Для визначеності вважатимемо, що ОСББ, про яке йдеться у запитанні нашого читача, має оформлені речові права на «багатоквартирнобудинкову» землю. Нехай це буде ситуація № 1. А оскільки вона доволі рідкісна, то щоб задовольнити усіх зацікавлених читачів, домалюємо в уяві ще кілька ситуацій.
Ситуація № 2 (традиційна). В ОСББ відсутні будь-які документи, які б підтверджували його права на земельну ділянку (прибудинкову територію). Більш того, ця земля взагалі ні за ким не оформлена. Таке трапляється тоді, коли ОСББ створюють у будинках, що раніше обслуговувалися державними або комунальними ЖЕКами.
Ситуація № 3 (нетипова). Як і в ситуації № 2, у ОСББ немає жодних прав на землю. Однак вони є у будпідрядника, який після закінчення будівництва багатоквартирного будинку просто так позбутися їх не може (особливо коли йдеться про право власності).
А є ще й ситуація № 4 (найпоширеніша) — ОСББ не створено, а будинок продовжує обслуговувати ЖЕК, який оформленням прав на землю не переймається зовсім. Ця ситуація начебто виходить за межі нашого тематичного номера, присвяченого ОСББ, та для повноти картини згадати про неї все одно треба.
І як же бути за такого різноманіття ситуацій?
Чи платить за землю ОСББ?
Здавалося б, це запитання до теми статті не має жодного відношення. Та насправді вони взаємопов’язані (чому і як, пояснимо трохи згодом). Якщо відповідати на нього лише з точки зору податкового законодавства, то досить сказати, що на ОСББ, як і на будь-якого іншого землекористувача, поширюються загальні норми ПКУ, які регулюють справляння плати за землю. У найконцентрованішому вигляді саме для ОСББ вони сформульовані у консультації з БЗ 112.05:
обов’язок зі сплати земельного податку у ОСББ за земельну ділянку під багатоквартирним будинком виникає з моменту держреєстрації права на таку ділянку
Таким чином, лише у ситуації № 1 ОСББ буде платником земельного податку.
У ситуації № 3 податковий обов’язок лежить на колишньому будпідрядникові*, бо речові права на землю і досі у нього. На цьому наголошує і Верховний Суд (див. постанову ВС від 28.03.2018 р. у справі № 910/1200/17** // «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 54, с. 20). Водночас він не заперечує, щоб підрядник і ОСББ уклали договір про відшкодування земельного податку.
* До речі, якщо він єдиноподатник, то звільнення від земельного податку, передбачене п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, на нього не поширюється (лист ГУ ДФС у Чернiвецькiй обл. від 11.07.2018 р. № 3063/ІПК/24-13-12-03-13).
** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73097988
А от у ситуації № 2 за землю при такому підході не мав би платити узагалі ніхто. І суди погоджуються з цим (див., наприклад, постанову Київського апеляційного адмінсуду від 02.04.2018 р. у справі № 826/5830/17*, яка касації не підлягає через так звану малозначність).
* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/73137310
І у ситуації № 4 теж, начебто, платити нікому...
Звісно, обійти таку «несправедливість» фіскали аж ніяк не могли.
Чи платить за землю «нежилий» власник?
Покласти на власників нежилої нерухомості у жилій багатоповерхівці обов’язок зі сплати земельного податку — мрія податківців ще з «докодексних» часів. Та хоча плекали вони її досить давно, у законодавчу норму ця мрія втілилася порівняно недавно — у 2011 році. І з тих пір п. 287.8 ПКУ, де вона прописана, не зазнавав жодних змін.
Отже, з 01.01.2011 р. (дати набуття чинності ПКУ), якщо у вас у власності є нежиле приміщення (його частина) в багатоквартирному жилому будинку, ви маєте сплачувати земельний податок:
1) за площі під такими приміщеннями (їх частинами), з урахуванням пропорційної частини прибудинкової території;
2) з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Узагалі-то, ця норма є винятком із загального правила, оскільки зобов’язує сплачувати земельний податок осіб, які безпосередньо під визначення його платника не потрапляють. Нагадаємо: платниками податку на землю є власники землі та землекористувачі (п. 269.1 ПКУ), а підставою для його нарахування є дані держземкадастру (п. 286.1 ПКУ).
Навколо неоднозначності п. 287.8 ПКУ зламано чимало списів, та ми змушені констатувати лише одне. Верховний Суд постановою від 06.02.2018 р. у справі № 826/15139/16** підтвердив: власник нежилого приміщення, розташованого в жилому фонді, є платником земельного податку з дати держреєстрації права власності на нерухоме майно.
** http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/72065353
Якщо тільки податковим законодавством і обмежитися, то вийде, що за певних умов платниками земельного податку є як ОСББ (за всю площу земельної ділянки під будинком), так і власники нежилих приміщень у будинку (за окремі частки цієї самої земельної ділянки). А це вже подвійне оподаткування, що неприпустимо.
Хоча фіскали благословляють його і досі (див. БЗ 112.05). Вони продовжують стверджувати, що ПКУ не передбачає можливості для ОСББ при розрахунку податкових зобов’язань із земельного податку зменшувати площу земельної ділянки під багатоповерховими жилими будинками на площу земельної ділянки з урахуванням пропорційної частки нежилих приміщень (їх частин), які знаходяться у власності інших осіб.
Однак якщо вийти за межі ПКУ і поглянути на проблему з точки зору Закону № 417, то загальна картина буде дещо інша.
Чия земля? ОСББ чи кожного співвласника?
На превеликий жаль, і досі незрозуміло,
чи є ОСББ саме тим суб’єктом, на якого мають бути зареєстровані відповідні права на «багатоквартирнобудинкову» землю?
Адже з набуттям чинності Законом № 417, тобто з 1 липня 2015 року, правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків зазнав докорінних змін. Із зазначеної дати земельні ділянки, на яких розташовані багатоповерхові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку (див. ч. 2 ст. 42 ЗКУ).
На нашу думку, ця норма означає, що
суб’єктами, які відтепер мають володіти/користуватися такою землею, є саме співвласники багатоповерхівки, а не ОСББ
Воно за рішенням співвласників лише здійснює функції з управління, утримання та обслуговування будинку, тож не може мати у власності ані сам будинок, ані окремих приміщень у ньому (див. щодо цього постанову ВС від 24.07.2018 р. у справі № 910/13384/17*), ані землю під ним та навколо нього.
* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/75501089
Разом з тим автоматичного передання таких земельних ділянок Закон № 417 не передбачив. Відповідний механізм мав би розробити Кабмін та, на жаль, не зробив цього й досі. Як наслідок, ситуація із оформленням такої землі вже четвертий рік поспіль висить у повітрі. Це, у свою чергу, призводить до правової невизначеності. Чому так?
Бо якби стало чітко зрозуміло, що земля (точніше, відповідна її частка пропорційно площі жилих/нежилих приміщень/їх частин) належить кожному із співвласників багатоквартирного будинку, відповідь на запитання читача була б однозначною. У такому разі власники нежилих приміщень (а так само і жилих приміщень, тобто квартир) у багатоповерхівці мали б самостійно сплачувати земельний податок за загальними правилами. При цьому ОСББ усувалося б від цього із зрозумілих причин.
Та, схоже, на нас чекає інший сценарій. Віднедавна він прописаний в Узагальнюючій податковій консультації з деяких питань оподаткування платою за землю, затвердженій наказом Мінфіну від 06.07.2018 р. № 602 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2018, № 57, с. 4).
Що узагальнив Мінфін?
Мінфін називає «безпосереднім» платником плати за землю у цьому випадку саме ОСББ, яке, на його думку, є суб’єктом реєстрації речових прав на землю. У такому разі
співвласники, у тому числі й юридичні особи, які володіють нежилими приміщеннями у багатоповерховому будинку, сплачуватимуть ОСББ плату за землю у складі витрат на утримання будинку
А ОСББ, у свою чергу, перераховуватиме її до бюджету.
Зауважимо, що уперше такий підхід до вирішення проблеми, яка розглядається, прозвучав у листі ГУ ДФС у Дніпропетровській обл. від 21.06.2017 р. № 759/ІПК/04-36-12-23-19, та тоді він видався нам аж надто сміливим, щоб рекомендувати його широкому загалу. Наразі ж, коли так само висловився Мінфін в УПК, є усі підстави взяти його рекомендації на озброєння. Тим більше що згідно з п. 53.1 ПКУ не може бути притягнуто до відповідальності, включаючи фінансову (штрафні санкції та/або пеня), платника податків, який діяв відповідно до узагальнюючої податкової консультації.
Сказане означає, що:
— у ситуації № 1 за землю продовжує сплачувати лише ОСББ;
— у ситуації № 3 — лише колишній будпідрядник;
— у ситуаціях № 2 і 4 — не платить ніхто.
Причому у всіх випадках «нежилі» власники-юрособи, які на виконання п. 287.8 ПКУ подавали протягом останніх трьох років декларації з плати за землю, мають право їх зараз обнулити. Та ще й вимагати повернення переплати земподатку з урахуванням строку давності, передбаченого п. 102.1 ПКУ (це саме можуть зробити і «фізики», які сплачували земподаток, розрахований контролерами відповідно до п. 287.8 ПКУ).
Що, видається аж надто сміливим? Нічого, не бійтеся. «Старший сказав!» ☺.
