Основи реєстрації
Для ОСББ у ПКУ не прописано жодних особливих правил реєстрації платником ПДВ. Тому необхідність реєстрації платником ПДВ для таких юросіб слід визначати за загальними правилами, встановленими розд. V ПКУ.
Звертаємо увагу! Неприбутковий статус ОСББ також не надає імунітету від ПДВшної реєстрації. Про це детально див. у статті «ПДВ у неприбуткових організацій» // «Податки & бухоблік» 2024, № 13.
Отже,
ОСББ можуть стати платниками ПДВ — як в обов’язковому порядку, так і добровільно (за бажанням)
Якщо говорити про обов’язкову реєстрацію платником ПДВ, то її необхідно пройти, якщо загальний обсяг оподатковуваних операцій з постачання за останні 12 календарних місяців сукупно перевищив 1 млн гривень (п. 181.1 ПКУ).
Заяву на обов’язкову реєстрацію треба подати не пізніше 10-го числа місяця, що настає за місяцем, у якому перевищено 1-мільйонну межу (п. 183.2 ПКУ). На цьому акцентують увагу і податківці (див. лист ДПСУ від 01.09.2021 № 3254/ІПК/99-00-21-03-02-06).
Що стосується добровільної реєстрації платником ПДВ, то навряд чи якесь ОСББ самостійно забажає ставати платником ПДВ. Але якщо такий статус йому допоможе в обслуговуванні спільного майна, то для того щоб стати платником ПДВ, ОСББ слід подати заяву не пізніше ніж за 10 календарних днів до початку податкового періоду, з якого особа вважатиметься платником ПДВ (п. 183.3 ПКУ).
Рахуємо мільйонну межу
Ставати платником ПДВ ОСББ доводиться через те, що обсяг оподатковуваних операцій досягає мільйонної межі. Тому всім ОСББ потрібно чітко розуміти, як рахувати цю межу, щоб своєчасно стати платником ПДВ.
У підрахунок «мільйона» потрапляють обсяги саме оподатковуваних постачань (п. 181.1 ПКУ). Операції, що не є об’єктом оподаткування, згідно із ст. 196 ПКУ до розрахунку цієї межі не потрапляють (БЗ 101.02; лист ДПСУ від 04.05.2022 № 465/ІПК/99-00-21-03-02-06).
Проте податківці в цілях ПДВ-реєстрації оподатковуваними операціями здавна вважають:
— оподатковувані ПДВ (за ставками 20 %, 0 %, 7 %, 14 %), а також
— звільнені від оподаткування ПДВ (пільгові).
Тобто при підрахунку 1-мільйонного порога фіскали вимагають ураховувати не лише оподатковувані операції, а й пільгові — звільнені від оподаткування ПДВ.
Детально про те, які загалом операції потрапляють до розрахунку 1-мільйонної межі, читайте у статті «Поріг обов’язкової ПДВ-реєстрації — 1 млн грн» // «Податки & бухоблік» 2024, № 29.
А ми поговоримо про те, які операції, що притаманні ОСББ, потрапляють у розрахунок мільйонної межі, а які ні.
Утримання та експлуатація будинків і прибудинкової території
ОСББ створюється з метою здійснення функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на (ст. 4 Закону про ОСББ*):
— володіння та користування спільним майном співвласників;
— належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території,
— сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.
* Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III.
Чи є платою за послуги отримання ОСББ від співвласників будинку платежів, що йдуть на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території? Тішить, що податківці дотримуються з цього приводу лояльного підходу. Так, у своїх роз’ясненнях вони наголошують, що
внески, які надходять у вигляді грошових коштів на банківський рахунок ОСББ від власників приміщень на утримання та ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності об’єднання, не підпадають під об’єкт оподаткування ПДВ
Аргументують вони це тим, що такі платежі не є оплатою операцій з постачання товарів чи послуг (листи ДПСУ від 15.03.2024 № 1382/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК, від 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, від 01.09.2021 № 3254/ІПК/99-00-21-03-02-06, від 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, лист ГУ ДПС у м. Києві від 01.11.2016 № 7074/К/26-15-12-05-11). Цей висновок свого часу підтверджував і Мінфін (див. лист Мінфіну від 05.07.2012 № 31-08310-3-8/4538).
При цьому не важливо, залучає ОСББ виконавця якоїсь конкретної послуги чи надає її самостійно (за рахунок власних ресурсів). У будь-якому разі ця операція ПДВ не оподатковується.
Комунальні послуги
Щоб будинок функціонував (щоб працював ліфт, були освітлені східці та прибудинкова територія, вивозилося сміття з-під будинку, працювала котельня взимку чи свердловина тощо), ОСББ має замовити в різних суб’єктів послуги з водо-, тепло-, газо-, електропостачання та інші послуги, потрібні для функціонування такого будинку.
При замовленні таких послуг ОСББ зазвичай виступає колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг (ст. 22 Закону про ОСББ).
Коли ОСББ виступає колективним замовником послуг, то співвласники мають компенсувати йому витрати, понесені на придбання ним комунальних послуг, які в кінцевому підсумку споживаються співвласниками будинку.
Кошти співвласники будівлі сплачують не напряму надавачу послуг (як у випадку з оплатою комунальних послуг за споживання їх у приміщенні, що належить тільки співвласнику), а на рахунки ОСББ. Через це виникає закономірне запитання: чи має ОСББ оподатковувати ПДВ такі кошти?
Податківці на сьогодні чітко заявляють, що
в ОСББ відсутній об’єкт оподаткування ПДВ за операціями з постачання води, теплової енергії, природного газу та електричної енергії, кошти за які власники жилих і нежилих приміщень перераховують на рахунок ОСББ для накопичення і наступного перерахунку підприємствам, організаціям, які постачають такі товари / послуги
Про це вони заявляють, наприклад, у листах ДПСУ від 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, від 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, від 27.06.2017 № 851/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 31.08.2017 № 1773/6/99-99-15-03-02-15/ІПК.
Звичайно, такий висновок може насторожити ті ОСББ, які мають котельню чи свердловину, і тому вони самі отримують при експлуатації таких об’єктів (котла чи свердловини) тепло і воду, якою забезпечують будинок. Адже тут також можна говорити, що здійснюється операція з надання послуг.
Але податківці в плані ПДВ на це не зважають. Судячи з усього, податківці розмірковують так: фактично ОСББ нічого самостійно не виробляє. Майно ОСББ належить співвласникам, отже, саме вони забезпечують себе результатами роботи котла або свердловини. Тому вартість комунальних послуг, навіть якщо такі послуги частково виробляються за допомогою спільного майна ОСББ, що компенсує співвласник, не є оподатковуваною операцією і тому не враховується в розрахунку 1-мільйонної межі.
Але зауважте: якщо ОСББ бере з мешканців плату за збір і перерахування коштів комунальним підприємствам, така послуга оподатковується ПДВ у загальному порядку. На цьому у згаданих вище роз’ясненнях акцентують увагу й податківці.
Внески співвласників
Співвласники також мають сплачувати в ОСББ різного виду внески та платежі. Ідеться як про членські внески, так і про цільові внески, а також відрахування в ремонтний і резервний фонди.
Так ось, отримання таких внесків і платежів від співвласників, на думку податківців, під об’єкт оподаткування ПДВ не підпадають і в розрахунок 1-мільйонної межі не включаються (див. листи ДПСУ від 15.03.2024 № 1382/ІПК/99-00-21-03-02, від 15.07.2021 № 2784/ІПК/99-00-21-03-02-06, від 05.12.2019 № 1731/6/99-00-07-03-02-15/ІПК, від 04.11.2015 № 23517/6/99-99-22-07-03-15). Аргументують це фіскали просто: такі внески не є оплатою операцій з постачання товарів або послуг.
Інші надходження ОСББ
ОСББ може отримувати кошти на утримання будинку, здійснюючи підприємницьку діяльність. Таке право за ним закріплює ст. 86 ЦКУ. А Закон про ОСББ будь-яких обмежень у цьому питанні не встановлює.
Слід пам’ятати, що здійснюючи підприємницьку діяльність, вона повинна відповідати меті, для якої ОСББ було створено, і сприяти її досягненню. А всі отримані доходи слід використовувати виключно на фінансування витрат, пов’язаних зі здійсненням основної діяльності (утриманням спільного майна ОСББ)*. Адже в іншому разі ОСББ втратить неприбутковий статус (п.п. 133.4.2 ПКУ). Деталі шукайте у статті «Непрофільні доходи неприбуткової організації» // «Податки & бухоблік», 2024, № 13 (ср. ).
Серед найпоширеніших видів підприємницької діяльності ОСББ можна виділити:
— надання в оренду нежитлових приміщень;
— надання комунальних послуг мешканцям інших будинків;
— продаж будь-якого майна ОСББ.
* Але, з іншого боку, податківці застережують: якщо ОСББ витрачатиме отримані доходи на утримання та обслуговування майна, балансоутримувачем якого не є таке ОСББ, та якщо таке майно не віднесено до спільного майна багатоквартирного будинку, то такі операції не пов’язані з основною діяльністю такого ОСББ, що є порушенням вимог Закону України від 29.11.2001 № 2866-III та ПКУ, а отже, є підставою для виключення такого об’єднання з Реєстру.
Якщо ОСББ отримує підприємницький дохід від здійснення таких видів діяльності, то такі операції точно підлягають оподаткуванню ПДВ і включаються до розрахунку мільйонної межі.
На цьому наголошують і податківці (див. листи ДПСУ від 05.07.2019 № 3094/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 05.07.2019 № 3093/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 06.08.2018 № 3430/6/99-99-15-03-02-15/ІПК тощо).
Як бачимо, до переліку операцій, які для ОСББ є оподатковуваними ПДВ і включаються в розрахунок 1-мільйонної межі, потрапляє не так багато операцій. А тому перевищити 1-мільйонну межу зможуть тільки одиниці ОСББ.
Висновки
- ОСББ, як і будь-яка неприбуткова організація, зобов’язана стати платником ПДВ, якщо обсяг оподатковуваних постачань за останні 12 місяців перевищить мільйонну межу.
- Отримані від співвласників будинку платежі, що йдуть на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, на думку податківців, для ОСББ не є об’єктом оподаткування ПДВ.
- Також податківці вважають, що не є об’єктом оподаткування отримання ОСББ від співвласників коштів на компенсацію різних комунальних послуг, за якими ОСББ є колективним споживачем.
