Іпотека на житло: як скористатись податковою знижкою

* Див. статтю «Сплачуєш за дитсадок, школу, гурток, універ? Отримай податкову знижку!» // «Оплата праці», 2023, № 16.

Вимоги до суб’єкта та об’єкта

Відповідно до п.п. 166.3.1 ПКУ платник податку має право включити до податкової знижки частину суми відсотків за користування іпотечним житловим кредитом. Деталі описані в ст. 175 ПКУ.

Звісно, не все так просто. Є певні вимоги як до суб’єкта (платника податку), так і до об’єктів (кредиту, житла) податкової знижки. Вони зібрані у таблиці нижче.

Податкова знижка на іпотечний кредит: вимоги

Раз на 10 років

Приписом п. 175.4 ПКУ передбачено, що розраховувати на податкову знижку можна за одним іпотечним кредитом протягом 10 послідовних календарних років. Відраховувати цей строк починаємо з року, в якому:

— об’єкт житлової іпотеки придбаний;

— збудований об’єкт житлової іпотеки переходить у власність платника податку та починає використовуватися як основне місце проживання.

Але ж іпотека може мати строк погашення більше 10 років! Розраховувати на податкову знижку за новим іпотечним кредитом можна лише після повного погашення основної суми та процентів попередньої іпотеки. Тож спочатку потрібно погасити один кредит, а потім претендувати на податкову знижку за іншим.

Проте є винятки, коли право на податкову знижку можна отримати за новим іпотечним кредитом до сплину 10-річного строку за попереднім кредитом:

а) у разі примусового продажу або конфіскації об’єкта іпотеки у випадках, передбачених законом;

б) при ліквідації об’єкта житлової іпотеки за рішенням місцевого органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у випадках, передбачених законом;

в) у разі зруйнування об’єкта житлової іпотеки або визнання його непридатним для використання з причин непереборної сили (форс-мажорних обставин);

г) при продажу об’єкта іпотеки у зв’язку з неплатоспроможністю (банкрутством) платника податку відповідно до закону.

Приписом п. 175.5 ПКУ передбачено варіант дій на випадок, коли сума одержаного іпотечного житлового кредиту перевищує суму, фактично витрачену на придбання (будівництво) предмета іпотеки. Тоді до складу витрат для цілей податкової знижки включаємо суму відсотків, сплачену за користування іпотечним кредитом у частині, витраченій за цільовим призначенням (тобто саме на придбання/будівництво житла).

Пільговий кредит

А якщо платник податку отримав іпотечний кредит за пільговою програмою. Наприклад, зараз діє програма єОселя, за якою можна отримати іпотеку під 3 або 7 % річних. При цьому частину відсотків компенсують з бюджету. Нормативне врегулювання містить постанова № 856*. Детальніше ознайомитись із правилами програми можна на порталі Дія за посиланням: eoselia.diia.gov.ua.

* Постанова КМУ «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством «Українська фінансова житлова компанія» доступного іпотечного кредитування громадян України» від 02.08.2022 № 856.

Тож чи можна розрахувати на податкову знижку за пільговим кредитом? Податківці надали відповідь у консультації з підкатегорії 103.06.01 ЗІР. Щоправда, на прикладі молодіжного кредитування. Але логіка зрозуміла.

Якщо умовами житлового кредиту передбачено часткову компенсацію за рахунок бюджетних коштів відсотків за таким кредитом, то претендувати на податкову знижку можна лише в частині (ср. )особисто сплачених відсотків. Але мають бути дотримані інші наведені вище умови.

Коли ж відсотки за кредитом компенсовано повністю за рахунок бюджетних коштів, то за таким кредитним договором немає законодавчих підстав на податкову знижку.

Документальне підтвердження

Звісно, право на податкову знижку слід підтвердити. Для цього подаємо:

— декларацію про доходи;

— копії підтвердних розрахункових та платіжних документів.

Деталі — у статті «Податкова знижка у податковій декларації» // «Податки & бухоблік», 2023, № 19.

Про документи поговоримо детальніше. Їх перелік наведено в консультації з підкатегорії 103.06.01 ЗІР.

Одразу зауважиомо, що до декларації слід додати копії документів:

— подаєте паперову декларацію, то додайте паперові копії документів;

— подаєте електронну декларацію, то додати слід скановані копії документів.

Ба більше, якщо на підтвердження відповідних витрат є електронні розрахункові документи, то потрібно в декларації про доходи лише зазначити реквізити електронного розрахункового документа.

Оригінали цих документів надсилати контролюючому органу не потрібно. Натомість їх слід зберігати протягом строку давності, встановленого ПКУ (у загальному випадку 1095 днів).

Отже, про які документи (а точніше, їх копії) йдеться.

1. Кредитний договір та нотаріально завірений договір іпотеки.

При цьому податківці зауважують*, що право на податкову знижку настає, якщо договори на отримання кредиту на придбання (будівництво) житла одночасно відповідають таким умовам:

— у кредитному договорі має бути зазначено, що його видано на придбання (будівництво) житла, яке приймається кредитором у заставу;

— до кредитного договору в обов’язковому порядку має бути укладений договір іпотеки (застави) нерухомого майна, що придбавається чи будується, який є невід’ємним доповненням до такого кредитного договору;

— договір іпотеки (застави) обов’язково має бути нотаріально посвідченим;

— кредит має бути отриманий від банку;

— договір про іпотечний кредит укладено на термін не менш ніж на 5 років.

* Див. консультацію з підкатегорії 103.06.01 ЗІР.

2. Платіжні документи, в яких чітко визначено суму сплачених відсотків за користування іпотечним кредитом та прізвище, ім’я, по батькові платника податку як платника цих відсотків (рахунок з відбитком каси про перерахування коштів, платіжне доручення банку з відміткою про перерахування коштів).

Увага! Банки пропонують дві схеми погашення кредиту: класичну та ануїтет.

За класичною схемою сума щомісячного платежу поступово зменшується. Платіж на місяць складається з платежу тіла кредиту, який не змінюється протягом всього часу, і відсотків на залишок заборгованості, що кожного місяця зменшуються.

Ануїтет — це графік погашення заборгованості однаковими сумами щомісяця. За такого способу позичальник насамперед погашає відсотки за кредитом, а вже потім виплачує тіло кредиту.

Отже, якщо іпотеку погашають шляхом ануїтетних платежів і у платіжному або розрахунковому документі зазначається лише загальна сума виплат без розбивки на відсотки і основну суму боргу. Тоді, на думку податківців*, включати до податкової знижки частину суми відсотків, сплачених за користування іпотечним житловим кредитом, немає підстав.

* Див. консультацію з підкатегорії 103.06.01 ЗІР.

3. Паспорт платника податку з позначкою про реєстрацію за місцезнаходженням житлового будинку (квартири, кімнати), щодо якого оформлено іпотечний житловий кредит. Якщо маєте паспорт з безконтактним електронним носієм (ID-паспорт), то слід подати довідку про реєстрацію місця проживання, видану органом реєстрації. При цьому положеннями ст. 166 та 175 ПКУ не передбачено умову щодо дати видачі такої довідки. На цьому наголошують самі ж податківці в консультації з підкатегорії 103.06.01 ЗІР.

Коефіцієнт мінімальної площі

Поступово переходимо до найцікавішого: розрахунку самої податкової знижки. Коли йдеться про іпотеку на житло, то для цього є спеціальний показник — коефіцієнт, що враховує мінімальну площу житла (далі — КМП). Принцип його розрахунку досить простий і описаний він у п. 175.3 ПКУ. Його обчислюємо за такою формулою:

КМП = МП : ФП,

де МП — мінімальна загальна площа житла, що дорівнює 100 м²;

ФП — фактична загальна площа житла, що будується (придбавається) платником податку за рахунок іпотечного кредиту.

Якщо цей коефіцієнт більший за одиницю, до податкової знижки включається сума фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом без застосування такого коефіцієнта. Тобто

Якщо ж площа житла більша за 100 м², то суму відсотків, що включається до податкової знижки, множимо на КМП.

Правила включення витрат до податкової знижки різняться залежно від того, за рахунок кредиту придбано вже збудоване житло чи таке житло тільки будується (п. 175.2 ПКУ).

Якщо купуємо вже готовий будинок (квартиру, кімнату), то суму відсотків, що включається до податкової знижки, рахуємо так: суму відсотків, фактично сплачених протягом звітного податкового року в рахунок погашення кредиту, множимо на КМП. Звісно, якщо площа житла більша за 100 м².

Складніше, якщо будинок (квартиру, кімнату) збудовано за рахунок іпотечного житлового кредиту. Тоді суму відсотків, нараховану в перший рік погашення такого кредиту, можна включити до податкової знижки за результатами звітного податкового року, в якому збудований об’єкт житлової іпотеки переходить у власність платника податку та починає використовуватися як основне місце проживання. А далі право на податкову знижку послідовно переноситься на наступі щорічні фактично сплачені суми відсотків протягом 10 років, передбачених п. 175.4 ПКУ. При цьому загальний розмір відсотків, дозволених для включення до податкової знижки, рахуємо так: суму відсотків, фактично сплачених протягом відповідного звітного податкового року, що враховується в погашення кредиту, слід помножити на КМП.

Рахуємо вигоду

І нарешті найцікавіше. Як порахувати податкову знижку?

Податківці у консультації з підкатегорії 103.06.01 ЗІР навели алгоритм розрахунку податкової знижки при сплаті відсотків за іпотечним кредитом. Тож на його основі розберемо приклад.

Крок 1. Визначаємо базу, зменшивши річну суму нарахованої зарплати на суму страхових внесків до Накопичувального фонду, а також на суму ПСП за її наявності.

У прикладі працівник не користувався соцпільгою. Система Накопичувального фонду пенсійного страхування ще цілком не запрацювала, тож платежі до нього також не рахуємо. Отже, на першому кроці нічого не віднімаємо. База дорівнює 236780 грн.

Крок 2. На підставі підтвердних документів визначаємо суму витрат у вигляді частини суми відсотків, сплачених за користування іпотечним житловим кредитом, яка з урахуванням коефіцієнта включається до податкової знижки.

Оскільки площа житла менша за 100 м², то КМП не застосовуємо. Отже, сума витрат, що включається до податкової знижки, дорівнює сумі фактично сплачених у 2022 році відсотків за іпотекою, тобто 25030 грн.

Крок 3. Розраховуємо суму ПДФО з урахуванням податкової знижки. Для цього від бази оподаткування віднімаємо суму відсотків, фактично сплачених у звітному році, і різницю множимо на ставку ПДФО:

(236780,00 - 25030,00) х 18 % = 38115,00 грн.

Крок 4. Порівнюємо розраховану в кроці 3 суму ПДФО із сумою ПДФО, фактично утриманого із заробітної плати за звітний рік. Якщо сума ПДФО, утриманого із зарплати, перевищує розраховану суму ПДФО, то така сума підлягає поверненню платнику.

У нашому прикладі розмір податкової знижки становить:

42620,40 - 38115,00 = 4505,40 грн.