Ремонтуємо орендовану у фізособи нерухомість

З попередніх статей ви змогли дізнатися, друзі, що є технічним обслуговуванням, ремонтом і поліпшенням основних засобів, а також хто і яким чином зобов’язаний підтримувати в працездатному стані майно, що перебуває в оренді.

Тепер наше з вами завдання — з’ясувати, якою є доля витрат на ремонтні заходи, якщо в ролі орендодавця виступає звичайна фізична особа. Цим прямо зараз і займемося.

Технічне обслуговування орендованої нерухомості

Підтримувати об’єкт оренди в належному стані — обов’язок орендаря. Для цих цілей він здійснює технічне обслуговування об’єкта.

Проведення таких робіт спрямоване лише на забезпечення безпечної і надійної роботи орендованого майна і не спричиняє ані відновлення спочатку очікуваних економічних вигод від його використання, ані його поліпшення.

У зв’язку із цим витрати орендаря на проведення технічного обслуговування об’єкта оренди не є доходом фізособи-орендодавця. Тобто обкладати ПДФО і ВЗ тут просто нічого. Не виникає тут питання і про стягнення ЄСВ.

Ремонт орендованої нерухомості

Поточний ремонт. У більшості випадків поточний ремонт за свій рахунок здійснює орендар ( ч. 1 ст. 776 ЦКУ).

Такий ремонт не зумовлює поліпшення об’єкта оренди або збільшення строку його служби, а лише забезпечує або поновлює його працездатність. Жодного економічного ефекту від здійснення таких робіт орендодавець не отримує. Отже

витрати на поточний ремонт не потрапляють в оподатковуваний дохід фізособи-орендодавця

Відповідно тут також немає об’єкта обкладення ПДФО і ВЗ. І також немає необхідності стягувати ЄСВ.

Капітальний ремонт. У загальному випадку обов’язок з проведення капітального ремонту ч. 2 ст. 776 ЦКУ покладає на орендодавця (якщо інше не встановлене договором або законом).

Частенько капремонт здійснює орендар, а орендодавець компенсує йому вартість такого ремонту (окремим платежем або шляхом заліку в рахунок орендної плати). Якщо компенсація була, ні про який оподатковуваний дохід фізособи не може бути і мови.

Проте буває, що орендар здійснює капітальний ремонт, а орендодавець не компенсує його вартість. Тоді виходить, що орендар безкоштовно надає орендодавцеві послугу з капітального ремонту орендованого майна.

У цьому випадку в орендодавця виникне дохід у вигляді додаткового блага ( п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Такий дохід обкладають ПДФО і ВЗ. Про те, у якому саме порядку це відбувається, розповімо нижче, оскільки підхід тут такий же, як і при поліпшенні орендованого об’єкта.

Поліпшення орендованої нерухомості

Коли капремонт спричиняє виникнення додаткових економічних вигод для орендодавця, то з облікової точки зору його розглядають як поліпшення об’єкта оренди.

ПДФО. Нагадаємо, що орендар може здійснити поліпшення орендованого майна тільки з відома орендодавця ( ч. 1 ст. 778 ЦКУ). Немає згоди — немає підстав вимагати компенсації за такі заходи.

Припустимо, на проведення поліпшень згода отримана й орендодавець компенсує орендареві їх вартість. Тоді жодного оподатковуваного доходу в орендодавця не виникає. Те ж саме стосується випадку, коли попередня згода отримана не була, але після проведення поліпшень орендодавець їх схвалив і відшкодував орендареві понесені на них витрати.

А якщо компенсація витрат на поліпшення орендареві не здійснюється? Так, наприклад, може статися, якщо орендар зробив поліпшення без згоди орендодавця або орендодавець надав згоду на їх проведення, але в подальшому з якихось причин не компенсував витрати на них.

Тут можна говорити, що

орендар безкоштовно поліпшив об’єкт оренди

Тобто тут має місце дохід орендодавця у вигляді додаткового блага ( п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ).

Дохід не виникне тільки в разі, якщо поліпшення були відокремлюваними й орендар до повернення нерухомості орендодавцеві вилучить їх ( ч. 2 ст. 778 ЦКУ).

Увага! Дохід у вигляді вартості капітального ремонту і поліпшень надається орендодавцеві-фізособі в негрошовій формі. Тому в базу обкладення ПДФО він повинен потрапити збільшеним на «натуральний» коефіцієнт, передбачений п. 164.5 ПКУ. При ставці ПДФО 18 % його величина складає 1,219512.

Важливо! На нашу думку, і при капремонті, і при поліпшенні об’єкта оренди дохід орендодавця, який не відшкодував вартість цих робіт, виникає не в місяці завершення капремонту (здійснення поліпшень), а в момент передачі (повернення) такого об’єкта орендодавцеві. Адже скористатися результатом таких робіт орендодавець зможе тільки після отримання об’єкта оренди назад.

До того ж, до закінчення строку договору оренди поліпшення можуть значно зноситися, а то і зовсім втратити свою актуальність. На додаток орендодавець може передумати і все-таки компенсувати витрати орендаря. А ще у випадку з відокремлюваними поліпшеннями орендар може їх вилучити перед поверненням об’єкта оренди орендодавцеві. Тоді підстав для нарахування доходу, як ми сказали вище, взагалі не буде.

На момент повернення об’єкта оренди орендодавцеві замінена при проведенні капітального ремонту конструкція та/або додаткові вдосконалення певною мірою будуть зношені. У зв’язку із цим вважаємо, що суму доходу фізособи потрібно визначати як вартість виконаних робіт, зменшену на суму фактичного зносу замінених або встановлених конструкцій (деталей, удосконалень).

Тобто дохід фізособи-орендодавця дорівнюватиме сумі витрат на капремонт (поліпшення) за вирахуванням фізичного зносу замінених (установлених) конструкцій, помноженій на «натуральний» коефіцієнт.

Щоб визначити звичайну ціну (справедливу вартість) поліпшень, що повертаються, орендареві доцільно створити в себе спеціальну комісію.

Податковим агентом орендодавця в даному випадку є підприємство-орендар

Суму наданого орендодавцеві доходу відобразите в розділі I Податкового розрахунку за формою № 1ДФ з урахуванням «натурального» коефіцієнта (див. лист ДФСУ від 04.04.2016 р. № 7309/6/99-95-42-02-16 і консультацію в підкатегорії 103.25 БЗ). Для цієї мети передбачена ознака доходу — «126».

ВЗ. За ПДФО, як ниточка за голочкою, йде ВЗ. Податківці наполягають на тому, що в разі надання негрошового доходу ВЗ слід розраховувати від «чистої» вартості негрошової виплати (див., зокрема, листи ДФСУ від 20.11.2015 р. № 24759/6/99-99-17-02-01-15 і від 08.06.2016 р. № 12626/6/99-99-13-02-03-15, а також консультації в підкатегорії 103.25 БЗ і в «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 97, с. 39). Тобто без збільшення її на «натуральний» коефіцієнт.

Ви готові дотримувати роз’яснень податківців? Тоді рекомендуємо отримати індивідуальну податкову консультацію із цього питання. Так ви убезпечите себе, якщо раптом думка податківців зміниться.

Ставка ВЗ складає 1,5 % від суми оподатковуваного збором доходу.

Ще один нюанс. Оскільки дохід наданий у негрошовій формі, а застосування «натурального» ВЗ-коефіцієнта ПКУ не передбачено, виникає питання зі сплатою ВЗ з такого доходу. Вважаємо, що в даному випадку, щоб уникнути порушення вимог ПКУ в частині повноти і своєчасності сплати ВЗ, підприємство може за рахунок власних коштів сплатити збір при виплаті доходу, а потім попросити фізособу — одержувача доходу компенсувати йому суму коштів, спрямовану на погашення зобов’язань ВЗ. Погоджуються із цим і податківці.

І до речі, не забудьте відобразити суму негрошової виплати орендодавцеві в рядку «Військовий збір» розділу II Податкового розрахунку за формою № 1ДФ.

ЄСВ. Навіть якщо при проведенні капремонту або поліпшень об’єкта оренди за рахунок орендаря у орендодавця-фізособи виникає дохід, до ЄСВ-наслідків це не призводить. Чому? Тому що такий дохід виник не в межах трудових відносин і не у зв’язку з виконанням цією особою робіт (послуг) за цивільно-правовим договором. Тобто бази для нарахування ЄСВ в цьому випадку немає.

Приклад. Підприємство орендує у фізособи будівлю складу й офісне приміщення. Щоб не перевантажувати приклад, припустимо, що підприємство-орендар не є платником ПДВ.

У поточному місяці орендар здійснив:

1) поточний ремонт орендованої будівлі складу господарським способом (спрямований на підтримку об’єкта оренди в робочому стані) на суму 10000 грн.;

2) поліпшення орендованого офісного приміщення (підрядним способом) на суму 22500 грн.

На об’єкт «поліпшення» орендар щомісячно нараховує в бухобліку амортизацію за прямолінійним методом у сумі 750 грн. Такі поліпшення передаються орендодавцеві після закінчення строку дії договору без компенсації.

Залишкова вартість поліпшень на кінець місяця їх передачі — 4500 грн.

Розмір оподатковуваного ПДФО доходу орендодавця складає 5487,80 грн. (4500 грн. х 1,219512). Відповідно підприємство повинне перерахувати до бюджету не пізніше за три банківські дні, наступні за днем передачі поліпшень, ПДФО в сумі 987,80 грн. (5487,80 грн. х 18 % : 100 %).

Припустимо, що в підприємства є індивідуальна податкова консультація, з якої випливає, що ВЗ слід утримувати із «чистої» вартості негрошових доходів. Тоді сума ВЗ дорівнюватиме 67,50 грн. (4500 грн. х 1,5 % : 100 %).

У своєму обліку ці операції підприємство відображає так, як показано в таблиці нижче.

Облік ремонту і поліпшення нерухомості, орендованої у фізособи

На закінчення декілька слів про те, як ідуть справи з ПДВ при поліпшенні об’єкта оренди без компенсації його вартості орендодавцем.

У цьому випадку має місце передача товарів (послуг), яка прирівнюється до постачання. Супроводжується таке постачання нарахуванням податкових зобов’язань з ПДВ виходячи з «мінбази» — балансової вартості об’єкта основних засобів, що складається з витрат на поліпшення, на початок звітного періоду, у якому відбулося повернення орендованої нерухомості ( п. 188.1 ПКУ).

Плюс до цього, якщо поставка матиме статус «безкоштовної» (докладніше див. статтю на с. 23), то податківці ще донедавна хотіли бачити і другі — «компенсуючі» — ПДВ-зобов’язання за п. 198.5 ПКУ у зв’язку з використанням об’єкта в негоспдіяльності (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 17, с. 4; № 22, с. 8).

Проте останні роз’яснення контролерів дозволяють дійти висновку, що нараховувати другі ПДВ-зобов’язання все-таки не потрібно (див. консультацію в підкатегорії 101.17 БЗ).

Це, мабуть, усі нюанси взаємовідносин з орендодавцем-фізособою, що виникають при здійсненні ремонту/поліпшення орендованої в нього нерухомості. Але розмова на «ремонтну» тему поки що не закінчена. Попереду ще багато цікавого.