Із попередньої статті ви вже знаєте, що одним із різновидів плати за землю є земельний податок. Однак окрім нього плата за землю справляється також у формі орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності ( п.п. 14.1.147 ПКУ). Ця форма плати за землю також належить до податку на майно ( п.п. 10.1.1 ПКУ).
Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності — це обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою ( п.п. 14.1.136 ПКУ). Надалі для спрощення будемо називати цей податок просто орендною платою. Зрештою, так він називається у ПКУ.
Платники орендної плати
Платником орендної плати є орендар земельної ділянки ( п. 288.2 ПКУ). Причому навіть якщо такий орендар має право викупити орендовану земельну ділянку, він до дати державної реєстрації права власності на земельну ділянку сплачує орендну плату відповідно до договору оренди землі. І лише після такої реєстрації сплата колишнім орендарем плати за землю переходить у форму земельного податку ( п. 287.6 ПКУ, див. консультації із БЗ, підкатегорії 112.01, 112.05).
Перелік орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, до податкових органів фіскалам надають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування. Це робиться до 1 лютого поточного року. Також зазначені органи інформують податківців про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання. До 1-го числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни ( п. 288.1 ПКУ).
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки ( п. 288.1 ПКУ)
Обов’язком орендаря є у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію такого договору відповідному контролюючому органу. Це передбачає ст. 25 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (див. також консультацію у БЗ, підкатегорія 112.05).
Окремо скажемо про суб’єктів господарювання, які здійснюють діяльність на території проведення АТО. Справа в тім, що для таких орендарів земельних ділянок наразі існує серйозна невизначеність.
Аби пом’якшити їх скрутне зі зрозумілих причин становище законодавець вирішив звільнити їх від орендної плати (ст. 6 Закону № 1669). Не назавжди, але на період проведення АТО.
Однак податківці не квапляться визнавати зазначене звільнення від орендної плати. У своїй консультації (БЗ, підкатегорія 112.04) податківці ухиляються від прямої відповіді щодо зазначеної пільги. Вони нарікають, що наразі не розроблено порядок застосування податкових пільг, вказаних у ст. 6 Закону № 1669, а також не внесено відповідних змін до ПКУ.
На нашу думку, таке зволікання податківців із визнанням пільги для суб’єктів господарювання із зони АТО не має жодних підстав. Бо ж Закон № 1669 має пріоритетну дію над іншими законами та нормативно-правовими актами України (п. 3 ст. 11 Закону № 1669). Тож звільнення від орендної плати повинно бути можливим і без змін до ПКУ. Докладніше про це читайте у «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 88, с. 11. Хоча у податківців також є аргументи на користь фіскального прочитання — адже п. 30.5 ПКУ передбачає, що податкові пільги та підстави для їх надання встановлюються виключно ПКУ.
Об’єкт оподаткування
Об’єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду ( п. 288.3 ПКУ). Для визначення землекористувачам розміру орендної плати контролюючі органи використовують дані державного земельного кадастру та договорів оренди земельних ділянок щодо площі земельних ділянок, їх нормативної грошової оцінки з урахуванням коефіцієнтів індексації, розміру орендної плати (див. БЗ, підкатегорія 112.05).
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем ( п. 288.4 ПКУ)
Водночас п. 288.5 ПКУ встановлює «коридор», в якому може встановлюватися річна сума орендного платежу. Цей «коридор» становить не менше 3 і не більше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка надається в оренду.
Зауважте: якщо річна сума орендного платежу менше встановленого нижнього порогу, податківці наполягають, що орендарю слід звернутись до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, з яким укладено договір оренди землі, з приводу приведення договору у відповідність до ПКУ (див. консультацію БЗ, підкатегорія 112.03). Причому наразі фіскалів у цьому питанні підтримує також і Верховний Суд (див. постанову Верховного Cуду України від 02.12.2014 р. у справі № 21-274а14 // «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 73, с. 31). Тобто навіть якщо орендодавець (місцева влада) не вносить змін до договору оренди, податківці все одно донарахують орендну плату. Що ж тоді робити, якщо у вас в договорі оренди зазначено річний розмір орендної плати менше 3 % нормативної грошової оцінки і ваш державний або комунальний орендодавець не хоче міняти договір? Рекомендуємо у цьому випадку одразу відображати в декларації орендну плату, розраховану виходячи з 3 % нормативної грошової оцінки.
Отже, на сьогодні Верховний Суд фактично підтримує позицію податківців щодо неприпустимості встановлювати у «земельному» договорі оренди суму орендної плати меншу за нижній поріг, встановлений ПКУ. Водночас верхній поріг зазначеного «коридору» у договорі оренди може бути перевищено. У тому випадку, якщо орендар визначається на конкурентних засадах ( п.п. 288.5.3 ПКУ). Так само, як і у випадку із земельним податком, до нормативної грошової оцінки застосовується порядок індексації, передбачений ст. 289 ПКУ (див. консультацію із БЗ, підкатегорія 112.02). Коефіцієнт індексації для 2016 року — 1,433 (для земель сільгосппризначення — 1,2). Докладно про індексацію і зміну нормативної грошової оцінки ви можете прочитати у статтях, присвячених земельному податку, на с. 3 та 10 сьогоднішнього номера.
Звітність і строки сплати
Податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог ст. 285 — 287 ПКУ. Це встановлено п. 288.7 ПКУ.
Отже, строки подання звітності і сплати орендної плати — аналогічні до земельного податку (див. також консультацію із БЗ, підкатегорія 112.06). Тож не будемо повторюватися, а просто відсилаємо вас щодо цього питання до нашої попередньої статті. Тут нагадаємо лишень: умови внесення орендної плати орендодавець і орендар також обов’язково визначають у договорі оренди ( п. 288.4 ПКУ).
