Покупаем недвижимое имущество

5.1. Организационные моменты

Правовые нюансы. Согласно ч. 1 ст. 181 ГКУ к недвижимости относят земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. Примерами недвижимости являются земельные участки, единые имущественные комплексы, здания, сооружения (их отдельные части), жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и т. п.

Оформляют приобретение недвижимости договором купли-продажи. По такому договору одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГКУ).

Кроме того, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 182 ГКУ). Как правило, госрегистрацию прав на недвижимость осуществляют нотариусы (непосредственно при совершении нотариальных действий с недвижимостью). Такая госрегистрация считается официальным признанием и подтверждением государством перехода к предприятию прав на недвижимость. Имейте в виду: право собственности на недвижимость возникнет лишь с момента такой госрегистрации (ч. 4 ст. 334 ГКУ).

Пенсионный сбор. При покупке недвижимости предприятие* обязано уплатить пенсионный сбор. Этого требует п. 9 ст. 1 Закона № 400. При этом под недвижимостью для целей взимания пенсионного сбора понимают жилой дом (его часть), квартиру, садовый дом, дачу, гараж, другое постоянно расположенное строение, а также другой объект, подпадающий под определение группы 3 основных средств согласно НКУ.

* Исключение составляют госпредприятия, приобретающие недвижимость за счет бюджетных средств.

Объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи.

Размер сбора — 1 % от объекта обложения.

Важно! Без наличия документального подтверждения уплаты пенсионного сбора нотариальное удостоверение договора купли-продажи невозможно (п. 15³ постановления № 1740).

Ограничение наличных расчетов. При оплате покупки недвижимости наличными действует ограничение на расчеты между физлицами и субъектами хозяйствования, установленное п. 6 Положения № 148. Так, в день предприятие может выплатить физлицу наличными по одному или нескольким платежным документам сумму, не превышающую 50 тыс. грн.

Платежи сверх этой суммы осуществляются через банки или небанковские финучреждения (имеющие соответствующую лицензию) путем перевода средств с текущего счета на текущий счет или внесения денежных средств в банк либо небанковское финансовое учреждение для дальнейшего их перевода на текущий счет физлица в банке.

Таким образом, ограничения не распространяются на расчеты, осуществляемые путем внесения наличных в кассу банка для дальнейшего их перечисления на счет получателя. Подтверждают это и налоговики (см. консультацию в подкатегории 109.13 БЗ).

Подробнее о наличных ограничениях см. в спецвыпуске «Налоги & бухучет», 2019, № 41, с. 65.

5.2. Облагаем доходы физлица

В налогооблагаемый доход физлица включается часть доходов от операций с имуществом (п.п. 164.2.4 НКУ). При определении облагаемой/необлагаемой части доходов от реализации недвижимости следует руководствоваться положениями ст. 172 НКУ. Рассмотрим их.

Необлагаемый доход

Пункт 172.1 НКУ предусматривает случаи, когда доход, полученный налогоплательщиком от продажи недвижимости, не облагают НДФЛ и, соответственно, ВС (п.п. 1.7 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Так, указанное послабление действует в отношении недвижимости, которая одновременно соответствует трем условиям.

Первое условие. Объект продажи должен относиться к необлагаемым видам недвижимости. Таковыми являются: жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения. Расскажем, что под названными объектами недвижимости подразумевает НКУ.

Жилой дом — здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в нем (п.п. «а» п.п. 14.1.129.1 НКУ).

Квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем (п.п. «в» п.п. 14.1.129.1 НКУ).

Комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой проживают двое или более квартиросъемщиков (п.п. «ґ» п.п. 14.1.129.1 НКУ).

Садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов (п.п. 14.1.129.2 НКУ).

Дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха (п.п. 14.1.129.3 НКУ).

Земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными по отношению к ней правами (п.п. 14.1.74 НКУ).

Несколько слов скажем об обложении/необложении земельных участков.

Так, согласно разъяснению налоговиков (см. подкатегорию 103.21 БЗ), если земельный участок превышает нормы бесплатной приватизации, установленные ст. 121 ЗКУ, облагаться должна часть дохода от продажи земельного участка, который превышает эти нормы, пропорционально сумме такого превышения. Естественно, так действуют, когда выполняются прочие условия, установленные п. 172.1 НКУ.

Напомним, что ст. 121 ЗКУ предусмотрено право граждан на бесплатную передачу им земельных участков в таком размере:

а) для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельхозпредприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство;

б) для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га;

в) для ведения садоводства — не более 0,12 га;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок):

— в селах — не более 0,25 га;

— в поселках — не более 0,15 га;

— в городах — не более 0,10 га;

ґ) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га;

д) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

Второе условие. Реализуемый объект — это первый объект недвижимости из перечисленных выше, который продается в отчетном налоговом году.

Имейте в виду: при определении количества продаж в течение отчетного года объекты недвижимости, не указанные в п. 172.1 НКУ, не учитывают. То есть если физлицо в течение отчетного налогового года продаст, к примеру, гараж и жилой дом, то налогообложение дома осуществляют согласно п. 172.1 НКУ, несмотря на то что в течение года продавался гараж (конечно, при соблюдении третьего «необлагающего» условия). Такое разъяснение приведено в подкатегории 103.21 БЗ.

Обратите внимание: очередность продажи объектов недвижимости определяет само физлицо, продающее такие объекты (см. подкатегорию 103.21 БЗ).

Но! Ответственность за начисление, своевременное и полное перечисление сумм налога в бюджет в соответствии с п.п. 168.4.7 НКУ несет юридическое лицо, которое начисляет (выплачивает) налогооблагаемый доход. Поэтому такому юрлицу, дабы обезопасить себя, имеет смысл потребовать от продавца письменное заявление о том, продавал ли он в текущем году объекты недвижимости, перечисленные в п. 172.1 НКУ.

Учтите:

Таким образом, внесение учредителем-физлицом недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица приравнивается к его реализации. А это значит, что такая операция должна учитываться при определении количества продаж в течение года. Такая позиция выдвигалась налоговиками в консультации из подкатегории 103.21 БЗ*.

* Сейчас оно переведено в состав недействующих, но вряд ли позиция налоговиков по этому вопросу изменилась.

Еще один интересный момент. Согласно разъяснению налоговиков, изложенному в подкатегории 103.21 БЗ, налогообложение дохода, полученного от продажи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, зависит от количества договоров, которыми такая сделка оформлена. И если на продажу дома и земли заключены два отдельных договора, будет считаться, что физлицо продало два объекта недвижимости в течение отчетного налогового года с соответствующим налогообложением.

Может возникнуть ситуация, когда физическое лицо продало недвижимость, указанную в п. 172.1 НКУ, но в дальнейшем по каким-либо причинам договор продажи этого имущества был аннулирован. Как тогда быть с НДФЛ и ВС при повторной продаже этого имущества в течение того же отчетного налогового года? На этот вопрос в свое время давали ответ налоговики. Так, в разъяснении из подкатегории 103.21 БЗ** говорилось, что доход от повторной продажи такого имущества в течение года не облагается НДФЛ (и ВС) при соблюдении третьего условия.

** В связи с некоторыми корректировками НКУ оно было переведено в состав недействующих, но, считаем, свою актуальность не утратило.

Третье условие. Продаваемый объект недвижимости находился в собственности плательщика налога более 3 лет. Но здесь есть одна поправка: это условие не распространяется на имущество, полученное в наследство (абзац второй п. 172.1 НКУ).

Причем учтите: возможность несоблюдения «трехлетнего» условия предусмотрена исключительно для объектов недвижимости, полученных в наследство. Если физлицо продает, например, подаренный ему объект недвижимости, то для необложения НДФЛ и ВС дохода от такой продажи условие о 3-летнем сроке пребывания объекта в собственности физлица-продавца должно соблюдаться. Подтверждают это и налоговики в разъяснении из подкатегории 103.21 БЗ.

А если часть продаваемой физлицом недвижимости (не полученной в наследство) пребывает в его собственности более 3 лет, а часть — меньше? В таком случае каждую часть недвижимого имущества следует рассматривать как отдельный объект налогообложения. То есть доход от продажи части недвижимости, находящейся в собственности больше 3 лет, не облагают НДФЛ и ВС (если, конечно, соблюдаются остальные два условия), а доход от части, которой собственник владеет меньше 3 лет, придется обложить в общем порядке. Так в свое время разъясняли налоговики (см. подкатегорию 103.21 БЗ*).

* Сейчас разъяснение переведено в состав недействующих, но не думаем, что налоговики изменили свою позицию.

Учтите: для целей налогообложения доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаваемых вместе с ним, отдельно не определяют (абзац третий п. 172.1 НКУ).

Таким образом, налогооблагаемый доход у физлица возникает, если он продает:

— в течение отчетного года второй, третий и т. д. объект недвижимости, указанный в п. 172.1 НКУ;

— объект недвижимости, не названный в п. 172.1 НКУ;

— объект недвижимого имущества, указанного в п. 172.1 НКУ, который находился в собственности продавца менее 3 лет и при этом не был им унаследован.

В контексте продажи объектов недвижимости следует обратить внимание еще на одну норму НКУ. Так, согласно п.п. 165.1.40 этого Кодекса не включают в состав налогооблагаемого дохода плательщика налога суммы дохода, полученного им в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи, определенным ст. 121 ЗКУ в зависимости от их назначения, и имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

Облагаем доход от продажи недвижимости

Ставки НДФЛ и ВС. На дату подготовки спецвыпуска к печати к налогооблагаемому доходу от продажи объекта недвижимости (см. выше) применяется ставка НДФЛ 5 %** (пп. 172.2 и 167.2 НКУ).

** Кроме случая, когда физлицо — нерезидент.

Правила налогообложения дохода от продажи объектов недвижимости физлицом-резидентом обобщим в табл. 5.1.

Таблица 5.1. Налогообложение дохода от продажи недвижимости физлицом-резидентом

Внимание! Доход от продажи в течение года третьего и последующих объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в этом пункте, с 01.07.2021 г. планируется облагать НДФЛ по ставке 18 % (см. законопроект № 5600 по ссылке: w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=72106) .

Из налогооблагаемого дохода физлица от продажи объекта недвижимости необходимо удержать еще и ВС по ставке 1,5 % (п.п. 1.3 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Начисление и уплата НДФЛ и ВС. Доход от продажи объекта недвижимости определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже (п. 172.3 НКУ):

— оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке или

— рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

Именно оно должно осуществить начисление, удержание и уплату (перечисление) в бюджет НДФЛ и ВС с дохода, полученного физлицом от такой продажи.

Уплатить удержанные НДФЛ и ВС* налоговый агент должен в такие сроки:

* Начисление, удержание и уплата (перечисление) ВС в бюджет, напомним, осуществляются в порядке, установленном для НДФЛ (п.п. 1.4 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

— при выплате налогооблагаемого дохода — если выплата дохода производится наличными, снятыми со счета в банке, или путем перечисления на банковский счет физлица-продавца (п.п. 168.1.2 НКУ);

— в течение 3 банковских дней, следующих за днем начисления (выплаты, предоставления) дохода, — если выплата производится наличными из кассы налогового агента (п.п. 168.1.4 НКУ);

— в течение 30 календарных дней, следующих за месяцем начисления дохода, — если доход начислен налоговым агентом, но не выплачен физлицу (п.п. 168.1.5 НКУ).

Причем это касается как облагаемых, так и не облагаемых доходов.

Исключение составляют доходы от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), непосредственно полученных физлицом в собственность в процессе приватизации по нормам бесплатной передачи, определенным ст. 121 ЗКУ в зависимости от их назначения. Их не облагают НДФЛ и ВС на основании п.п. 165.1.40 НКУ и отражают в приложении 4ДФ с признаком дохода «161».

ЕСВ. Доход от продажи недвижимости не имеет никакого отношения к фонду оплаты труда и не является вознаграждением за выполненные работы (предоставленные услуги). Поэтому ЕСВ на сумму выплачиваемого физлицу дохода от реализации недвижимости не начисляют.

Пример 5.1. Физлицо — резидент Украины на протяжении одного отчетного налогового года продало:

— в январе — гараж за 120000 грн (рыночная стоимость — 111000 грн);

— в апреле — жилой дом по договорной стоимости 780000 грн (рыночная стоимость соответствует договорной);

— в мае — квартиру по договорной стоимости 960000 грн (рыночная стоимость — 976000 грн).

Вся недвижимость находится в собственности физлица более 3 лет.

Гараж не входит в перечень объектов недвижимости, приведенный в п. 172.1 НКУ, поэтому доход от его продажи облагаем НДФЛ по ставке 5 % и ВС по ставке 1,5 %.

Сумма НДФЛ составит:

120000 грн х 5 % : 100 % = 6000 грн.

Сумма ВС равна:

120000 грн х 1,5 % : 100 % = 1800 грн.

Продажа дома хотя и является второй операцией по продаже имущества в отчетном налоговом году, но это первая операция по продаже недвижимости, указанной в п. 172.1 НКУ. Дом находится в собственности продавца свыше 3 лет. Поэтому облагать НДФЛ и ВС доход, полученный от ее продажи, не нужно.

Продажа квартиры — это уже вторая операция по продаже недвижимости, указанной в п. 172.1 НКУ, в отчетном налоговом году. Следовательно, доход от такой продажи облагают НДФЛ по ставке 5 % и ВС по ставке 1,5 %.

По условиям примера, договорная стоимость квартиры меньше рыночной стоимости, определенной оценщиком. По этой причине для расчета НДФЛ и ВС нужно брать рыночную стоимость (п. 172.3 НКУ).

Сумма НДФЛ составит:

976000 грн х 5 % : 100 % = 48800 грн.

Сумма ВС равна:

976000 грн х 1,5 % : 100 % = 14640 грн.

Пример 5.2. В отчетном налоговом году гражданин — резидент Украины продал квартиру, полученную в подарок. Недвижимость была в его собственности 2 года. Договорная стоимость квартиры соответствует рыночной и составляет 830000 грн.

Поскольку подаренной квартирой физлицо владело менее 3 лет и она не получена в наследство, то доход от ее продажи облагаем НДФЛ по ставке 5 % и ВС по ставке 1,5 %.

Сумма НДФЛ составит:

830000 грн х 5 % : 100 % = 41500 грн.

Сумма ВС равна:

830000 х 1,5 % : 100 % = 12450 грн.