выделена в отдельный платеж, то такую компенсацию придется выплачивать

Можно ли провести перерасчет арендной платы за предыдущие периоды с использованием послабления?

Считаем, что можно. Если арендодатель на это пойдет. Но на весь карантинный период послабление все-таки не должно распространяться (норма «аренда = коммуналка + налоги» вступила в силу с 16.07.2020, а ее обратная сила сомнительна*). Лучше арендатору в письме с требованием снизить арендную плату указать периоды для перерасчета. И не забывайте, что у арендатора за эти периоды не должно быть возможности использовать помещение в полном объеме из-за карантинных ограничений

* См. подробнее в «Налоги & бухучет», 2020, № 58, с. 25.

А если арендодатель откажется реагировать на требование арендатора о карантинной «скидке»?

В этой ситуации арендатор может обратиться в хозяйственный суд с требованием снизить арендную плату, ссылаясь на ч. 2 ст. 652 ГКУ и п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ. Ведь карантинные запреты вполне можно считать существенным изменением обстоятельств.

Но обратите внимание: в этом случае арендатор должен выдвинуть требование о снижении арендной платы (об этом указывали выше)

На карантине по просьбе арендатора понизили величину арендной платы. В каком размере начислять НО по НДС?

В таком случае есть все основания начислять НДС исходя из пониженной арендной платы. Ведь базу обложения НДС определяют с учетом правила минбазы (п. 188.1 НКУ). Минбазой для услуг (в том числе аренды) является обычная цена. А налоговики обычной ценой традиционно считают рыночную цену (письмо ГНСУ от 30.03.2021 № 1292/ІПК/99-00-21-03-02-06). Однако при определении рыночной цены необходимо ориентироваться на рыночные цены в сопоставимых экономических условиях деятельности (п.п. 14.1.219 НКУ). А в «карантинных» кризисных условиях как раз приходится стоять на том, что пониженная сумма арендной платы и есть обычная (рыночная) цена. Ведь вероятность найти новых арендаторов, готовых платить хотя бы столько же, в период карантина совсем не велика!

На карантине освободили арендатора от арендной платы (помещением не пользуется). Начислять ли как при бесплатных услугах НО по НДС?

Бесплатные услуги возникли бы в том случае, если бы арендатор продолжал на карантине бесплатно пользоваться арендованным имуществом (получал арендные услуги).

А вот если арендатор на карантине имуществом не пользуется (аренды не было), то никакой поставки арендных услуг не происходит. Поэтому арендатор никаких услуг не получал (ни платных, ни бесплатных) А раз услуги сами по себе отсутствовали, то нет объекта и для НДС. Поэтому никаких НО по НДС (как при бесплатных услугах) начислять не нужно

По просьбе арендатора временно освободили его от арендной платы (помещением продолжает пользоваться). Какими будут НО по НДС?

Бесплатное предоставление услуг считается поставкой (п.п. «в» п.п. 14.1.185 НКУ). База налогообложения — договорная стоимость, но не ниже минбазы (обычных цен). Поэтому размер НО зависит от того, какой уровень обычной цены готов обосновать арендодатель (в частности, настаивать на обычности бесплатности). То, что при определении обычных цен важно учитывать все специфические условия рынка, сопоставимость условий и идентичность оказываемых услуг, отмечают и суды (постановление ВС от 29.07.2021 по делу № 460/87/20 // reyestr.court.gov.ua/Review/98646087). Еще, как вариант, можно предоставить скидку (в размере арендной платы за месяц/несколько месяцев), но растянуть ее на несколько периодов

Есть ли послабления по арендной плате из-за карантина?

Да, есть. 1. Если деятельность хозсубъекта-арендатора в период карантина полностью запретили, то ему можно не платить арендную плату за гос- и коммунимущество (п.п. 6 п. 2 разд. II Закона № 530). Норма вступила в силу с 10.12.2020.

2. Есть три категории арендаторов госимущества, которых:

— освободили от арендной платы;

— предоставили «скидку» в 50 и 25 %.

Освобождение, а также «скидки» должны применяться начиная с даты установления карантина.

3. Органы местного самоуправления в период до 10.12.2020 могли самостоятельно принимать решения о «скидках» для арендаторов коммунсобственности

На кого распространяется?

— освобождение из п. 1 распространяется на всех хозсубъектов, деятельность которых полностью запретили в период карантина;

— освобождение из п. 2 распространяется на арендаторов из перечня, установленного в постановлении КМУ от 15.07.2020 № 611 (ср. ). Например, тех, кто арендует помещения для столовых в учебных заведениях. Если вы не попали в список из п. 2, но вашу деятельность запретили, то можно воспользоваться п. 1;

— за периоды до 10.12.2020 тем, кто арендует госимущество, можно воспользоваться ч. 6 ст. 762 и п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ. То есть компенсировать только коммуналку и налоги (письмо ФГИУ от 04.08.2020 № 10-16-15429)

Как оформить?

1. Арендатор обращается с письмом (заявлением) к арендодателю с просьбой освободить от арендной платы / уменьшить арендную плату.

2. Арендатор и балансодержатель совместно проводят осмотр помещения (составляется акт).

3. Арендодатель принимает решение по поводу арендной платы (например, приказ).

См. письма ФГИУ от 30.04.2020 № 10-16-8306 и от 11.06.2020 № 10-16-11337 и разъяснения ФГИУ по ссылке orenda.gov.ua/roziasnennia-zakonodavstva/shchodo-otrymannia-zvilnennia-vid-orendnoi-platy-pid-chas-dii-karantynu/

Как арендатору провести корректировку НДС, если на аренду госимущества начислялся НДС (арендатор отражал НК), но потом арендную плату пересчитали за период карантина (было принято решение об освобождении/уменьшении)?

Если принято решение об освобождении/уменьшении арендной платы за период карантина (на основании поданного арендатором заявления), то сумму начисленного на арендную плату НДС следует откорректировать. Поэтому по правилам в таком случае арендодатель должен составить к арендным НН уменьшающие РК, а арендатор их зарегистрировать.

Причем такую ситуацию нельзя считать ошибкой, поскольку раньше (до подачи арендатором заявления) НДС на аренду начислялся правомерно и арендатор отражал НК законно. Поэтому подавать УР к прошлым периодам (как при исправлении ошибок) арендатору не нужно.

А в данном случае имеет место обычная корректировка НДС в связи с перерасчетом (связанная с перерасчетом арендной платы). А значит, арендатору нужно уменьшить НК в периоде проведения перерасчета (принятия решения об освобождении/уменьшении арендной платы), т. е. в периоде составления РК, независимо от их регистрации

Как определяется база НДС, если плата за аренду госимущества в период карантина уменьшена арендатору на 50 % (по приложению 2 к постановлению № 611)?

В таком случае НО начисляют исходя из договорной (пониженной) 50%-ной арендной платы. Такие разъяснения содержит ОНК, утвержденная приказом Минфина от 01.03.2021 № 129 (см. «Налоги & бухучет», 2021, № 19, с. 25). Минфин указал, что начисление арендной платы в размерах, предусмотренных п. 1 постановления № 611, является госрегулированием такой платы. А на поставки товаров/услуг с госрегулируемыми ценами правило минбазы из п. 188.1 НКУ не распространяется. Поэтому НО начисляют исходя из реальной (пониженной) договорной платы за аренду