Сразу скажем: уйти от начисления НО по НДС не получится даже при условии, если вы пропишете в договоре компенсацию платы за землю* по отдельным счетам или вообще составите отдельный договор. Причем независимо от того, компенсирует арендатор земельный налог или арендную плату за землю, НДС-последствия одинаковы.
* Которая взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (п.п. 14.1.147 НКУ).
Все дело в том, что плата за землю является составной частью операции по предоставлению в аренду недвижимого имущества, а возмещение (компенсация) таких расходов, соответственно, является оплатой части стоимости услуги по аренде имущества. Подтверждением служит ст. 797 ГКУ, в которой сказано, что плата, взимаемая с арендатора здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.
Поэтому, если арендодатель — физлицо-предприниматель либо любое другое небюджетное учреждение, то средства, получаемые от арендатора (субарендатора) в качестве возмещения (компенсации) любых расходов, предусмотренных договором аренды (субаренды), включаются арендодателем в базу налогообложения и облагаются НДС в общеустановленном порядке.
Этот же подход сохраняется относительно возмещения (компенсации) арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности. Фискалы в этом вопросе непреклонны и подтверждают, что плата за землю является частью оплаты стоимости услуг аренды, поэтому включается в объект обложения НДС (письма ГФСУ от 16.05.2018 г. № 2177/6/99-99-15-03-02-15/ІНК, от 27.06.2018 г. № 2878/6/99-99-15-03-02-15/ІНК, 101.04 БЗ // «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 74, с. 45).
А вот бюджетники освобождены от начисления НДС при получении компенсации платы за землю. Об этом прямо сказано в п. 188.1 НКУ. Довольно бессмысленно выглядело бы это освобождение, если говорить о том, что такое возмещение не облагается НДС, в принципе. И это косвенно подтверждает необходимость облагать НДС такие операции.
Впрочем, вопрос, полагаем, возник не на ровном месте. На самом деле в какой-то момент (а именно: на протяжении 2016 года) фискалы внезапно спохватились и начали настойчиво продвигать иную позицию. Они разъясняли, что уплату земельного налога и получение компенсации за понесенные расходы по уплате земельного налога нельзя расценивать как операцию по поставке услуг для целей обложения НДС. И подводили к тому, что компенсация земналога не облагается НДС не только у арендодателей-бюджетников, но и у других субъектов хозяйствования (см., например, письма ГФСУ от 19.01.2016 г. № 918/6/99-99-19-03-02-15, от 29.02.2016 г. № 4457/6/99-99-19-03-02-15, от 11.04.2016 г. № 7968/6/99-99-19-03-02-15 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 66, с. 14).
В общем, такая лояльность налоговиков наделала немало шума. Однако, поскольку эта позиция не имела под собой доказательной базы, фискалы вновь вернулись к логичному варианту отражения компенсации платы за землю в составе арендной платы (см. 101.04 БЗ). И с этим уже спорить сложно.
