Ипотека на жилье: как воспользоваться налоговой скидкой

* См. статью «Платишь за детсад, школу, кружок, универ? Получи налоговую скидку!» // «Оплата труда», 2023, № 16.

Требования к субъекту и объекту

В соответствии с п.п. 166.3.1 НКУ налогоплательщик имеет право включить в налоговую скидку часть суммы процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом. Детали описаны в ст. 175 НКУ.

Конечно, не все так просто. Есть определенные требования как к субъекту (налогоплательщику), так и к объектам (кредиту, жилью) налоговой скидки. Они собраны в таблице ниже.

Налоговая скидка на ипотечный кредит: требования

Раз на 10 лет

По предписанию п. 175.4 НКУ предусмотрено, что рассчитывать на налоговую скидку можно по одному ипотечному кредиту в течение 10 последовательных календарных лет. Отсчет этого срока начинаем с года, в котором:

— объект жилищной ипотеки приобретен;

— построенный объект жилищной ипотеки переходит в собственность налогоплательщика и начинает использоваться в качестве основного местожительства.

Но ипотека может иметь срок погашения более 10 лет! Рассчитывать на налоговую скидку по новому ипотечному кредиту можно лишь после полного погашения основной суммы и процентов предыдущей ипотеки. Поэтому сначала нужно погасить один кредит, а потом претендовать на налоговую скидку по другому.

Однако есть исключения, когда право на налоговую скидку можно получить по новому ипотечному кредиту до истечения 10-летнего срока по предыдущему кредиту:

а) в случае принудительной продажи или конфискации объекта ипотеки в случаях, предусмотренных законом;

б) при ликвидации объекта жилищной ипотеки по решению местного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае разрушения объекта жилищной ипотеки или признания его непригодным для использования по причинам непреодолимой силы (форс-мажорным обстоятельствам);

г) при продаже объекта ипотеки в связи с неплатежеспособностью (банкротством) налогоплательщика в соответствии с законом.

По предписанию п. 175.5 НКУ предусмотрен вариант действий на случай, когда сумма полученного ипотечного жилищного кредита превышает сумму, фактически потраченную на приобретение (строительство) предмета ипотеки. Тогда в состав расходов для целей налоговой скидки включаем сумму процентов, уплаченную за пользование ипотечным кредитом в части, потраченной по целевому назначению (то есть именно на приобретение/строительство жилья).

Льготный кредит

А если налогоплательщик получил ипотечный кредит по льготной программе. Например, сейчас действует программа «єОселя», за которой можно получить ипотеку под 3 или 7 % годовых. При этом часть процентов компенсируют из бюджета. Нормативное урегулирование содержит постановление № 856*. Подробнее ознакомиться с правилами программы можно на портале «Дія» по ссылке: eoselia.diia.gov.ua.

* Постановление КМУ «Некоторые вопросы обеспечения частным акционерным обществом «Украинская финансовая жилищная компания» доступного ипотечного кредитования граждан Украины» от 02.08.2022 № 856.

Так можно ли рассчитывать на налоговую скидку по льготному кредиту? Налоговики дали ответ в консультации из подкатегории 103.06.01 ЗІР. Правда, на примере молодежного кредитования. Но логика понятна.

Если условиями жилищного кредита предусмотрена частичная компенсация за счет бюджетных средств процентов по такому кредиту, то претендовать на налоговую скидку можно лишь в части (ср. )лично уплаченных процентов. Но должны быть соблюдены другие вышеприведенные условия.

Когда же проценты по кредиту компенсированы полностью за счет бюджетных средств, то по такому кредитному договору нет законодательных оснований для налоговой скидки.

Документальное подтверждение

Конечно, право на налоговую скидку следует подтвердить. Для этого подаем:

— декларацию о доходах;

— копии подтверждающих расчетных и платежных документов.

Детали — в статье «Налоговая скидка в налоговой декларации» // «Налоги & бухучет», 2023, № 19.

О документах поговорим подробнее. Их перечень приведен в консультации из подкатегории 103.06.01 ЗІР.

Сразу заметим, что к декларации следует приложить копии документов:

— подаете бумажную декларацию, прилагайте бумажные копии документов;

— подаете электронную декларацию, прилагать следует сканируемые копии документов.

Более того, если в подтверждение соответствующих расходов есть электронные расчетные документы, то нужно в декларации о доходах лишь указать реквизиты электронного расчетного документа.

Оригиналы этих документов отсылать контролирующему органу не нужно. Зато их следует хранить в течение срока давности, установленного НКУ (в общем случае 1095 дней).

Итак, о каких документах (а точнее, их копиях) идет речь?

1. Кредитный договор и нотариально заверенный договор ипотеки.

При этом налоговики отмечают*, что право на налоговую скидку наступает, если договоры на получение кредита на приобретение (строительство) жилья одновременно отвечают следующим условиям:

— в кредитном договоре должно быть указано, что он выдан на приобретение (строительство) жилья, которое принимается кредитором в залог;

— к кредитному договору в обязательном порядке должен быть заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества, которое будет приобретаться или строиться, являющийся неотъемлемым дополнением к такому кредитному договору;

— договор ипотеки (залога) обязательно должен быть нотариально удостоверен;

— кредит должен быть получен от банка;

— договор об ипотечном кредите заключен на срок не менее чем 5 лет.

* См. консультацию в подкатегории 103.06.01 ЗІР.

2. Платежные документы, в которых четко определена сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом и фамилия, имя, отчество налогоплательщика как плательщика этих процентов (счет с отпечатком кассы о перечислении средств, платежное поручение банка с отметкой о перечислении средств).

Внимание! Банки предлагают две схемы погашения кредита: классическую и ануитет.

По классической схеме сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается. Платеж на месяц состоит из платежа тела кредита, который не изменяется на протяжении всего времени, и процентов на остаток задолженности, которые каждый месяц уменьшаются.

Ануитет — это график погашения задолженности одинаковыми суммами ежемесячно. При таком способе заемщик в первую очередь погашает проценты по кредиту, а уже потом выплачивает тело кредита.

Следовательно, если ипотеку погашают путем ануитетных платежей и в платежном или расчетном документе указывается лишь общая сумма выплат без разбивки на проценты и основную сумму долга, тогда, по мнению налоговиков*, включать в налоговую скидку часть суммы процентов, уплаченных за пользование ипотечным жилищным кредитом, нет оснований.

* См. консультацию в подкатегории 103.06.01 ЗІР.

3. Паспорт налогоплательщика с отметкой о регистрации по местонахождению жилого дома (квартиры, комнаты), на который оформлен ипотечный жилищный кредит. Если имеете паспорт с бесконтактным электронным носителем (ID-паспорт), то следует подать справку о регистрации местожительства, выданную органом регистрации. При этом положениями ст. 166 и 175 НКУ не предусмотрено условие о дате выдачи такой справки. На это обращают внимание сами же налоговики в консультации из подкатегории 103.06.01 ЗІР.

Коэффициент минимальной площади

Постепенно переходим к наиболее интересному: расчету самой налоговой скидки. Когда речь идет об ипотеке на жилье, то для этого есть специальный показатель — коэффициент, который учитывает минимальную площадь жилья (далее — КМП). Принцип его расчета достаточно прост и описан он в п. 175.3 НКУ. Его исчисляем по такой формуле:

КМП = МП : ФП,

где МП — минимальная общая площадь жилья, которая равняется 100 м²;

ФП — фактическая общая площадь жилья, которое строится (будет приобретаться) налогоплательщиком за счет ипотечного кредита.

Если этот коэффициент больше единицы, в налоговую скидку включается сумма фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту без применения такого коэффициента. То есть

Если же площадь жилья более 100 м², то сумму процентов, которая включается в налоговую скидку, умножаем на КМП.

Правила включения расходов в налоговую скидку отличаются в зависимости от того, за счет кредита приобретено уже построенное жилье или такое жилье только строится (п. 175.2 НКУ).

Если покупаем уже готовый дом (квартиру, комнату), то сумму процентов, которая включается в налоговую скидку, считаем так: сумму процентов, фактически уплаченных в течение отчетного налогового года в счет погашения кредита, множим на КМП. Конечно, если площадь жилья более 100 м².

Сложнее, если дом (квартира, комната) построен за счет ипотечного жилищного кредита. Тогда сумму процентов, начисленную в первый год погашения такого кредита, можно включить в налоговую скидку по результатам отчетного налогового года, в котором построенный объект жилищной ипотеки переходит в собственность налогоплательщика и начинает использоваться в качестве основного местожительства. А далее право на налоговую скидку последовательно переносится на последующие ежегодные фактически уплаченные суммы процентов в течение 10 лет, предусмотренных п. 175.4 НКУ. При этом общий размер процентов, разрешенных для включения в налоговую скидку, считаем так: сумму процентов, фактически уплаченных в течение соответствующего отчетного налогового года, которая учитывается в погашение кредита, следует умножить на КМП.

Считаем выгоду

И наконец самое интересное. Как посчитать налоговую скидку?

Налоговики в консультации из подкатегории 103.06.01 ЗІР привели алгоритм расчета налоговой скидки при уплате процентов по ипотечному кредиту. Поэтому на его основе разберем пример.

Шаг 1. Определяем базу, уменьшив годовую сумму начисленной зарплаты на сумму страховых взносов в Накопительный фонд, а также на сумму НСЛ при ее наличии.

В примере работник не пользовался соцльготой. Система Накопительного фонда пенсионного страхования еще полностью не заработала, поэтому платежи в него также не считаем. Следовательно, на первом шаге ничего не вычитаем. База равна 236780 грн.

Шаг 2. На основании подтверждающих документов определяем сумму расходов в виде части суммы процентов, уплаченных за пользование ипотечным жилищным кредитом, которая с учетом коэффициента включается в налоговую скидку.

Поскольку площадь жилья меньше 100 м², КМП не применяем. Следовательно, сумма расходов, включаемая в налоговую скидку, равна сумме фактически уплаченных в 2022 году процентов по ипотеке, то есть 25030 грн.

Шаг 3. Рассчитываем сумму НДФЛ с учетом налоговой скидки. Для этого из базы налогообложения вычитаем сумму процентов, фактически уплаченных в отчетном году, и разницу множим на ставку НДФЛ:

(236780,00 - 25030,00) х 18 % = 38115,00 грн.

Шаг 4. Сравниваем рассчитанную в шаге 3 сумму НДФЛ с суммой НДФЛ, фактически удержанного из заработной платы за отчетный год. Если сумма НДФЛ, удержанного из зарплаты, превышает рассчитанную сумму НДФЛ, то такая сумма подлежит возвращению плательщику.

В нашем примере размер налоговой скидки составляет:

42620,40 - 38115,00 = 4505,40 грн.