Основы регистрации
Для ОСМД в НКУ не прописано никаких особенных правил регистрации плательщиком НДС. Поэтому необходимость регистрации плательщиком НДС для таких юрлиц следует определять по общим правилам, установленным разд. V НКУ.
Обращаем внимание! Неприбыльный статус ОСМД также не предоставляет иммунитет от НДСной регистрации. Об этом подробно см. в статье «НДС у неприбыльных организаций» // «Налоги & бухучет» 2024, № 13.
Следовательно,
ОСМД могут стать плательщиками НДС — как в обязательном порядке, так и добровольно (по желанию)
Если говорить об обязательной регистрации плательщиком НДС, то ее необходимо пройти, если общий объем налогооблагаемых операций по поставке за последние 12 календарных месяцев совокупно превысил 1 млн гривень (п. 181.1 НКУ).
Заявление на обязательную регистрацию надо подать не позже 10-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором превышен 1-миллионный предел (п. 183.2 НКУ). На этом акцентируют внимание и налоговики (см. письмо ГНСУ от 01.09.2021 № 3254/ІПК/99-00-21-03-02-06).
Что касается добровольной регистрации плательщиком НДС, то вряд ли какое-то ОСМД самостоятельно пожелает становиться плательщиком НДС. Но если такой статус ему поможет в обслуживании общего имущества, то для того, чтобы стать плательщиком НДС, ОСМД следует подать заявление не позже чем за 10 календарных дней до начала налогового периода, с которого лицо будет считаться плательщиком НДС (п. 183.3 НКУ).
Считаем миллионный предел
Становиться плательщиком НДС ОСМД придется из-за того, что объем налогооблагаемых операций достигнет миллионного предела. Поэтому всем ОСМД нужно четко понимать, как считать этот предел, чтобы своевременно стать плательщиком НДС.
В подсчет «миллиона» попадают объемы именно налогооблагаемых поставок (п. 181.1 НКУ). Операции, которые не являются объектом налогообложения, согласно ст. 196 НКУ в расчет этого предела не попадают (БЗ 101.02; письмо ГНСУ от 04.05.2022 № 465/ІПК/99-00-21-03-02-06).
Однако налоговики в целях НДС-регистрации налогооблагаемыми операциями издавна считают:
— облагаемые НДС (по ставкам 20 %, 0 %, 7 %, 14 %), а также
— освобожденные от обложения НДС (льготные).
То есть при подсчете 1-миллионного порога фискалы требуют учитывать не только налогооблагаемые операции, но и льготные — освобожденные от обложения НДС.
Подробно о том, какие в целом операции попадают в расчет 1-миллионного предела, читайте в статье «Порог обязательной НДС-регистрации — 1 млн грн» // «Налоги & бухучет» 2024, № 29.
А мы поговорим о том, какие операции, которые присущи ОСМД, попадают в расчет миллионного предела, а какие нет.
Содержание и эксплуатация домов и придомовой территории
ОСМД создается с целью осуществления функций, которые обеспечивают реализацию прав совладельцев на (ст. 4 Закона об ОСМД*):
— владение и пользование общим имуществом совладельцев;
— надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории;
— содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
* Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 № 2866-III.
Является ли платой за услуги получения ОСМД от совладельцев дома платежей, которые идут на содержание многоквартирного дома и придомовой территории? Радует, что налоговики придерживаются по этому поводу лояльного подхода. Так, в своих разъяснениях они отмечают, что
взносы, которые поступают в виде денежных средств на банковский счет ОСМД от собственников помещений на содержание и ремонт помещений или другого имущества, которое находится в общей собственности объединения, не подпадают под объект обложения НДС
Аргументируют они это тем, что такие платежи не являются оплатой операций по поставке товаров или услуг (письма ГНСУ от 15.03.2024 № 1382/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК, от 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 01.09.2021 № 3254/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, письмо ГУ ГНС в г. Киеве от 01.11.2016 № 7074/К/26-15-12-05-11). Этот вывод в свое время подтверждал и Минфин (см. письмо Минфина от 05.07.2012 № 31-08310-3-8/4538).
При этом не важно, привлекает ОСМД исполнителя какой-то конкретной услуги или предоставляет ее самостоятельно (за счет собственных ресурсов). В любом случае эта операция НДС не облагается.
Коммунальные услуги
Чтобы дом функционировал (работал лифт, были освещены ступени и придомовая территория, вывозился мусор из-под дома, работала котельная зимой или скважина и т. п.), ОСМД должно заказать у разных субъектов услуги по водо-, тепло-, газо-, электроснабжению и другие услуги, нужные для функционирования такого дома.
При заказе таких услуг ОСМД обычно выступает в качестве коллективного потребителя (заказчика) всех или части жилищно-коммунальных услуг (ст. 22 Закона об ОСМД).
Когда ОСМД выступает в качестве коллективного заказчика услуг, то совладельцы должны компенсировать ему расходы, понесенные на приобретение им коммунальных услуг, которые в конечном итоге потребляются совладельцами дома.
Средства совладельцы здания уплачивают не напрямую предоставителю услуг (как в случае с оплатой коммунальных услуг за потребление их в помещении, которое принадлежит только совладельцу), а на счета ОСМД. Из-за этого возникает закономерный вопрос: должно ли ОСМД облагать НДС такие средства?
Налоговики на сегодня четко заявляют, что
у ОСМД отсутствует объект обложения НДС по операциям по поставке воды, тепловой энергии, природного газа и электрической энергии, средства за которые собственники жилых и нежилых помещений перечисляют на счет ОСМД для накопления и последующего перевода предприятиям, организациям, которые поставляют такие товары/услуги
Об этом они заявляют, например, в письмах ГНСУ от 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, от 27.06.2017 № 851/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, от 31.08.2017 № 1773/6/99-99-15-03-02-15/ІПК.
Конечно, такой вывод может насторожить те ОСМД, которые имеют котельную или скважину, и потому они сами получают при эксплуатации таких объектов (котла или скважины) тепло и воду, которой обеспечивают дом. Ведь здесь также можно говорить, что осуществляется операция по предоставлению услуг.
Но налоговики в плане НДС на это не обращают внимания. Судя по всему, налоговики рассуждают так: фактически ОСМД ничего самостоятельно не производит. Имущество ОСМД принадлежит совладельцам, следовательно, именно они обеспечивают себя результатами работы котла или скважины. Поэтому стоимость коммунальных услуг, даже если такие услуги частично производятся с помощью общего имущества ОСМД, что компенсирует совладелец, не является налогооблагаемой операцией и потому не учитывается в расчете 1-миллионного предела.
Но заметьте: если ОСМД берет с жителей плату за сбор и перечисление средств коммунальным предприятиям, такая услуга облагается НДС в общем порядке. На этом в вышеупомянутых разъяснениях акцентируют внимание и налоговики.
Взносы совладельцев
Совладельцы также должны уплачивать в ОСМД разного вида взносы и платежи. Речь идет как о членских взносах, так и о целевых взносах, а также отчислениях в ремонтный и резервный фонды.
Так вот, такие взносы и платежи от совладельцев, по мнению налоговиков, под объект обложения НДС не подпадают и в расчет 1-миллионного предела не включаются (см. письма ГНСУ от 15.03.2024 № 1382/ІПК/99-00-21-03-02, от 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, от 04.11.2015 № 23517/6/99-99-22-07-03-15). Аргументируют это фискалы просто: такие взносы не являются оплатой операций по поставке товаров или услуг.
Прочие поступления ОСМД
ОСМД может получать средства на содержание дома, осуществляя предпринимательскую деятельность. Такое право за ним закрепляет ст. 86 ГКУ. А Закон об ОСМД любых ограничений в этом вопросе не устанавливает.
Следует помнить, что осуществляемая предпринимательская деятельность должна отвечать цели, для которой ОСМД было создано, и способствовать ее достижению. А все полученные доходы следует использовать исключительно на финансирование расходов, связанных с осуществлением основной деятельности (содержанием общего имущества ОСМД)*. Ведь иначе ОСМД потеряет неприбыльный статус (п.п. 133.4.2 НКУ). Детали ищите в статье «Непрофильные доходы неприбыльной организации» // «Налоги & бухучет», 2024, № 13 (ср. ).
Среди самых распространенных видов предпринимательской деятельности ОСМД можно выделить:
— предоставление в аренду нежилых помещений;
— предоставление коммунальных услуг жильцам других домов;
— продажу любого имущества ОСМД.
* Но, с другой стороны, налоговики предостерегают: если ОСМД будет расходовать полученные доходы на содержание и обслуживание имущества, балансодержателем которого не является такое ОСМД, и если такое имущество не отнесено к общему имуществу многоквартирного дома, то такие операции не связаны с основной деятельностью такого ОСМД, что является нарушением требований Закона Украины от 29.11.2001 № 2866-III и НКУ, а следовательно, основанием для исключения такого объединения из Реестра.
Если ОСМД получает предпринимательский доход от осуществления таких видов деятельности, то такие операции точно подлежат обложению НДС и включаются в расчет миллионного предела.
Это отмечают и налоговики (см. письма ГНСУ от 05.07.2019 № 3094/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, от 05.07.2019 № 3093/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, от 06.08.2018 № 3430/6/99-99-15-03-02-15/ІПК и т. п.).
Как видим, в перечень операций, которые для ОСМД являются облагаемыми НДС и включаются в расчет 1-миллионного предела, попадает не так много операций. А потому превысить 1-миллионный предел смогут только редкие ОСМД.
Выводы
- ОСМД, как и любая неприбыльная организация, обязано стать плательщиком НДС, если объем налогооблагаемых поставок за последние 12 месяцев превысит миллионный предел.
- Полученные от совладельцев дома платежи, которые идут на содержание многоквартирного дома и придомовой территории, по мнению налоговиков, для ОСМД не являются объектом обложения НДС.
- Также налоговики считают, что не является объектом налогообложения получение ОСМД от совладельцев средств на компенсацию разных коммунальных услуг, по которым ОСМД является коллективным потребителем.
