«З чого розпочинається…» ОСББ

Що ж таке ОСББ?

У принципі, тут усе просто. ОСББ — це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для ефективнішого використання їх власного майна й управління, утримання та використання спільного майна (ст. 1 Закону про ОСББ).

Розберемо детальніше основні особливості ОСББ.

По-перше, учасники ОСББ — співвласники багатоквартирного будинку. Орендарі та інші користувачі приміщень у багатоквартирному будинку до ОСББ не мають жодного стосунку. Хіба що об’єднання виступить орендодавцем або ж ідеться про наймача (орендаря) квартир (нежитлових приміщень) державної або комунальної власності (детальніше див. на с. 2 цього номера).

По-друге, ОСББ створюється для сприяння в управлінні, утриманні і використанні спільної власності в багатоповерхівці. Це означає, що ОСББ ніяк не може бути власником багатоквартирного будинку.

По-третє, ОСББ перебуває в статусі юридичної особи. Цей статус позначається щонайменше на процедурі створення об’єднання.

Зверніть увагу:

Крім того, до ознак, про які ми сказали вище, додається ще одна важлива. ОСББ — неприбуткова організація (частина сьома ст. 4 Закону про ОСББ)*. Що також накладає свій відбиток на статус і особливості функціонування цього об’єднання.

* Про неприбутковий статус див. детальніше на с. 9 цього номера.

Створення ОСББ

Детально про процедуру створення ОСББ ми вже писали в одному з номерів нашого видання. Тут нагадаємо найважливіші моменти.

Отже, щоб створити ОСББ, вам необхідно пройти такі етапи.

Етап 1. Скликаємо установчі збори власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку.

У «новобудовах» такі збори можуть проводитися після державної реєстрації права власності на більше 50 % квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.

Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається з не менше ніж з 3 власників квартир або нежитлових приміщень.

Повідомлення про проведення установчих зборів направляється письмово і вручається кожному співвласникові під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, за чиєю ініціативою скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну частині загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, що перебувають у багатоквартирному будинку.

Наприклад: загальна площа всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, становить 8000 м², а площа квартири, що належить Іванову І. І., — 40 м². У цьому випадку Іванов І. І. на установчих зборах має: (40 м² / 8000 м²) х 100 % = 0, 5 % голосів.

Проте якщо 1 особа володіє квартирою (квартирами) та/або нежитловими приміщеннями із загальною площею більше 50 % загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, то кожен співвласник на установчих зборах має 1 голос. Причому незалежно від кількості і площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Відповідно до частини дев’ятої ст. 6 Закону про ОСББ

Якщо на установчих зборах для прийняття рішення не набрана достатня кількість голосів, то переходимо до другого етапу.

Етап 2. Проведення письмового опитування.

Воно проводиться серед учасників, що не голосували на установчих зборах.

Строк проведення: 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим. Тобто в такому разі ОСББ не створюється.

Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» чи «проти»).

Детальний порядок проведення письмового опитування передбачений ч. 8 ст. 10 Закону № 417 (ср. ). Звертаємо вашу увагу на основні моменти. Так, письмове опитування проводиться шляхом власноручного заповнення співвласниками листків опитування. У таких листках зазначаються:

— день опитування;

— прізвище, ім’я, по батькові співвласника;

— документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення;

— номер квартири або нежитлового приміщення;

— загальна площа квартири (нежитлового приміщення);

— документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);

— відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався»;

— особистий підпис співвласника й особи, що проводила опитування.

Листки письмового опитування нумеруються, прошнуровуються і додаються до відповідного протоколу загальних зборів.

Після того як голоси зібрані і підраховані, установчі збори приймають рішення про створення ОСББ і затверджують його статут. Установчі документи підписує голова установчих зборів або інша уповноважена зборами особа.

Рішення про створення ОСББ оформляється протоколом. Форма протоколу затверджена наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203.

Увага! Статут повинен відповідати Типовому статуту ОСББ, затвердженому наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 27.08.2003 р. № 141 (далі — Типовий статут). Інакше, на думку Мінрегіонбуду, така невідповідність тягне за собою відмову у проведенні держреєстрації ОСББ (див. лист Мінрегіонбуду від 04.11.2015 р. № 8/9-3312-15).

Етап 3. Проведення державної реєстрації.

Для проходження цього етапу представникові ОСББ необхідно звернутися до державного реєстратора або нотаріуса.

Реєстраторові потрібно надати (ст. 17 Закону України від 15.05.2003 р. № 755-IV):

1. Заява (Форма 1, наведена у наказі Мін’юсту від 18.11.2016 р. № 3268/5).

2. Оригінал статуту в 1 примірнику.

3. Рішення співвласників будинку.

4. Реєстр громадян, які брали участь в установчих зборах.

5. Заява про включення до Реєстру неприбуткових установ та організацій (ф. № 1-РН, наведена в додатку 1 до Порядку № 440).

Етап 4. Створене ОСББ приймає від колишнього балансоутримувача* (особи, яка здійснювала управління багатоповерхівкою до створення ОСББ) документи на будинок.

* Про передачу будинку ОСББ див. детальніше на с. 20 цього номера.

Відповідно до положень ст. 6 Закону про ОСББ колишній балансоутримувач (управитель) у тримісячний строк з дня держреєстрації ОСББ забезпечує передачу об’єднанню примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнятий в експлуатацію, техпаспорта і планів інженерних мереж.

Якщо документація на багатоквартирний будинок відсутня, то колишній балансоутримувач (управитель) протягом півроку з дня держреєстрації ОСББ відновлює її за свій рахунок.

Для наочності всі етапи ми відобразили на рисунку нижче.

«До нас їде…» управитель

Напевно, ви знаєте про те, що для створення ОСББ наші законодавці визначили строки.

А ось якщо протягом року після набрання чинності цим Законом ОСББ (тобто після 1 липня 2016 року) не було створено — управління будинком повинен був здійснювати управитель, призначений виконавчим органом місцевої влади (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).

Хоча можна було створювати ОСББ і після 1 липня 2016 року.

Управління будинком за участю управителя і через ОСББ — це окремі форми управління, проте вони не взаємовиключні.

Підтвердженням цьому може слугувати ст. 12 Закону про ОСББ.

Зазначена норма передбачає можливість загальних зборів передати управителю функції з управління багатоквартирним будинком.

Але! Якщо ОСББ створювалося б пізніше за 01.07.2016 р. — будинок повинен був перебувати у веденні управителя щонайменше один рік (починаючи з 01.07.2016 р.).

Саме на такий строк повинні були укладатися договори між управителем і співвласниками в будинку, де станом на 1 липня 2016 року не створено ОСББ (ч. 5 ст. 13 Закону № 417).

Проте відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону № 417, якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя,

Крім того, звертаємо вашу увагу, що згідно з п. 6 розд. VI Закону № 2189 щодо тих багатоквартирних будинків, де не створено ОСББ, доти, доки співвласники не приймуть рішення про конкурсне призначення нового управителя, все залишиться, як і раніше.

Тобто законодавці визнали, що граничні строки, встановлені в ч. 5 ст. 13 Закону № 417 для конкурсного призначення управителів багатоквартирних будинків, провалені.

Про це ми вже писали в матеріалі «Споживачу жилкопослуг, начувайся!..» // «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 21, с. 13.

Отже, зі створенням і суттю ОСББ розібралися. Далі на вас чекають матеріали про специфічні моменти функціонування об’єднання. Тож підбиваємо проміжні підсумки.