Передусім ризики через невиконання орендного договору виникають саме в орендаря. Залежно від умов конкретного договору — це:
— штраф/пеня за несплату або несвоєчасну сплату орендної плати;
— розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку (знову ж за несплату або несвоєчасну сплату орендних платежів).
А ситуації в умовах нинішнього карантину можуть бути різними.
По-перше, орендар може зовсім не використовувати приміщення через обмеження його виду діяльності. Наприклад, в оренду взято приміщення для розміщення там магазину, що торгує забороненими товарами (див. про це в «Податки та бухгалтерський облік», 2020, № 26, с. 9, а також у новій редакції постанови КМУ від 11.03.2020 р. № 211). Тобто через законодавчі заборони, незалежно від волі орендаря, приміщення не використовується. Або ж приміщення орендується в торговельно-розважальному центрі, який узагалі закритий.
По-друге, орендар може не потрапляти під заборону, але так само не використовує приміщення. Причина — орендар перевів усіх працівників на роботу вдома, а в приміщенні порожньо.
По-третє, орендар продовжує використовувати приміщення (наприклад, як склад). Але у зв’язку з тим, що потік клієнтів значно знизився, у нього просто немає грошей на оплату оренди.
Що робити орендарю?
1. Вступіть у діалог із вашим контрагентом. Тут потрібно запам’ятати щонайменше дві речі:
1) не нехтуйте переговорами з вашим орендодавцем. Це і повагу з боку контрагента викличе, і зросте нагода продовжити відносини з ним;
2) краще всі домовленості закріпити в додатковій угоді до договору. У ній можна послатися на обставини, що виникли.
2. Якщо орендодавець не йде на контакт. Залежно від ситуації у вас на підставі закону може з’явитися право на:
— зменшення орендної плати (знижку);
— звільнення від орендних платежів.
У випадку коли орендодавець, незважаючи на переговори, пред’явить вам вимогу сплатити орендну плату, є шанс відбитися. Але не завжди!
Знижка. Положення ч. 4 ст. 762 ЦКУ передбачають, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість використання майна істотно зменшилася.
Схожа норма є й у ч. 2 ст. 286 ГКУ. ГКУ лише додає, що зменшення плати може відбутися також, якщо через незалежні від госпсуб’єкта обставини змінилися передбачені в договорі умови господарювання.
Зверніть увагу: «має право вимагати» не означає, що наймодавець (орендодавець) зобов’язаний зменшити орендну плату. Цілком можливо, ви не зможете погодити новий розмір орендної плати. Крім того, цю норму навряд чи можна застосувати в ситуації «по-друге» і «по-третє».
Проте вимагати знижку через суд можна. І на додаток до ч. 4 ст. 762 ЦКУ прийдуть на допомогу ч. 2 і 4 ст. 652 ЦКУ.
Зокрема, у зв’язку з істотною зміною обставин до договору можуть уноситися зміни за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони. Карантинні заборони цілком можна назвати істотною зміною обставин.
Звільнення від орендної плати. Згідно з ч. 6 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло використовуватися ним через обставини, за які він не відповідає.
Тобто цю норму цілком можна застосувати до нашої ситуації «по-перше» (орендодавець потрапив під обмеження).
Це означає, що навіть якщо в процесі переговорів орендодавець не піде на послаблення і, припустимо, звернеться до суду й спробує витребувати орендні платежі, то орендар зможе відбитися за допомогою ч. 6 ст. 762 ЦКУ.
Крім того, у випадку «по-перше» можна буде послатися на новий п. 14 Прикінцевих і перехідних положень ЦКУ.
Річ у тому, що 30 березня Верховна Рада ухвалила Закон № 540. Він додав до Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ п. 14, який передбачає, що в разі введення карантину, встановленого постановою КМУ від 11.03.2011 р. № 211,
орендар може звільнятися від орендної плати на весь період карантину відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ
Зверніть увагу: нову норму не можна застосувати, якщо орендар випадає з-під заборон (ситуація «по-друге») або продовжує використовувати приміщення (ситуація «по-третє»). Адже в самій ч. 6 ст. 762 ЦКУ йдеться про звільнення тільки тоді, коли орендар не використовує приміщення з незалежних від нього причин (про це ми вже говорили вище).
Проте навіть якщо ви потрапляєте під заборону, то це не завжди означатиме звільнення від орендної плати.
Візьмемо, наприклад, кафе з кухнею. Так, приймання відвідувачів заборонено в цьому випадку. Але орендар може займатися адресною доставкою страв, а орендодавець — надати право користуватися кухнею. У такому разі можна розраховувати на знижку за ч. 4 ст. 762 ЦКУ.
А ось у ситуації «по-друге» звільнення, вважаємо, не спрацює. Адже рішення про роботу вдома приймає, по суті, сам орендар. Нехай навіть це викликано необхідністю поберегти своє здоров’я, здоров’я співробітників і благородною місією — не поширювати коронавірус серед інших людей. Усе-таки в цьому випадку невикористання приміщення залежатиме від волі орендаря.
Що ж до ситуації «по-третє», то тут усе складно. Оскільки використання приміщення триває, то від виконання зобов’язань ніхто не звільнений. Тобто за карантинний період потрібно платити.
«А як же форс-мажор?» — запитаєте ви.
Річ у тому, що форс-мажор звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язань. Проте від самого виконання зобов’язань він не звільняє.
Інакше кажучи, якщо за договором за несплату орендної плати вам загрожує неустойка (штраф або пеня), то через форс-мажорні обставини ваш контрагент її стягнути не зможе.
Але сплатити орендні платежі потрібно обов’язково. Звичайно, якщо ви не потрапите під дію ч. 6 ст. 762 ЦКУ або не домовитеся з вашим орендодавцем.
До речі, зазирніть до свого договору. Часто у форс-мажорному застереженні зазначено, що граничний строк виконання зобов’язання зсувається до моменту закінчення дії форс-мажору.
Однак у ситуації з відсутністю грошей навіть звільнення від відповідальності складно застосувати. Адже за загальним правилом відсутність грошей не є форс-мажором. Крім того, згідно з ч. 1 ст. 286 ГКУ орендна плата сплачується незалежно від результатів господарської діяльності.
Отже, запам’ятайте:
1) починати варто з переговорів з орендарем. Краще надіслати лист, у якому пояснити поточну ситуацію;
2) будь-які домовленості закріплюйте додатковою угодою;
3) якщо орендодавець не йде на контакт, то, швидше за все, вирішувати проблему доведеться через суд. Залежно від ситуації можна обійтися без сертифіката з ТПП.
