Передаємо майно в оренду: п’ятірка актуальних запитань

Відшкодування «комуналки»: як показати в обліку?

Передусім зазначимо, що витрати на утримання орендованого майна не включаються до плати за оренду індивідуально визначеного майна. Такі вимоги прописано у п. 3.1 розд. II Примірного договору¹ та в п. 3 Методики № 786².

¹ Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою КМУ від 12.08.2020 р. № 820.

² Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786.

Уточнимо, які саме витрати не входять до складу орендної плати:

1) витрати на утримання орендованого майна (комунальні послуги, послуги з управління об’єктом нерухомості, витрати на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість ремонту та техобслуговування інженерного обладнання і внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі тощо);

2) компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою.

Проте обов’язок компенсувати зазначені витрати має бути чітко прописаний у договорі. При цьому порядок розрахунків за спожиті комунальні послуги орендар та орендодавець в обов’язковому порядку закріплюють в окремому договорі. Це буде Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Примірну форму останнього затверджено наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774. Наразі балансоутримувачі можуть продовжувати користуватись цією формою. Звісно, за потреби до неї можна внести зміни та доповнення.

За таких умов бюджетна установа — орендодавець бере на себе всі витрати, пов’язані з експлуатацією приміщення. Тобто саме орендодавець повністю сплачує вартість комунальних послуг, спожитих як установою, так і орендарем. Відповідно до цього порядку орендар перераховує орендодавцеві кошти як відшкодування вартості спожитих ним комунпослуг. Підставою буде виставлений орендодавцем рахунок.

Тепер покроково розглянемо основні бухгалтерські моменти.

Нараховуємо витрати за комунпослуги

Установа-балансоутримувач нараховує загальну вартість комунальних послуг: Дт 8013 — Кт 6211. Підстава — рахунки, отримані від комунальних служб. З огляду на це, на видатки звітного періоду відносимо всю суму комунальних послуг.

Нараховуємо заборгованість орендаря

Установа-балансоутримувач нараховує заборгованість орендаря за спожиті комунальні послуги, одночасно зменшуючи свої витрати. Для цього робимо такий запис: Дт 2117 — Кт 8013. На підтвердження цього орендодавець складає та надає орендарю рахунок на відшкодування зазначених витрат. У такий спосіб балансоутримувач, власне, виставляє вимогу орендарю щодо відшкодування комунальних послуг (відновлення своїх видатків).

Отримуємо відшкодування від орендаря

Кошти, отримані від орендаря в рахунок відшкодування витрат на утримання об’єкта оренди, не є доходами бюджетної установи — орендодавця. Такий вид надходжень не передбачено ст. 13 БКУ.

Куди ж спрямувати такі кошти? Орендодавець повинен за рахунок цих надходжень провести відновлення своїх видатків.

Після цього орендодавець проводить відновлення касових видатків на конкретну суму за відповідними КЕКВ. Це можуть бути такі коди видатків, як: 2111, 2112, 2240, 2271, 2272, 2273, 2274, 2275³.

³ Більше корисної інформації про облік орендної плати та відшкодування витрат орендодавця читайте в матеріалі «Оренда державного та комунального майна: облік у орендодавця» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2019, № 28, с. 13 — 28).

Але тут є деякі нюанси.

Здійснювати відновлення касових видатків загального фонду за рахунок коштів спеціального фонду і навпаки бюджетним законодавством не передбачено.

На це свого часу звертала увагу Держказначейська служба у листі «Щодо власних надходжень бюджетних установ» від 29.07.2016 р. № 14-08/912-13135.

Відтак якщо бюджетна установа — орендодавець здійснила видатки за утримання об’єкта оренди за рахунок загального фонду, то й відшкодування від орендаря потрібно зарахувати саме на рахунок загального фонду.

Інша річ, якщо ж орендодавець оплачував такі послуги за рахунок спеціального фонду. У цьому разі, відповідно, й компенсувати вартість комунальних послуг орендарю доведеться на спеціальний реєстраційний рахунок установи-орендодавця.

Орендна плата та відшкодування: як виписати ПН?

⁴ ПН — податкова накладна.

Почнемо з орендної плати.

Послуги з надання державного та комунального майна в оренду є об’єктом оподаткування ПДВ на загальних підставах. Так, об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників ПДВ з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України.

Це означає, що бюджетна установа — платник ПДВ нараховує податкове зобов’язання (за звичайною ставкою 20 %) на суму орендної плати. При цьому ПДВ доведеться нараховувати на всю суму орендної плати з урахуванням її індексації.

На дату виникнення податкових зобов’язань з ПДВ установа-балансоутримувач складає ПН на всю суму орендної плати, передбачену договором оренди. Звісно ж, таку ПН реєструємо у ЄРПН.

У свою чергу, така ПН (зареєстрована належним чином в ЄРПН) є підставою для включення установою-орендарем цієї суми ПДВ до податкового кредиту.

Тепер що стосується порядку оподаткування ПДВ сум відшкодування комунальних послуг.

Порядок оподаткування ПДВ відшкодування комунальних послуг та витрат на утримання орендованого приміщення визначено п. 188.1 ПКУ.

Зокрема, до бази оподаткування ПДВ не включаються суми відшкодування орендодавцю його витрат на утримання об’єкта оренди. Це саме стосується і сум отриманої компенсації за комунальні послуги та енергоносії.

Відповідно всі суми ПДВ при придбанні товарів/послуг, незалежно від напряму їх використання та призначення, установа-балансоутримувач включає до податкового кредиту. Звісно, установа може це зробити за умови наявності правильно оформленої та зареєстрованої в ЄРПН ПН.

Пам’ятайте про те, що одночасно установабалансоутримувач повинна виконати наступне (п. 198.5 ПКУ):

1) нарахувати податкові зобов’язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ПКУ;

2) скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду зведену ПН і зареєструвати її в ЄРПН.

Розглянемо порядок формування податкового кредиту та податкових зобов’язань установою-балансоутримувачем на прикладі.

У цій ситуації установі-балансоутримувачу слід діяти так:

1) нарахувати податкові зобов’язання щодо орендної плати в розмірі 800 грн;

2) скласти ПН на суму орендної плати 4800 грн (у тому числі ПДВ — 800 грн) та зареєструвати її в ЄРПН;

3) показати податковий кредит щодо придбаних комунальних послуг (за наявності ПН) у розмірі 2000 грн;

4) нарахувати податкові зобов’язання щодо придбаних комунальних послуг та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН зведену ПН.

Зверніть увагу! При здійсненні таких операцій (придбання комунальних послуг) відшкодування комунальних послуг, отримане від орендаря, бюджетна установа — орендодавець додатково не відображає. Це пов’язано з тим, що такі суми фактично вже «сидять» у загальній вартості придбаних комунальних послуг. З огляду на це, відшкодування орендарем комунальних послуг орендодавець у податковому обліку з ПДВ окремо не відображає.

З таким підходом фіскали повністю згодні. Тож кошти, що надійшли орендодавцю від орендаря як компенсація витрат на утримання об’єкта оренди, на комунальні послуги та енергоносії, до бази оподаткування ПДВ не включаємо. Відтак і ПН не складаємо.

Оренда за 1 грн. Який розмір відшкодування за комунальні послуги?

Знайте: для орендарів-«бюджетників» немає жодних винятків. Будь-який орендар зобов’язаний компенсувати витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг. Це прямо передбачено п. 9.2 Примірного договору.

Отже, для орендаря-«бюджетника», який орендує приміщення (будівлю) за 1 грн на рік, розрахунок відшкодування за комунпослуги такий самий, як і для всіх інших орендарів. «Бюджетники» мають пільгові умови лише щодо орендної плати.

Тож невеличка порада: про цей важливий момент попередьте свого орендаря заздалегідь, аби потім це не стало для нього несподіванкою. І краще це зробити ще на етапі укладання договору оренди.

Авжеж, загальні умови відшкодування комунпослуг навряд чи сподобаються орендарям-«бюджетникам». Але у цьому питанні — без варіантів. А тому, що не кажи, їм доведеться передбачити у своїх кошторисах і видатки на ці цілі.

Як орендарю відшкодувати витрати на оцінку об’єкта оренди?

Насамперед пам’ятайте: ініціатором проведення незалежної оцінки об’єкта оренди є балансоутримувач. Про такі повноваження балансоутримувача зазначено в ч. 5 ст. 8 Закону № 157⁵.

⁵ Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.

У свою чергу, обов’язок орендаря-відшкодувати останньому такі витрати. Причому жодних пільг для орендаря з цього приводу законодавством не передбачено. Адже п. 7.2 Примірного договору зобов’язує його компенсувати балансоутримувачу витрати на проведення незалежної оцінки майна.

Звідси висновок: витрати з незалежної оцінки об’єкта оренди врешті-решт лягають на плечі орендаря. А для того щоб це питання не стало несподіванкою для орендаря при укладанні договору оренди, особисто зупиніться на всіх його «родзинках».

Лише за таких умов установа-орендар зможе виконати всі умови договору оренди. До речі, установа-орендар здійснює відшкодування зазначених витрат за КЕКВ 2240. Тож і планувати видатки на ці цілі у кошторисі слід саме за цим кодом.

Тепер про перелік документів, які необхідно подати до Казначейства для реєстрації зобов’язань за такими видатками. У цьому питанні керуємось загальними правилами, встановленими Порядком № 309⁶. Так, для реєстрації бюджетних зобов’язань установа-орендар подає:

⁶ Порядок реєстрації та обліку бюджетних зобов’язань розпорядників бюджетних коштів та одержувачів бюджетних коштів в органах Державної казначейської служби України, затверджений наказом Мінфіну від 02.03.2012 р. № 309.

• Реєстр⁷;

⁷ Реєстр бюджетних зобов’язань розпорядників (одержувачів) бюджетних коштів.

• договір оренди, яким обумовлено відшкодування балансоутримувачу витрат на проведення незалежної оцінки. Саме договір оренди (з чітко прописаними відповідними умовами) й буде основним підтвердним документом для взяття бюджетного зобов’язання.

А от для реєстрації бюджетних фінансових зобов’язань розпорядник готує:

• Реєстр фінансових зобов’язань⁸;

⁸ Реєстр бюджетних фінансових зобов’язань розпорядників (одержувачів) бюджетних коштів.

• договір оренди з чітко визначеними умовами щодо відшкодування витрат балансоутримувача на проведення незалежної оцінки;

• рахунок на відшкодування послуг з незалежної оцінки майна.

Нагадаємо: всі вищеперелічені документи необхідно подати до Казначейства протягом 7 робочих днів із дати взяття таких зобов’язань. Цього вимагають пп. 2.2 та 2.4 Порядку № 309.

Проведено незалежну оцінку об’єкта оренди. Чи є підстави для його переоцінки?

Так, провести переоцінку майна, яке установа планує передати в оренду, слід обов’язково. Таку вимогу закріплено в ч. 2 ст. 8 Закону № 157. Тож бажання чи небажання балансоутримувача тут не має жодного значення.

При цьому існує перелік випадків, коли балансоутримувач потенційного об’єкта оренди зобов’язаний здійснити його переоцінку. Ось ці випадки:

1) в об’єкта оренди відсутня балансова вартість;

2) залишкова балансова вартість об’єкта оренди = нуль грн;

3) залишкова балансова вартість об’єкта оренди < 10 % його первісної (переоціненої) вартості.

Отже, балансоутримувачу неодмінно доведеться провести переоцінку об’єкта оренди з нульовою балансовою вартістю. Але як швидко установа має впоратись із цим завданням?

Конкретних строків на законодавчому рівні не визначено. Головна умова — провести переоцінку до опублікування оголошення про передачу майна в оренду. Та, безперечно, робити це слід уже після внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС⁹.

⁹ ЕТС — електронна торгова система.

Після того як суб’єкт оціночної діяльності провів оцінку і балансоутримувач отримав на руки звіт про оцінку, лишається суто бухгалтерська робота. Зокрема, визначаємо індекси переоцінки, результати переоцінки та відображаємо ці операції в бухобліку і фінансовій звітності. Підказки про те, як бухгалтеру впоратись із цим нелегким завданням, шукайте в матеріалі «Шпаргалка з переоцінки ОЗ: що, коли та як» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2019, № 8, с. 5 — 19).