Купили недвижимость у физлица — НДФЛ/ВС не уплатили: исправляемся

Кто должен платить налоги?

Если физлицо продает собственную недвижимость, то в отдельных случаях, прямо установленных ст. 172 НКУ, доход от такой продажи следует облагать НДФЛ и ВС (п.п. 164.2.4, п.п. 1.4 п. 16¹ подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Когда это происходит? Например, когда продается недвижимость, не указанная в п. 172.1 НКУ, или указанная, но в ее отношении не выполняются требования, установленные этим пунктом Кодекса.

Кто же должен рассчитать и уплатить НДФЛ и ВС с «недвижимого» дохода: покупатель или продавец?

В случае когда физлицо продает недвижимость другому физлицу, исчислить и уплатить НДФЛ и ВС в бюджет обязано само физлицо-продавец (п.п. «а» п. 172.5 НКУ).

Это определено в п. 172.7 НКУ. При этом налоговый агент обязан:

1) начислить, удержать и уплатить НДФЛ и ВС с дохода, полученного физлицом от продажи недвижимости, в бюджет по своему местонахождению (п.п. 168.4.4 НКУ). Сроки уплаты НДФЛ и ВС см. в статье «Зарплатные налоги: уплата и подача отчетности в военное время» // «Налоги & бухучет», 2022, № 51;

2) отразить информацию о «недвижимом» доходе и удержанных с него НДФЛ и ВС в 4ДФ Налогового расчета с признаком дохода «104».

Внимание! Указанные обязанности налоговому агенту следует исполнить, даже если физлицо-продавец самостоятельно уплатило НДФЛ и ВС, потому что, например, намеревалось продать недвижимость другому физлицу, но соглашение не состоялось.

Что же с такой ошибкой делать налоговому агенту? Оставить все как есть или исправиться?

Стоит ли исправляться?

Исковая давность. Для начала проверьте, не истек ли срок, предусмотренный п. 102.1 НКУ. Налоговики в разъяснении в категории 103.25 БЗ указывают следущее. Контролирующий орган, кроме случаев, определенных п. 102.2 НКУ, имеет право провести проверку и самостоятельно определить сумму обязательств по НДФЛ/ВС не позже окончания 1095 дня, следующего за последним днем предельного срока подачи Налогового расчета и/или предельного срока уплаты денежных обязательств, начисленных контролирующим органом, а если такая налоговая декларация была предоставлена позже, — за днем ее фактической подачи.

Если в течение указанного срока налоговики не определили сумму денежных обязательств, налогоплательщик считается свободным от такого денежного обязательства (в том числе от начисленной пени), а спор о таком Расчете не подлежит рассмотрению в административном или судебном порядке.

Однако при подсчете 1095 дней учтите периоды приостановки течения сроков (см. статью «Война: что со сроками?» // «Налоги & бухучет», 2022, № 54).

А что угрожает предприятию в случае, когда срок исковой давности не истек и ошибку не исправили?

Штрафы. В случае, который рассматриваем, имеем нарушение правил начисления, удержания и уплаты (перечисления) налогов у источника выплаты. Ведь доход был выплачен без удержания и уплаты НДФЛ/ВС. Поэтому все внимание на ст. 125¹ НКУ. В общем случае

При повторном совершении правонарушения в течение 1095 дней штраф составляет 50 % от суммы неуплаченных налогов. А при совершении аналогичного правонарушения в течение 1095 дней в третий раз и больше имеем размер штрафных санкций — 75 % от такой суммы.

Кроме того, в случае подачи Налогового расчета с ошибками, которые привели к уменьшению налоговых обязательств, предприятие попадает еще и на штраф в размере 1020 грн, предусмотренный п. 119.1 НКУ. Если же к налоговому агенту в течение года был применен штраф за такое же нарушение, то размер штрафа растет до 2040 грн.

Не повезет в этом случае и должностным лицам предприятия. Им «светит» админштраф согласно п. 163⁴ КУоАП в размере от 34 до 51 грн (за повторное нарушение в течение года — от 51 до 85 грн).

Пеня. На суммы неуплаченного денежного обязательства по НДФЛ и ВС начисляется пеня за каждый календарный день просрочки его уплаты начиная с 91 календарного дня, следующего за последним днем предельного срока уплаты обязательства. Размер пени — 100 % годовых учетной ставки НБУ, действующей на каждый такой день (п. 129.4 НКУ).

Не очень приятная информация об ответственности. Однако если ошибку исправить самостоятельно, штрафную нагрузку можно уменьшить.

Самоисправление. Если исправиться и уплатить самоштраф в соответствии с п. 50.1 НКУ, то штрафных санкций, определенных ст. 125¹ НКУ, можно избежать. Также остановится начисление пени.

Что касается штрафа по п. 119.1 НКУ. Если вы в 4ДФ указали «недвижимый» доход, однако графы 4а, 4, 5а, 5 оставили пустыми, поскольку физлицо-продавец уплатило НДФЛ и ВС самостоятельно, или вообще не показали такой доход, то такая ошибка привела к занижению налоговых обязательств. Проведение корректировки не спасает от этого штрафа в случае, который рассматривается. Также возможен админштраф в соответствии с п. 163⁴ КУоАП.

Ликвидируем ошибку

Чтобы «спать спокойно», предприятию, которое в предыдущих отчетных периодах допустило рассматриваемую ошибку, нужно:

1) начислить и перечислить в бюджет по своему местонахождению НДФЛ и ВС с дохода, выплаченного физлицу-продавцу. Причем, учитывая, что доход уже начислен и выплачен, налоги придется уплатить за счет собственных средств. Это следует из предписаний ст. 125¹ НКУ. В ней указано, что ответственность за погашение суммы налогового обязательства или налогового долга, который возникает вследствие неначисления и/или неудержания, и/или неуплаты (неперечисления) налога во время выплаты дохода, и обязанность по погашению такого налогового долга, в том числе пени, возлагается на налогового агента. При этом физлицо — получатель такого дохода освобождается от обязанности погашения такой суммы налоговых обязательств или налогового долга.

Сумму налога и сбора отнесите в прочие операционные расходы записью Дт 949 «Прочие расходы операционной деятельности» — Кт 641/НДФЛ, 642/ВС;

2) рассчитать и уплатить 3 % самоштрафа от суммы недоплаты НДФЛ и ВС (п. 50.1 НКУ), а также пеню за каждый календарный день просрочки уплаты НДФЛ и ВС. Считаем, начиная с 91 календарного дня, слеледующнего за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, включая день погашения (см. выше);

3) указать/откорректировать информацию, указанную в Налоговом расчете по «недвижимому» доходу, который был выплачен физлицу.

Если вы просто забыли отразить информацию о начисленном/выплаченном доходе лица-продавца, то действуйте таким образом. В разд. І 4ДФ сформируйте одну строку — с доходом физлица — продавца недвижимости (гр. 3а, 3) с указанием соответствующих сумм НДФЛ (гр. 4а, 4) и ВС (гр. 5а, 5). В такой строке необходимо в графе 10 указать «0» — строка на введение.

Если вы в 4ДФ за тот отчетный квартал, в котором выплатили доход, указали его сумму, но не указали НДФЛ/ВС, который подлежит уплате с такого дохода, то в разд. I уточняющего Налогового расчета формируйте две строки:

— первую — на исключение неправильной информации (повторяете строку без НДФЛ/ВС) с признаком «1» в графе 10;

— вторую — на введение правильной информации (с суммой обязательств) с признаком «0» в графе 10.