Купуємо нерухоме майно

5.1. Організаційні моменти

Правові нюанси. Згідно з ч. 1 ст. 181 ЦКУ до нерухомості належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення і зміни призначення. Прикладами нерухомості є земельні ділянки, єдині майнові комплекси, будівлі, споруди (їх окремі частини), житлові та нежитлові приміщення, об’єкти незавершеного будівництва тощо.

Оформляють придбання нерухомості договором купівлі-продажу. За таким договором одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦКУ).

Крім того, право власності на нерухомість підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦКУ). Зазвичай держреєстрацію прав на нерухомість здійснюють нотаріуси (безпосередньо при здійсненні нотаріальних дій з нерухомістю). Така держреєстрація вважається офіційним визнанням і підтвердженням державою переходу до підприємства прав на нерухомість. Майте на увазі: право власності на нерухомість виникне лише з моменту такої держреєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦКУ).

Пенсійний збір. При придбанні нерухомості підприємство* зобов’язане сплатити пенсійний збір. Цього вимагає п. 9 ст. 1 Закону № 400. При цьому під нерухомістю для цілей справляння пенсійного збору розуміють жилий будинок (його частину), квартиру, садовий будинок, дачу, гараж, іншу постійно розташовану будівлю, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів згідно з ПКУ.

* Виняток становлять держпідприємства, що придбавають нерухомість за рахунок бюджетних коштів.

Об’єктом обкладення пенсійним збором є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу.

Розмір збору — 1 % від об’єкта оподаткування.

Важливо! Без наявності документального підтвердження сплати пенсійного збору нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу неможливе (п. 15³ постанови № 1740).

Обмеження готівкових розрахунків. При оплаті купівлі нерухомості готівкою діє обмеження на розрахунки між фізособами і суб’єктами господарювання, встановлене п. 6 Положення № 148. Так, на день підприємство може виплатити фізособі готівкою за одним або кількома платіжними документами суму, яка не перевищує 50 тис. грн.

Платежі понад цю суму здійснюються через банки або небанківські фінустанови (що мають відповідну ліцензію) шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення грошових коштів до банку або небанківської фінансової установи для подальшого їх переказу на поточний рахунок фізособи в банку.

Таким чином, обмеження не поширюються на розрахунки, які здійснюються шляхом внесення готівки до каси банку для наступного їх перерахування на рахунок одержувача. Підтверджують це й податківці (див. консультацію в підкатегорії 109.13 БЗ).

Детальніше про готівкові обмеження див. у спецвипуску «Податки & бухоблік», 2019, № 41, с. 65.

5.2. Оподатковуємо доходи фізособи

До оподатковуваного доходу фізособи включається частина доходів від операцій з майном (п.п. 164.2.4 ПКУ). При визначенні оподатковуваної/неоподатковуваної частини доходів від реалізації нерухомості слід керуватися положеннями ст. 172 ПКУ. Розглянемо їх.

Неоподатковуваний дохід

Пункт 172.1 ПКУ передбачає випадки, коли дохід, отриманий платником податків від продажу нерухомості, не обкладають ПДФО і, відповідно, ВЗ (п.п. 1.7 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Так, зазначене послаблення діє щодо нерухомості, яка одночасно відповідає трьом умовам.

Перша умова. Об’єкт продажу повинен належати до неоподатковуваних видів нерухомості. Такими є: житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, що не перевищує норму безоплатної передачі, визначену ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення. Розповімо, що під названими об’єктами нерухомості має на увазі ПКУ.

Житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного проживання в ній (п.п. «а» п.п. 14.1.129.1 ПКУ).

Квартира — ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому (п.п. «в» п.п. 14.1.129.1 ПКУ).

Кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані приміщення у квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів (п.п. «ґ» п.п. 14.1.129.1 ПКУ).

Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (п.п. 14.1.129.2 ПКУ).

Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (п.п. 14.1.129.3 ПКУ).

Земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами (п.п. 14.1.74 ПКУ).

Декілька слів скажемо про оподаткування/неоподаткування земельних ділянок.

Так, згідно з роз’ясненням податківців (див. підкатегорію 103.21 БЗ), якщо земельна ділянка перевищує норми безоплатної приватизації, встановлені ст. 121 ЗКУ, оподатковуватися повинна частина доходу від продажу земельної ділянки, яка перевищує ці норми, пропорційно сумі такого перевищення. Звісно, так діють, коли виконуються інші умови, встановлені п. 172.1 ПКУ.

Нагадаємо, що ст. 121 ЗКУ передбачене право громадян на безоплатну передачу їм земельних ділянок у такому розмірі:

а) для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільгосппідприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;

б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га;

в) для ведення садівництва — не більше 0,12 га;

г) для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка):

— у селах — не більше 0,25 га;

— у селищах — не більше 0,15 га;

— у містах — не більше 0,10 га;

ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га;

д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.

Друга умова. Об’єкт, що реалізовується, — це перший об’єкт нерухомості з перелічених вище, який продається у звітному податковому році.

Майте на увазі: при визначенні кількості продажів протягом звітного року об’єкти нерухомості, не зазначені в п. 172.1 ПКУ, не враховують. Тобто якщо фізособа протягом звітного податкового року продасть, наприклад, гараж і житловий будинок, то оподаткування будинку здійснюють згідно з п. 172.1 ПКУ, незважаючи на те що протягом року продавався гараж (звичайно, при дотриманні третьої «неоподатковуючої» умови). Таке роз’яснення наведене в підкатегорії 103.21 БЗ.

Зверніть увагу: черговість продажу об’єктів нерухомості визначає сама фізособа, що продає такі об’єкти (див. підкатегорію 103.21 БЗ).

Але! Відповідальність за нарахування, своєчасне і повне перерахування сум податку до бюджету відповідно до п.п. 168.4.7 ПКУ несе юридична особа, яка нараховує (виплачує) оподатковуваний дохід. Тому такій юрособі, щоб убезпечити себе, має сенс вимагати від продавця письмову заяву про те, чи продавав він у поточному році об’єкти нерухомості, перелічені в п. 172.1 ПКУ.

Зауважте:

Таким чином, внесення засновником-фізособою нерухомого майна до статутного капіталу юридичної особи прирівнюється до його реалізації. А це означає, що така операція повинна враховуватися при визначенні кількості продажів протягом року. Така позиція висувалася податківцями в консультації з підкатегорії 103.21 БЗ*.

* Зараз воно переведене до складу нечинних, але навряд чи позиція податківців із цього питання змінилася.

Ще один цікавий момент. Згідно з роз’ясненням податківців, викладеним у підкатегорії 103.21 БЗ, оподаткування доходу, отриманого від продажу житлового будинку і земельної ділянки, на якій він розташований, залежить від кількості договорів, якими такий правочин оформлений. І якщо на продаж будинку і землі укладено два окремі договори, вважатиметься, що фізособа продала два об’єкти нерухомості протягом звітного податкового року з відповідним оподаткуванням.

Може виникнути ситуація, коли фізична особа продала нерухомість, зазначену в п. 172.1 ПКУ, але надалі з якихось причин договір продажу цього майна був анульований. Як тоді бути з ПДФО і ВЗ при повторному продажу цього майна протягом того ж звітного податкового року? На це запитання свого часу давали відповідь податківці. Так, у роз’ясненні з підкатегорії 103.21 БЗ** говорилося, що дохід від повторного продажу такого майна протягом року не обкладається ПДФО (і ВЗ) при дотриманні третьої умови.

** У зв’язку з деякими коригуваннями ПКУ воно було переведене до складу нечинних, але, вважаємо, своєї актуальності не втратило.

Третя умова. Об’єкт нерухомості, що продається, перебував у власності платника податку більше 3 років. Але тут є одна поправка: ця умова не поширюється на майно, отримане в спадщину (абзац другий п. 172.1 ПКУ).

Причому зауважте: можливість недотримання «трирічної» умови передбачена виключно для об’єктів нерухомості, отриманих у спадщину. Якщо фізособа продає, наприклад, подарований їй об’єкт нерухомості, то для необкладення ПДФО і ВЗ доходу від такого продажу умова про 3-річний строк перебування об’єкта у власності фізособи-продавця повинна дотримуватися. Підтверджують це й податківці в роз’ясненні з підкатегорії 103.21 БЗ.

А якщо частина нерухомості (не отриманої в спадщину), що продається фізособою, перебуває в її власності більше 3 років, а частина — менше? У такому разі кожну частину нерухомого майна слід розглядати як окремий об’єкт оподаткування. Тобто дохід від продажу частини нерухомості, що перебуває у власності більше 3 років, не обкладають ПДФО і ВЗ (якщо, звичайно, дотримуються інші дві умови), а дохід від частини, якою власник володіє менше 3 років, доведеться оподаткувати в загальному порядку. Так свого часу роз’яснювали податківці (див. підкатегорію 103.21 БЗ*).

* Зараз роз’яснення переведене до складу нечинних, але не думаємо, що податківці змінили свою позицію.

Зауважте: для цілей оподаткування дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і продаються разом з ним, окремо не визначають (абзац третій п. 172.1 ПКУ).

Таким чином, оподатковуваний дохід у фізособи виникає, якщо вона продає:

— протягом звітного року другий, третій тощо об’єкт нерухомості, зазначений у п. 172.1 ПКУ;

— об’єкт нерухомості, не названий у п. 172.1 ПКУ;

— об’єкт нерухомого майна, зазначеного в п. 172.1 ПКУ, який перебував у власності продавця менше 3 років і при цьому не був ним успадкований.

У контексті продажу об’єктів нерухомості слід звернути увагу ще на одну норму ПКУ. Так, згідно з п.п. 165.1.40 цього Кодексу не включають до складу оподатковуваного доходу платника податку суми доходу, отриманого ним у результаті відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) за нормами безоплатної передачі, визначеними ст. 121 ЗКУ залежно від їх призначення, та майнових паїв, безпосередньо отриманих ним у власність у процесі приватизації.

Оподатковуємо дохід від продажу нерухомості

Ставки ПДФО і ВЗ. На дату підготовки спецвипуску до друку до оподатковуваного доходу від продажу об’єкта нерухомості (див. вище) застосовується ставка ПДФО 5 %** (пп. 172.2 і 167.2 ПКУ).

** Крім випадку, коли фізособа — нерезидент (див. «13. Виплачуємо доходи іноземцям»).

Правила оподаткування доходу від продажу об’єктів нерухомості фізособою-резидентом узагальнимо у табл. 5.1.

Таблиця 5.1. Оподаткування доходу від продажу нерухомості фізособою-резидентом

Увага! Дохід від продажу протягом року третього та наступних об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених в цьому пункті, з 01.07.2021 р. планується обкладати ПДФО за ставкою 18 % (див. законопроєкт № 5600 за посиланням: w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=72106).

З оподатковуваного доходу фізособи від продажу об’єкта нерухомості необхідно утримати ще й ВЗ за ставкою 1,5 % (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Нарахування та сплата ПДФО і ВЗ. Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначають виходячи із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче (п. 172.3 ПКУ):

— оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку або

— ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства і зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Саме воно повинно здійснити нарахування, утримання і сплату (перерахування) до бюджету ПДФО і ВЗ з доходу, отриманого фізособою від такого продажу.

Сплатити утримані ПДФО і ВЗ* податковий агент повинен у такі строки:

* Нарахування, утримання і сплата (перерахування) ВЗ до бюджету, нагадаємо, здійснюються в порядку, встановленому для ПДФО (п.п. 1.4 п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

— при виплаті оподатковуваного доходу — якщо виплата доходу здійснюється готівкою, знятою з рахунку в банку, або шляхом перерахування на банківський рахунок фізособи-продавця (п.п. 168.1.2 ПКУ);

— протягом 3 банківських днів, наступних за днем нарахування (виплати, надання) доходу, — якщо виплата здійснюється готівкою з каси податкового агента (п.п. 168.1.4 ПКУ);

— протягом 30 календарних днів, наступних за місяцем нарахування доходу, — якщо дохід нараховано податковим агентом, але не виплачено фізособі (п.п. 168.1.5 ПКУ).

Причому це стосується як оподатковуваних, так і неоподатковуваних доходів.

Виняток становлять доходи від продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення і земельних часток (паїв), безпосередньо отриманих фізособою у власність у процесі приватизації за нормами безоплатної передачі, визначеними ст. 121 ЗКУ залежно від їх призначення. Їх не обкладають ПДФО і ВЗ на підставі п.п. 165.1.40 ПКУ і відображають у додатку 4ДФ з ознакою доходу «161».

ЄСВ. Дохід від продажу нерухомості ніяк не пов’язаний з фондом оплати праці і не є винагородою за виконані роботи (надані послуги). Тому ЄСВ на суму доходу, який виплачується фізособі від реалізації нерухомості, не нараховують.

Приклад 5.1. Фізособа — резидент України протягом одного звітного податкового року продала:

— у січні — гараж за 120000 грн (ринкова вартість — 111000 грн);

— у квітні — житловий будинок за договірною вартістю 780000 грн (ринкова вартість відповідає договірній);

— у травні — квартиру за договірною вартістю 960000 грн (ринкова вартість — 976000 грн).

Уся нерухомість перебуває у власності фізособи більше 3 років.

Гараж не входить до переліку об’єктів нерухомості, наведеного в п. 172.1 ПКУ, тому дохід від його продажу обкладаємо ПДФО за ставкою 5 % і ВЗ за ставкою 1,5 %.

Сума ПДФО становитиме:

120000 грн х 5 % : 100 % = 6000 грн.

Сума ВЗ дорівнює:

120000 грн х 1,5 % : 100 % = 1800 грн.

Продаж будинку хоча і є другою операцією з продажу майна у звітному податковому році, але це перша операція з продажу нерухомості, зазначеної в п. 172.1 ПКУ. Будинок перебуває у власності продавця понад 3 роки. Тому обкладати ПДФО і ВЗ дохід, отриманий від його продажу, не потрібно.

Продаж квартири — це вже друга операція з продажу нерухомості, зазначеної в п. 172.1 ПКУ, у звітному податковому році. Отже, дохід від такого продажу обкладають ПДФО за ставкою 5 % і ВЗ за ставкою 1,5 %.

За умовами прикладу, договірна вартість квартири менше ринкової вартості, визначеної оцінювачем. Із цієї причини для розрахунку ПДФО і ВЗ потрібно брати ринкову вартість (п. 172.3 ПКУ).

Сума ПДФО становитиме:

976000 грн х 5 % : 100 % = 48800 грн.
Сума ВЗ складе:

976000 грн х 1,5 % : 100 % = 14640 грн.

Приклад 5.2. У звітному податковому році громадянин — резидент України продав квартиру, отриману як подарунок. Нерухомість була в його власності 2 роки. Договірна вартість квартири відповідає ринковій і становить 830000 грн.

Оскільки подарованою квартирою фізособа володіла менше 3 років і вона не отримана в спадщину, то дохід від її продажу обкладаємо ПДФО за ставкою 5 % і ВЗ за став- кою 1,5 %.

Сума ПДФО становитиме:

830000 грн х 5 % : 100 % = 41500 грн.

Сума ВЗ дорівнює:

830000 х 1,5 % : 100 % = 12450 грн.