Виїжджаємо з орендованого приміщення

В обраному У обране
Друк
Амброзяк Наталя, юрист
Податки & бухоблік Квітень, 2020/№ 35
Через пандемію-2020 багатьом госпсуб’єктам доводиться максимально скорочувати свої витрати. Але ми не залишимо вас наодинці з проблемами! Цей тематичний номер присвячений тому, як оформити все якнайкраще. Поговоримо і про виведення виробничих потужностей, і про працівників, і про виробничі витрати. Але почнемо ми з оренди приміщень. Звісно, орендодавець може піти на поступки*. Але якщо цього не відбулося? Як розірвати договір оренди? Що при цьому потрібно пам’ятати? Надамо практичні поради в цій статті.

* Читайте подробиці в «Податки & бухоблік», 2020, № 29, с. 26.

Приватна нерухомість

Підстави. Одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч. 1 ст. 291 ГКУ). Тобто просто зібрати речі та з’їхати з приміщення не можна.

Але договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.

Також він може розриватися достроково на вимогу орендодавця або орендаря. Щоправда, тільки на певних підставах. Вони зазвичай пов’язані з недобросовісним виконанням зобов’язань за договором оренди.

Наприклад, орендар може вимагати розірвання договору, якщо орендодавець передав приміщення, якість якого не відповідає умовам договору (п. 1 ч. 1 ст. 784 ЦКУ). У свою чергу, орендодавець може вимагати розірвання договору, якщо орендар без дозволу орендодавця передав приміщення в суборенду (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦКУ).

Нинішня ситуація не зовсім уписується в підстави для розірвання договору на вимогу тієї чи іншої сторони. Тому

якщо ви — орендар і хочете розірвати договір, то основним способом буде саме розірвання за згодою сторін

Оформлення. Пропонуємо вам такий алгоритм.

Крок 1. Повідомити про свій намір.

Почати можна з листа на адресу орендаря. У ньому треба запропонувати достроково розірвати договір. Також можна направити свій проєкт додаткової угоди про розірвання. В орендодавця на надання відповіді є 20 днів з моменту отримання такого листа (ч. 3 ст. 188 ГКУ).

Крок 2. Укласти додаткову угоду про розірвання договору.

Рекомендуємо в такій додатковій угоді зазначити строки повернення приміщення.

У якій формі її укладати?

Якщо договір укладено в письмовій формі, то й додаткова угода повинна укладатися в письмовій формі. Якщо ж договір нотаріально посвідчений, то й додаткова угода має бути нотаріально посвідченою.

Нагадаємо: договори оренди нерухомого майна зі строком 3 роки і більше обов’язково посвідчуються нотаріально (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).

Крок 3. Підписати акт приймання-передачі приміщення.

Саме з моменту підписання такого акта сторонами договір оренди припиняється (ч. 2 ст. 795 ЦКУ). Без нього вважатиметься, що орендар приміщення не повернув. А це означає, що в орендодавця з’являється право вимагати сплату неустойки в розмірі подвійної орендної плати за весь час прострочення повернення (ч. 2 ст. 785 ЦКУ).

Важливо! Після розірвання договору орендар зобов’язаний повернути приміщення в тому стані, у якому воно було отримане, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому в договорі. Тому орендодавець може пред’явити претензії щодо стану приміщення і не підписувати акт приймання-передачі. Про те, що робити в такому випадку, див. «Податки & бухоблік», 2019, № 50, с. 19.

Якщо орендодавець не розриває договір. Вихід один — звернення до суду. Але повернемося до підстав для розірвання. ГКУ нам говорить: розірвання на вимогу однієї зі сторін договору може відбуватися на підставах, установлених у ЦКУ для договору найму (ч. 3 ст. 291 ГКУ). ЦКУ ж, як ми сказали вище, дає невеликий їх перелік для орендаря. Та й уписати «вірусну» ситуацію туди складно.

То що, до суду йти не можна? Шанс є.

Орендар у суді міг би спиратися на ч. 2 і 3 ст. 652 ЦКУ (розірвання договору через зміну істотних умов через суд). Верховний Суд, схоже, допускає застосування цих норм (див. постанову ВС від 18.09.2019 р. у справі № 916/1921/18 // reyestr.court.gov.ua/Review/84697531).

Проблема одна: довести, що «вірусна» ситуація — зміна істотних умов. Це вкрай складно. Хоча під умови для судового розірвання договору подібна історія може потрапити (ч. 2 ст. 652 ЦКУ), якщо:

— у момент укладення договору сторони не розраховували, що вона настане;

— причини зміни обставин орендар ніяк не міг би усунути після їх виникнення;

— виконання договору порушить співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить орендаря того, на що він розраховував при укладенні договору;

— за договором ризик зміни обставин несе орендар.

Якщо зважитеся на судову тяганину, то пам’ятайте: звернутися до суду можна не раніше закінчення строку для відповіді орендодавця на пропозицію розірвати договір (крок 1).

Поліпшення. Якщо орендар провів будь-які поліпшення приміщення, то при розірванні договору події можуть розвиватися по-різному.

Так, якщо поліпшення віддільні (тобто їх можна відокремити без пошкодження приміщення), то орендар зможе їх забрати. Наприклад, він за свій рахунок установив систему відеоспостереження.

А якщо поліпшення невід’ємні (тобто забрати їх без руйнування приміщення не можна), то орендар може розраховувати на компенсацію витрат (ст. 778 ЦКУ).

Зверніть увагу: невід’ємні поліпшення мають бути проведені за згодою орендодавця. Без такого дозволу орендар жодної компенсації не отримає.

Про бухгалтерський і податковий облік у випадках, коли ви з’їжджаєте з поліпшеннями і без таких, читайте на с. 7 та 4 цього номера.

Держ- і комуннерухомість

Підстави. Договори оренди держ-/комуннерухомості, як і звичайні договори оренди, можуть припинятися достроково за згодою сторін, а також за рішенням суду.

Оформлення. Так само потрібно буде укласти додаткову угоду про розірвання договору і підписати акт приймання-передачі приміщення.

Але запам’ятайте: якщо договір оренди припиняється, то повернути приміщення треба протягом 3 робочих днів з дати припинення договору.

Поліпшення. Орендар може залишити віддільні поліпшення, проведені за свій рахунок, собі.

Якщо ж поліпшення не можна відокремити від приміщення без його пошкодження (невід’ємні поліпшення), то орендар може претендувати на отримання компенсації. Проте тільки у випадку, коли такі поліпшення проводилися за дозволом уповноваженого органу (наприклад, Фонду держмайна).

Орендодавець може розраховувати на суму в межах збільшення в результаті поліпшення вартості орендованого майна.

Ну, а якщо невід’ємні поліпшення були проведені без дозволу уповноваженого органу, то компенсацію орендар не отримає ☹. Поліпшення перейдуть державі або територіальній громаді (ч. 3 ст. 25 Закону № 157).

Розірвання договору оренди — річ неприємна. Але впевнені: за допомогою нашої статті вся процедура пройде якнайкраще.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд