Фізособи, які «потрапили в немилість»
Фізособи сплачують цей податок не за поточний рік, як це роблять юрособи (див. «БТ», 2016, № 6, с. 23), а за попередній. Тобто у 2016 році фізособи сплачують «нерухомий» податок за 2015 рік. При цьому податок сплачується за нерухомість, якою володіла фізособа у минулому році, та за минулорічними правилами.
Зверніть увагу! Йдеться про правила, які діяли у 2015 році. Вони суттєво відрізняються від тих, за якими фізособи сплачували цей податок у минулому році за 2014-й. Тому давайте пригадаємо, як мають сплачувати фізособи податок на нерухомість за 2015 рік.
Платниками податку на нерухомість виступають власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості ( п.п. 266.1.1 ПКУ). За 2014 рік фізособи сплачували податок тільки за житлову нерухомість. Нежитлова нерухомість до бази оподаткування тоді не потрапляла.
Отже, у 2016 році податок потрібно сплатити як за житлову, так і за нежитлову нерухомість, яка належала у 2015 році фізособі.
Особи, які орендують житло (квартиру, будинок тощо) або об’єкт нерухомості, що віднесено до нежитлових об’єктів, цей податок не сплачують. Річ у тім, що платниками податку на нерухомість, як було сказано вище, є саме власники нерухомості.
На практиці власниками нерухомого об’єкта можуть бути декілька осіб. Тому перед тим, як сплачувати податок, потрібно визначити, хто ж саме з власників об’єкта нерухомості має це робити. Визначати «крайнього» слід за таким принципом:
1) якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, платником податку є кожен власник за належну йому частку;
2) якщо об’єкт перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, то коли він:
• не поділений в натурі — платником є один із власників такої нерухомості, визначений за згодою всіх власників, якщо інше не встановлено судом;
• поділений між власниками в натурі — платником є кожен із власників такої нерухомості за належну йому частку.
Звертаємо увагу! Деякі об’єкти нерухомості не є об’єктами оподаткування ( п.п. 266.2.2 ПКУ). Перелік таких об’єктів на сьогодні для фізичних і юридичних осіб є однаковим, зокрема це: дитячі будинки, гуртожитки, непридатна для проживання житлова нерухомість, будівлі промисловості. Детальніше читайте у «БТ», 2016, № 6, с. 24.
Порівнюючи цей перелік з його попередником (тим, що використовували фізособи при розрахунку податку за 2014 рік), можемо констатувати неприємну новину: під оподаткування тепер потрапили садові та дачні будинки. Тобто, якщо фізособа у 2015 році була власником таких будинків, їх площу слід включити до бази обкладення податком на нерухомість.
Правила розрахунку
Нараховувати податок, як і раніше, фізособи самостійно не будуть. За них це робитимуть податківці на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Звертаємо увагу! Ставки податку встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради або ради об’єднаних територіальних громад. Їх розмір залежить від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості, але не може перевищувати 2 % розміру мінзарплати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 ( п.п. 266.5.1 ПКУ у редакції, що діяла до 01.01.16 р.). На 2015 рік, за який зараз мають сплачувати податок фізособи, розмір ставки не може перевищувати 24,36 грн. (1218 грн. х 2 %) за 1 м2.
Водночас цей максимальний розмір ставки діє лише при розрахунку податку за об’єкти житлової нерухомості. Для об’єктів НЕжитлової нерухомості у 2015 році діяла пільгова ставка, яка не може перевищувати 1 % мінзарплати, тобто не більше 12,18 грн. за 1 м2 ( п. 33 підрозд. 10 розд. XX ПКУ).
Про розмір нарахованого податку фізособи мають дізнатись із податкового повідомлення-рішення. Таке повідомлення контролери мають надіслати (вручити) фізособі за місцем її податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня. У ньому вказані платіжні реквізити органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів нерухомості, куди слід перерахувати відповідні суми податку.
Об’єкти житлової нерухомості
Розраховувати податок контролери будуть із сумарної площі житлових об’єктів, що перебувають у вашій власності ( п.п. 266.7.1 ПКУ). Якщо у фізособи у власності є дві квартири чи будинок і квартира, то база оподаткування обчислюватиметься не для кожного окремого об’єкта (як у випадку з юрособами), а для всіх об’єктів разом.
Як і в минулих роках, потрібно урахувати пільги. Тобто розмір бази оподаткування (сумарну загальну площу) потрібно зменшити на пільгову площу, яка встановлена у п.п. 265.4.1 ПКУ (див. таблицю нижче).
Пільги з податку на нерухомість
| Об’єкт | Пільгова площа*, м2 |
| Квартира/квартири незалежно від їх кількості | 60 |
| Житловий будинок/будинки незалежно від їх кількості | 120 |
| Різні типи об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх частки (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток) | 180 |
| * Пільгове зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік), розмір такого зменшення може бути збільшено за рішенням сільських, селищних чи міських рад. | |
Слід згадати, що починаючи з 2015 року фізособа могла розраховувати не тільки на загальні пільги, а й на додаткову пільгу (пільгу на відповідній території), що встановлюють сільські, селищні, міські ради.
Пам’ятайте тільки одне: такі додаткові пільги не надаються для об’єктів житлової нерухомості, якщо:
• площа такого/таких об’єкта/об’єктів перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування (для квартир — як мінімум 300 м2, для будинків — 600 м2, для різних категорій житлової нерухомості — 900 м2);
• такі об’єкти їх власники використовують з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
Увага! Ці обмеження стосуються лише додаткової пільги. Для користування загальною пільгою таких обмежень не існує.
Сплачувати податок на нерухомість ви будете лише за той розмір загальної площі, що перевищує розмір наданої пільги.
Об’єкти нежитлової нерухомості
Розраховувати податок слід виходячи із загальної площі кожного з об’єктів нежитлової нерухомості з урахуванням пільг, які можуть надаватися органами місцевого самоврядування ( п.п. 266.4.2 ПКУ).
Щоб розрахувати розмір податку за житлову та нежитлову нерухомість, податківці загальну площу об’єкта оподаткування, скориговану на розмір пільги, множать на ставку податку.
Сплатити податок слід протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення ( п.п. 266.10.1 ПКУ). При цьому якщо ви проживає у місті, то робити це можна через банківські установи. Мешканцям сіл та селищ дозволено також проводити сплату через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків і зборів.
Уточнення даних
Спеціальні правила. Після отримання повідомлення варто перевірити розрахунки контролерів, беручи до уваги описані вище правила.
Якщо ви виявили помилку і не хочете сплачувати зайвого, суму можна уточнити. Спеціальні правила уточнення передбачені у п.п. 266.7.3 ПКУ. Потрібно звернутися з письмовою заявою та оригіналами документів, що підтверджують помилковість нарахування податкових зобов’язань, до органу ДФС за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних.
Якщо зауваження фізосіб підтверджені, то податківці проводять перерахунок суми податку і надсилають (вручають) фізособі нове податкове повідомлення-рішення.
Пам’ятайте! Якщо фізособа проводить уточнення податкових зобов’язань і за результатами звернення виявлено порушення правил нарахування податку, то податківці перерахують податкові зобов’язання і направлять нове повідомлення-рішення, а 60-денний строк сплати розпочнеться з моменту отримання нового повідомлення-рішення.
Якщо заява фізособи буде відхилена, то сплатити податкові зобов’язання слід протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення, що оскаржується.
Також ви можете піти й іншим шляхом. Наприклад, скористатись процедурою адміністративного, або судового оскарження.
Адміноскарження. Ви можете подати протягом 30 календарних днів, що настають за днем надходження податкового повідомлення-рішення, скаргу до контролюючого органу вищого рівня — органу ДФС у області ( п. 56.12 ПКУ). На розгляд скарги у контролерів буде 20 календарних днів (або 60 днів, якщо розгляд скарги буде продовжено). Після цього вам мають направити поштою з повідомленням про вручення або надати під розписку вмотивоване рішення.
До відома! Якщо відповіді протягом цього терміну не буде, то ваша скарга вважається повністю задоволеною.
Отримавши відмову (скарга не задоволена), ви можете далі продовжити боротьбу: звернутися із скаргою протягом 10 календарних днів, наступних за днем отримання такої відмови, до контролюючого органу наступного рівня (ДФСУ).
Поки триватиме розгляд вашої скарги, податкові зобов’язання, визначені у повідомленні-рішенні, вважають неузгодженими.
Судове оскарження. Також ви можете скористатися «тяжкою артилерією»: звернутися зі скаргою на податківців до суду. Робити це можна навіть після того, як ви «програли» адміноскарження. Звертатися до суду можна у будь-який момент після отримання повідомлення-рішення із визначеною сумою податку. Головне — дотриматися строків давності, визначених ст. 102 ПКУ (1095 днів).
Повідомлення-рішення не надійшло!
Нерідко платники податку на нерухомість не отримують від контролерів повідомлень-рішень. А тому вважають, що їх оминула «біда» і сплачувати податок до бюджету не потрібно.
Хоча мало хто здогадується, що неотримання такого «папірця» не звільняє від відповідальності. Справа в тому, що податківці направляють його поштою (з повідомленням про вручення) на адресу за місцем проживання або останнім відомим місцезнаходженням платника.
І от тут криється найбільша загроза: пошта може не передати вам такий лист через вашу відсутність за місцезнаходженням (адресою проживання) або з інших причин. У цьому випадку згідно з п. 58.3 ПКУ та п. 5 розд. ІІІ Порядку надіслання контролюючими органами податкових повідомлень-рішень платникам податків, затвердженого наказом Мінфіну від 28.12.15 р. № 1204, податкове повідомлення-рішення все одно вважається врученим у день, вказаний поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення.
А це, як ви розумієте, навіть без фактичного отримання повідомлення-рішення робить платника податку зобов’язаним сплатити суму податку. Вищезазначене не стосується тільки випадків, коли невручення пов’язано з помилкою, допущеною податківцями при його направленні. Але в цьому випадку вам все одно повторно його направлять після виявлення такої неточності. Тому, щоб уникнути штрафних санкцій за несвоєчасну сплату податкових зобов’язань, радимо тим платникам податку на нерухомість, які не отримали такого повідомлення до 01.07.16 р., самостійно звернутися до податкового органу для уточнення розміру нарахованого податку та сплати нарахованої суми.
Якщо ви проігноруєте податківців і не сплатите своєчасно податок, вам загрожує штраф згідно зі ст. 126 ПКУ у таких розмірах:
• при затримці до 30 календарних днів — 10 % недоплати;
• при затримці більше 30 календарних днів — 20 %.
