До договорів суборенди (піднайму) застосовуються ті ж правила, що й до договорів оренди (найму) (ч. 3 ст. 774 ЦКУ). Отже, договір суборенди носить платний характер. Розмір плати за суборенду встановлюють у договорі (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). Тому при укладенні договору суборенди орендодавець, зазвичай, намагається відшкодувати всі свої витрати за рахунок орендної плати, що стягується. Для цього до кінцевої суми орендної плати орендодавець додатково включає, зокрема, витрати на сплату податків з об’єкта оренди.
Потрібно сказати, що податківці нічого не мають проти отримання орендодавцями компенсації різних податків — плати за землю (земельного податку), екоподатку і податку на нерухомість (див., наприклад, листи ДФСУ від 03.07.2019 р. № 3065/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 17.05.2019 р. № 2222/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, 101.04 БЗ).
Тому, на наш погляд,
при укладенні договору суборенди за домовленістю сторін до складу орендної плати можна віднести й суму компенсації ЄП
У цьому випадку така компенсація так само, як і інші закладені в орендну плату компенсаційні виплати, розглядається як складова плати за оренду.
Єдине, якщо ви передаєте в суборенду земділянку держ- або комунальної власності, тоді потрібно враховувати обмеження з п. 288.6 ПКУ. А отже, в цьому випадку сума суборендної плати (з урахуванням ЄП) не повинна перевищувати суму, яку ви сплачуєте за договором оренди ділянки (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 76, с. 30).
Тепер що стосується обліку суми компенсації.
Доходом підприємства-єдиноподатника є будь-який дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій (готівковій та/або безготівковій), матеріальній або нематеріальній формі (п. 292.1 ПКУ). Величину ЄП-доходу розраховують за даними обліку (п. 292.13 ПКУ).
Спеціальний П(С)БО 15 «Дохід» говорить про те, що дохід визнають у разі збільшення активу або зменшення зобов’язання, яке веде до збільшення власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства) за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена.
Компенсація ЄП, отримана від суборендаря, повністю відповідає окресленим у П(С)БО 15 умовам визнання доходу. Тому в бухобліку вона разом з орендною платою потрапляє до складу доходів (Дт 361 — Кт 713 (Кт 703)). Ну а це, у свою чергу, означає, що
компенсація на дату її отримання збільшує оподатковуваний дохід єдинника при розрахунку ЄП
Побічно підтверджує правильність нашого висновку консультація податківців у категорії 108.01.02 БЗ. Вона, щоправда, присвячена іншій компенсаційній виплаті — відшкодуванню орендарем комунальних платежів. Але суть виплати і в тому, і в іншому випадку залишається одна й та ж — компенсація витрат орендодавця. Отже, і підхід до їх оподаткування має бути однаковий.
