Державна фіскальна служба України розглянула лист платника податку щодо порядку нарахування ПДВ на суму орендної плати за використання державного майна та, керуючись статтею 52 Податкового кодексу України (далі — Кодекс), повідомляє.
Організаційні відносини, пов’язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, або перебуває у комунальній власності (далі — підприємства), їх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються Законом України від 10 квітня 1992 року № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі — Закон № 2269).
Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об’єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України ( пункт 2 статті 19 Закону № 2269).
Пунктом 2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786 (далі — Методика), встановлено, що розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.
У разі коли орендодавцем нерухомого майна (будинку, споруди, приміщення) є державне підприємство, установа, організація, розмір орендної плати погоджується з органом, визначеним в абзаці другому статті 5 Закону № 2269.
Так, пунктом 17 Методики визначено, зокрема, що у разі, коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується:
за цілісні майнові комплекси державних підприємств — до державного бюджету;
за нерухоме майно державних підприємств, установ, організацій (крім підприємств, установ та організацій галузі кінематографії, що належать до сфери управління Мінкультури, — на період до 31 грудня 2016 року) — 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;
за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), — до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об’єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, — 70 відсотків орендної плати до державного бюджету, 30 відсотків господарському товариству.
Взаємовідносини щодо оренди державного майна, в тому числі і порядок перерахування орендної плати до бюджету, терміни внесення орендної плати регулюються договорами оренди.
Згідно з підпунктом «б» пункту 185.1 статті 185 Кодексу об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 Кодексу.
До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю — бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку ( пункт 188.1 статті 188 Кодексу ).
З числа об’єктів оподаткування відповідно до підпункту 196.1.15 пункту 196.1 статті 196 Кодексу виключені операції з оплати орендної плати чи концесійного платежу за договорами відповідно оренди чи концесії цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (його структурного підрозділу), якщо орендодавцями чи концесієдавцями за договорами виступають органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, а платежі відповідно до закону зараховуються до Державного бюджету України або місцевого бюджету.
Відповідно до пункту 201.1 статті 201 Кодексу платник ПДВ зобов’язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи, та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних.
Таким чином, послуги з надання орендодавцем державного майна в оренду є об’єктом оподаткування ПДВ, незалежно від того, чи розподіляє орендар суму орендної плати, чи перераховує її на рахунок орендодавця в повному обсязі (крім операцій, визначених підпунктом 196.1.15 пункту 196.1 статті 196 Кодексу).
На дату виникнення податкових зобов’язань з ПДВ державне підприємство — орендодавець (незалежно від того, чи розподіляє орендар суму орендної плати, чи перераховує її на рахунок орендодавця в повному обсязі) складає податкову накладну на всю суму орендної плати, передбачену договором оренди, без урахування витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна та комунальних послуг і енергоносіїв.
Податкова накладна, складена орендодавцем при наданні послуг з оренди державного майна та зареєстрована в ЄРПН, є підставою для включення орендарем суми ПДВ, зазначеної у такій податковій накладній, до складу податкового кредиту.
Голова Р. Насіров
Коментар редакції
Орендна плата та ПДВ
У листі, що коментується, ДФС роз’яснила порядок нарахування ПДВ на суму орендної плати за використання державного майна. Тому цим листом у повній мірі можуть користуватися і бюджетні установи, які надають майно в оренду, тобто є орендодавцями такого майна.
Орендні відносини між бюджетною установою — орендодавцем та юридичною або фізичною особою, що є орендарем, оформляються договором оренди та регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.
Пропорції розподілу орендної плати між бюджетом та орендодавцем — бюджетною установою визначаються для об’єктів, що перебувають у державній власності, Кабміном. Із цього питання основний документ — Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика).
Як зазначено у п. 17 цієї Методики, у разі оренди майна бюджетних установ орендна плата спрямовується до державного бюджету в розмірі, встановленому Бюджетним кодексом України від 08.07.2010 р. № 2456-VI. Так, до власних надходжень бюджетних установ (у тому числі наукових установ Національної академії наук України і галузевих академій наук), що утримуються за рахунок державного бюджету, у тому числі орендна плата за користування військовим майном, майном Національної академії наук України і галузевих академій наук, відносяться 50 % орендної плати за користування іншим майном, що належить бюджетним установам, які утримуються за рахунок державного бюджету. Тож орендна плата розподіляється у пропорції 50 % та 50 % між загальним та спеціальним фондами.
Що стосується комунального майна, то при наданні його в оренду установи керуються відповідними методиками, затвердженими органами місцевого самоврядування. Такі методики розрахунку орендної плати розробляються на основі Методики і також містять вимоги про розподіл орендної плати.
Додамо, що детальні вимоги щодо розподілу та порядку перерахування орендної плати сторони визначають у договорі оренди. Такий договір укладають відповідно до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774.
Тож саме в договорі оренди сторони визначають, що орендар самостійно розподіляє орендну плату і перераховує її до бюджету та орендодавцю у співвідношенні 50 % та 50 % або перераховує орендну плату на рахунок орендодавця в розмірі 100 %, а той уже самостійно здійснює розподіл таких сум.
При цьому, як зазначено в листі, що коментується, послуги з надання майна в оренду оподатковуються ПДВ на загальних підставах за ставкою 20 %. Установа-орендодавець складає податкову накладну на загальну суму орендної плати, зазначену в договорі оренди, та зазначає суму ПДВ, обчислену з повної вартості орендної плати.
Нагадаємо, що починаючи з 01.04.2016 р. податкову накладну складають за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 31.12.2015 р. № 1307.
Відповідно, для орендаря податкова накладна є підставою для включення суми ПДВ з орендної плати до податкового кредиту.
Також варто зазначити, що, крім орендної плати, орендар може відшкодовувати орендодавцеві — бюджетній установі вартість спожитих ним комунальних та експлуатаційних послуг. Порядок розрахунків за спожиті комунальні послуги орендар та орендодавець визначають в окремому документі — договорі про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Про порядок оподаткування ПДВ сум відшкодування комунальних послуг ми розповідали в матеріалі «Комунальні послуги: як відображаємо ПДВ» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2015, №, 37 с. 6).
Вікторія МАТВЄЄВА, економіст-аналітик
