Хто «у справі» 
?
Розпочнемо з того, що платниками цього податку з числа фізосіб згідно з п.п. 266.1.1 ПКУ є лише власники об’єктів житлової і нежитлової нерухомості.
«Розплачуються» фізособи за минулий рік, тобто за 2016-й, і згідно з правилами, що діяли у 2016 році. Не у 2015-му і не у 2017-му . Це важливо.
Якщо власників нерухомості декілька, то визначитися з тим, хто зобов’язаний платити, допоможе п.п. 266.1.2 ПКУ. Якщо коротко*, то платника податку визначають так:
* Більше подробиць, актуальних на сьогодні, знайдете в статті «Податок на нерухомість для фізичних осіб: що облікувати, на що звернути увагу» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 7).
Платники податку на нерухомість (якщо декілька власників)
| № з/п | Вид власності декількох осіб | Платник податку |
| 1 | Загальна пайова власність* | кожен власник (за частку, що належить йому) |
| 2 | Загальна спільна власність** (об’єкт не поділений у натурі) | одна з осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлене судом |
| 3 | Загальна спільна власність (об’єкт поділений у натурі) | кожен з осіб-власників (за частку, що належить йому) |
| * Загальна пайова власність згідно з ч. 1 ст. 356 ЦКУ є власністю двох або більше осіб з визначенням часток кожної з них у праві власності. ** Загальна спільна власність згідно з ч. 1 ст. 368 ЦКУ — це спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожної з них у праві власності. | ||
А ставки-то торішні!
Оскільки розраховують податківці зобов’язання за 2016 рік, то і використовують при цьому ставки податку, установлені місцевими радами на 2016 рік. Нагадаємо, граничні (!) розміри ставок податку складали 41,34 грн./м2 (1378 грн.** х 3 % : 100 %).
** Мінімальний розмір заробітної плати на початок 2016 року.
Конкретний розмір ставок залежить від місця розташування (зональності) і типів об’єктів нерухомості. Потрібно дивитися місцеве рішення! Що важливе: починаючи із зобов’язань за 2016 рік, така «межа» є однаковою як для об’єктів жилтової, так і нежитлової нерухомості (чого не скажеш про зобов’язання 2015 року, коли для нежитлової нерухомості була установлена у 2 рази нижча, порівняно з об’єктами житлової нерухомості, «межа»).
Перевіряємо податкові повідомлення-рішення
Звітувати фізособи не зобов’язані: замість них податкові зобов’язання визначають податківці, надсилаючи податкові повідомлення-рішення. Саме в них ви знайдете готову суму податкових зобов’язань за 2016 рік. Такі послання на виконання п.п. 266.7.2 ПКУ повинні були надійти вам не пізніше за 01.07.2017 р.***
*** Корисні рекомендації з приводу того, як бути, якщо «листи щастя» вам так і не надійшли, знайдете в статтях «Фізособі не надіслали повідомлення-рішення з «нерухомого» податку: що далі?» («Бухгалтер 911», 2016, № 29) та «Фізособи і «нерухомий» податок: а якщо винна… пошта?» («Бухгалтер 911», 2016, № 30).
Податківці нараховують податок фізособам на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а там не завжди є необхідні дані 
. Вірні супутники «листів щастя» — платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Саме на них необхідно перераховувати відповідну суму податку.
При розрахунку податку контролери орієнтуються на загальну площу кожного з об’єктів житлової і нежитлової нерухомості (чи їх частин) і відповідні ставки податку. Далі до вашої уваги особливості такого розрахунку залежно від типу об’єкта.
Житлова нерухомість. Розрахунок податку згідно з п.п. 266.7.1 ПКУ контролери проводять із сумарної загальної площі житлових об’єктів, які перебувають у вашій власності, у тому числі їх частин.
Тобто якщо у вас у власності є дві квартири (будинки) або будинок і квартира, то базу оподаткування визначають для всіх таких об’єктів сукупно. Радує можливість зменшення розміру бази оподаткування на розмір пільг, установлених п.п. 266.4.1 ПКУ.
Складає не обкладена податком площа:
а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — 60 м2;
б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — 120 м2;
в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх частин (у разі одночасного перебування у власності платника податків квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх частин) — 180 м2.
Важливий момент. З 2016 року (за який саме зараз і платять податок) місцеві ради не можуть розширювати ці межі (був видалений абз. 6 п.п. 266.4.1 ПКУ, що надавав їм таке право).
Відповідно, порівняно з 2015 роком, там, де місцева рада раніше підвищувала «пільгову планку», пільга знизилася до «базової». Окрім цих пільг, органи місцевого самоврядування мають право надати фізособам і додаткові пільги (пільгу на відповідній території) для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. При цьому категорії осіб, які мають право на пільгу, і розмір такої бонусної пільги визначають виходячи з майнового стану і рівня доходів фізосіб.
Ще один важливий нюанс. Пільги з податку (причому як загальновстановлені, так і внесені місцевими радами) для фізичних осіб не застосовуються до об’єкта/об’єктів оподаткування:
— якщо площа такого об’єкта/об’єктів перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі, установленої п.п. 266.4.1 ПКУ. Тобто це 300 м2 — для квартир; 600 м2 — для житлових будинків і 900 м2 — для різних типів об’єктів нерухомості;
— які використовуються їх власниками з метою отримання доходів (здаються в оренду, лізинг, позику, використовуються в підприємницькій діяльності).
Тут важливо розуміти, що під таким використанням податківці розуміють навіть реєстрацію юрособи за адресою фізособи-засновника (категорія 106.05 ЗІР), тому пільгою за відповідним об’єктом не можна скористатися****.
**** Корисні нюанси із цього питання знайдете в статті «Податок на нерухомість: актуальні запитання — потрібні відповіді!» у журналі «Бухгалтер 911», 2016, № 37.
Нові об’єкти. Під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом року податок обчислюють для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, у якому припинилося право власності на вказаний об’єкт, а для нового власника — починаючи з місяця, у якому він набув права власності.
При цьому контролюючий орган надсилає податкове повідомлення-рішення новому власникові після отримання інформації про перехід права власності.
Податок за нові об’єкти нерухомості платять починаючи з місяця, у якому виникло право власності на них (п.п. 266.7.2 ПКУ). Надвелика нерухомість. Говоримо про житлову нерухомість, у тому числі її частину, загальна площа якої перевищує 300 м2 (для квартири) та/або 500 м2 (для будинку). Відповідно до п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ розрахована сума податку збільшується на 25000 грн. на рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості (його частину), що перебуває у власності особи.
Якщо щось пішло не так…
На дворі серпень, але ви так і не отримали податкових повідомлень-рішень? Статися подібне могло як з вини податківців, так і з вини «поштових нестикувань» .
Важливо зрозуміти, що доки вам не вручено повідомлення-рішення, то і платити формально нічого. Адже саме з отриманням податкового повідомлення-рішення ПКУ пов’язує виникнення погодженого податкового зобов’язання (п.п. 266.10.1 ПКУ).
Водночас може статися і так, що за правилами ПКУ повідомлення-рішення вважатиметься врученим, так би мовити, без фактичного його вручення вам.
У такому разі штрафів за несплату не уникнути. Що це за випадки, допоможе зрозуміти п. 58.3 ПКУ.
Отже, податкове повідомлення-рішення вважається надісланим (врученим) фізичній особі, якщо воно вручене їй особисто або її представникові, надіслано за адресою за місцем проживання або останнього відомого місцезнаходження фізособи з повідомленням про вручення.
У разі коли пошта не може вручити платникові податків податкове повідомлення-рішення через відсутність за місцезнаходженням, відмову прийняти податкове повідомлення-рішення, незнаходження фактичного місця розташування (місцезнаходження) платника податків або з інших причин, податкове повідомлення-рішення вважається врученим платникові податків у день, указаний поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення.
У випадку якщо вручити податкове повідомлення-рішення неможливо через помилку, допущену контролюючим органом, податкове повідомлення-рішення вважається не врученим платникові податків. Відповідно, щонайменше, має сенс «бити тривогу» (самостійно проявляти ініціативу), якщо ви раніше отримували такі повідомлення, а тепер раптом залишилися обділеними.
