Орендні послаблення в карантин

Чи є послаблення щодо орендної плати через карантин?

Так, є. Орендар може вимагати зменшити орендну плату, якщо через карантинні обмеження він не використовував об’єкт у повному обсязі (п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ).

Орендна плата в цьому випадку не може перевищувати комунальні витрати + податок на землю + податок на нерухомість (пропорційно площі, що орендується)

На кого поширюється?

Положення ЦКУ про карантинну пільгу поширюється тільки на оренду нерухомості для підприємницької діяльності госпсуб’єктами. Оренди житла, а також оренди власності, що належить територіальній громаді, така «знижка» не стосується

Як оформити?

Законодавець не встановлює спеціальних правил. По суті, необхідно погоджувати конкретний розмір орендної плати. Бажано розпочати з листа від орендаря про вимогу знизити орендну плату. У ньому:

— послатися на п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ;

— вимагати знизити орендну плату.

Можна обмежитися обміном листами. Але ніхто не забороняє погоджувати конкретний розмір орендної плати (чи її відсутність, про це див. нижче) в додатковій угоді до договору оренди.

Увага! Немає вимоги від орендаря — немає й карантинної «знижки» (постанова Західного апеляційного госпсуду від 01.10.2021 у справі № 914/1238/21 // reyestr.court.gov.ua/Review/100032265)

Чи можна скористатися послабленням, якщо використовуємо об’єкт частково?

Так, можна. Зверніть увагу: в перехідних положеннях до ЦКУ йдеться про невикористання «в повному обсязі». Частково = не в повному обсязі. Проте карантинна пільга не спрацьовує, наприклад, за ситуації, коли приміщення не може використовуватися в певний проміжок часу. Тобто коли встановлюється заборона на роботу тих або інших закладів у певний час доби (постанова Західного апеляційного госпсуду від 06.10.2021 у справі № 926/1115/21 // reyestr.court.gov.ua/Review/100390469#)

Чи можна зовсім не платити орендну плату?

Так, домовитися з орендодавцем можна й про відсутність орендної плати. Річ у тому, що правило з ЦКУ встановлює тільки верхню межу. Але зверніть увагу на такий нюанс. Якщо орендна плата здійснюється одним платежем (компенсація комуналки + податків не виділена окремо), то на підставі домовленості з орендодавцем і карантинної пільги можна й зовсім не здійснювати перерахувань. Але якщо компенсація комуналки і податків виділена в окремий платіж, то таку компенсацію доведеться сплачувати

Чи можна провести перерахунок орендної плати за попередні періоди з використанням послаблення?

Вважаємо, що можна. Якщо орендодавець на це піде. Але на увесь карантинний період послаблення все-таки не має поширюватися (норма «оренда = комуналка + податки» набула чинності з 16.07.2020, а її зворотна сила сумнівна*). Краще орендареві в листі з вимогою знизити орендну плату зазначити періоди для перерахунку. І не забувайте, що в орендаря за ці періоди не мало бути можливості використовувати приміщення в повному обсязі через карантинні обмеження

* Див. детальніше в «Податки & бухоблік», 2020, № 58, с. 25.

А якщо орендодавець відмовиться реагувати на вимогу орендаря про карантинну «знижку»?

У цій ситуації орендар може звернутися до господарського суду з вимогою знизити орендну плату, посилаючись на ч. 2 ст. 652 ЦКУ і п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ. Адже карантинні заборони цілком можна вважати істотною зміною обставин.

Але зверніть увагу: у цьому випадку орендар повинен висунути вимогу про зниження орендної плати (про це зазначали вище)

На карантині на прохання орендаря знизили величину орендної плати. В якому розмірі нараховувати ПЗ з ПДВ?

У такому разі є всі підстави нараховувати ПДВ виходячи зі зниженої орендної плати. Адже базу оподаткування ПДВ визначають з урахуванням правила мінбази (п. 188.1 ПКУ). Мінбазою для послуг (у тому числі оренда) є звичайна ціна. А податківці звичайною ціною традиційно вважають ринкову ціну (лист ДПСУ від 30.03.2021 № 1292/ІПК/99-00-21-03-02-06). Проте при визначенні ринкової ціни необхідно орієнтуватися на ринкові ціни в порівнянних економічних умовах діяльності (п.п. 14.1.219 ПКУ). А в «карантинних» кризових умовах якраз доводиться стояти на тому, що знижена сума орендної плати і є звичайною (ринковою) ціною. Адже імовірність знайти нових орендарів, готових платити хоча б стільки ж, у період карантину зовсім невелика!

На карантині звільнили орендаря від орендної плати (приміщенням не користується). Чи нараховувати як при безоплатних послугах ПЗ з ПДВ?

Безоплатні послуги виникли б, якби орендар продовжував на карантині безоплатно користуватися орендованим майном (отримував орендні послуги).

А ось якщо орендар на карантині майном не користується (оренди не було), то жодного постачання орендних послуг не відбувається. Тому орендар жодних послуг не отримував (ні платних, ні безоплатних) А оскільки послуги самі собою були відсутні, то немає об’єкта й для ПДВ. Тому жодних ПЗ з ПДВ (як при безоплатних послугах) нараховувати не треба

На прохання орендаря тимчасово звільнили його від орендної плати (приміщенням продовжує користуватися). Якими будуть ПЗ з ПДВ?

Безоплатне надання послуг вважається постачанням (п.п. «в» п.п. 14.1.185 ПКУ). База оподаткування — договірна вартість, але не нижче мінбази (звичайних цін). Тому розмір ПЗ залежить від того, який рівень звичайної ціни готовий обґрунтувати орендодавець (зокрема, наполягати на звичайності безоплатності). Те, що при визначенні звичайних цін важливо враховувати всі специфічні умови ринку, порівнянність умов та ідентичність послуг, що надаються, зазначають і суди (постанова ВС від 29.07.2021 у справі № 460/87/20 // reyestr.court.gov.ua/Review/98646087). Ще, як варіант, можна надати знижку (у розмірі орендної плати за місяць/декілька місяців), але розтягнути її на декілька періодів

Чи є послаблення щодо орендної плати через карантин?

Так, є. 1. Якщо діяльність госпсуб’єкта-орендаря в період карантину повністю заборонили, то йому можна не платити орендну плату за держ- і комунмайно (п.п. 6 п. 2 розд. II Закону № 530). Норма набула чинності з 10.12.2020.

2. Є три категорії орендарів держмайна, яких:

— звільнили від орендної плати;

— надали «знижку» в 50 і 25 %.

Звільнення, а також «знижки» повинні застосовуватися починаючи з дати встановлення карантину.

3. Органи місцевого самоврядування в період до 10.12.2020 могли самостійно приймати рішення про «знижки» для орендарів комунвласності

На кого поширюється?

— звільнення з п. 1 поширюється на всіх госпсуб’єктів, діяльність яких повністю заборонили в період карантину;

— звільнення з п. 2 поширюється на орендарів із переліку, встановленого в постанові КМУ від 15.07.2020 № 611 (ср. ). Наприклад, тих, хто орендує приміщення для їдалень у навчальних закладах. Якщо ви не потрапили до списку з п. 2, але вашу діяльність заборонили, то можна скористатися п. 1;

— за періоди до 10.12.2020 тим, хто орендує держмайно, можна скористатися ч. 6 ст. 762 і п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ. Тобто компенсу-вати тільки комуналку і податки (лист ФДМУ від 04.08.2020 № 10-16-15429)

Як оформити?

1. Орендар звертається з листом (заявою) до орендодавця з проханням звільнити від орендної плати / зменшити орендну плату;

2. Орендар і балансодержатель спільно проводять огляд приміщення (складається акт);

3. Орендодавець приймає рішення щодо орендної плати (наприклад, наказ).

Див. листи ФДМУ від 30.04.2020 № 10-16-8306 і від 11.06.2020 № 10-16-11337 і роз’яснення ФДМУ за посиланням: orenda.gov.ua/roziasnennia-zakonodavstva/shchodo-otrymannia-zvilnennia-vid-orendnoi-platy-pid-chas-dii-karantynu/

Як орендареві провести коригування ПДВ, якщо на оренду держмайна нараховувався ПДВ (орендар відображав ПК), але потім орендну плату перерахували за період карантину (було прийнято рішення про звільнення/зменшення)?

Якщо прийнято рішення про звільнення/зменшення орендної плати за період карантину (на підставі поданої орендарем заяви), то суму нарахованого на орендну плату ПДВ слід відкоригувати. Тому за правилами в такому разі орендодавець повинен скласти до орендних ПН зменшуючі РК, а орендар їх зареєструвати.

Причому таку ситуацію не можна вважати помилкою, оскільки раніше (до подання орендарем заяви) ПДВ на оренду нараховувався правомірно й орендар відображав ПК законно. Тому подавати УР до минулих періодів (як при виправленні помилок) орендареві не треба.

А в цьому випадку має місце звичайне коригування ПДВ у зв’язку з перерахунком (пов’язане з перерахунком орендної плати). Тобто орендареві треба зменшити ПК у періоді проведення перерахунку (прийняття рішення про звільнення/зменшення орендної плати), тобто у періоді складання РК, незалежно від їх реєстрації

Як визначається база ПДВ, якщо плата за оренду держмайна в період карантину зменшена орендареві на 50 % (додаток 2 до постанови № 611)?

У такому разі ПЗ нараховують виходячи з договірної (зниженою) 50 %-ї орендної плати. Такі роз’яснення містить УПК, затверджена наказом Мінфіну від 01.03.2021 № 129 (див. «Податки & бухоблік», 2021, № 19, с. 25). Мінфін зазначив, що нарахування орендної плати в розмірах, передбачених п. 1 постанови № 611, є держрегулюванням такої плати. А на постачання товарів/послуг з держрегульованими цінами правило мінбази з п. 188.1 ПКУ не поширюється. Тому ПЗ нараховують виходячи з реальної (зниженої) договірної плати за оренду