Виїжджаємо з орендованого приміщення

* Читайте подробиці в «Податки & бухоблік», 2020, № 29, с. 26.

Приватна нерухомість

Підстави. Одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч. 1 ст. 291 ГКУ). Тобто просто зібрати речі та з’їхати з приміщення не можна.

Але договір оренди може бути розірваний за згодою сторін.

Також він може розриватися достроково на вимогу орендодавця або орендаря. Щоправда, тільки на певних підставах. Вони зазвичай пов’язані з недобросовісним виконанням зобов’язань за договором оренди.

Наприклад, орендар може вимагати розірвання договору, якщо орендодавець передав приміщення, якість якого не відповідає умовам договору (п. 1 ч. 1 ст. 784 ЦКУ). У свою чергу, орендодавець може вимагати розірвання договору, якщо орендар без дозволу орендодавця передав приміщення в суборенду (п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦКУ).

Нинішня ситуація не зовсім уписується в підстави для розірвання договору на вимогу тієї чи іншої сторони. Тому

Оформлення. Пропонуємо вам такий алгоритм.

Крок 1. Повідомити про свій намір.

Почати можна з листа на адресу орендаря. У ньому треба запропонувати достроково розірвати договір. Також можна направити свій проєкт додаткової угоди про розірвання. В орендодавця на надання відповіді є 20 днів з моменту отримання такого листа (ч. 3 ст. 188 ГКУ).

Крок 2. Укласти додаткову угоду про розірвання договору.

Рекомендуємо в такій додатковій угоді зазначити строки повернення приміщення.

У якій формі її укладати?

Якщо договір укладено в письмовій формі, то й додаткова угода повинна укладатися в письмовій формі. Якщо ж договір нотаріально посвідчений, то й додаткова угода має бути нотаріально посвідченою.

Нагадаємо: договори оренди нерухомого майна зі строком 3 роки і більше обов’язково посвідчуються нотаріально (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).

Крок 3. Підписати акт приймання-передачі приміщення.

Саме з моменту підписання такого акта сторонами договір оренди припиняється (ч. 2 ст. 795 ЦКУ). Без нього вважатиметься, що орендар приміщення не повернув. А це означає, що в орендодавця з’являється право вимагати сплату неустойки в розмірі подвійної орендної плати за весь час прострочення повернення (ч. 2 ст. 785 ЦКУ).

Важливо! Після розірвання договору орендар зобов’язаний повернути приміщення в тому стані, у якому воно було отримане, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому в договорі. Тому орендодавець може пред’явити претензії щодо стану приміщення і не підписувати акт приймання-передачі. Про те, що робити в такому випадку, див. «Податки & бухоблік», 2019, № 50, с. 19.

Якщо орендодавець не розриває договір. Вихід один — звернення до суду. Але повернемося до підстав для розірвання. ГКУ нам говорить: розірвання на вимогу однієї зі сторін договору може відбуватися на підставах, установлених у ЦКУ для договору найму (ч. 3 ст. 291 ГКУ). ЦКУ ж, як ми сказали вище, дає невеликий їх перелік для орендаря. Та й уписати «вірусну» ситуацію туди складно.

То що, до суду йти не можна? Шанс є.

Орендар у суді міг би спиратися на ч. 2 і 3 ст. 652 ЦКУ (розірвання договору через зміну істотних умов через суд). Верховний Суд, схоже, допускає застосування цих норм (див. постанову ВС від 18.09.2019 р. у справі № 916/1921/18 // reyestr.court.gov.ua/Review/84697531).

Проблема одна: довести, що «вірусна» ситуація — зміна істотних умов. Це вкрай складно. Хоча під умови для судового розірвання договору подібна історія може потрапити (ч. 2 ст. 652 ЦКУ), якщо:

— у момент укладення договору сторони не розраховували, що вона настане;

— причини зміни обставин орендар ніяк не міг би усунути після їх виникнення;

— виконання договору порушить співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить орендаря того, на що він розраховував при укладенні договору;

— за договором ризик зміни обставин несе орендар.

Якщо зважитеся на судову тяганину, то пам’ятайте: звернутися до суду можна не раніше закінчення строку для відповіді орендодавця на пропозицію розірвати договір (крок 1).

Поліпшення. Якщо орендар провів будь-які поліпшення приміщення, то при розірванні договору події можуть розвиватися по-різному.

Так, якщо поліпшення віддільні (тобто їх можна відокремити без пошкодження приміщення), то орендар зможе їх забрати. Наприклад, він за свій рахунок установив систему відеоспостереження.

А якщо поліпшення невід’ємні (тобто забрати їх без руйнування приміщення не можна), то орендар може розраховувати на компенсацію витрат (ст. 778 ЦКУ).

Зверніть увагу: невід’ємні поліпшення мають бути проведені за згодою орендодавця. Без такого дозволу орендар жодної компенсації не отримає.

Про бухгалтерський і податковий облік у випадках, коли ви з’їжджаєте з поліпшеннями і без таких, читайте на с. 7 та 4 цього номера.

Держ- і комуннерухомість

Підстави. Договори оренди держ-/комуннерухомості, як і звичайні договори оренди, можуть припинятися достроково за згодою сторін, а також за рішенням суду.

Оформлення. Так само потрібно буде укласти додаткову угоду про розірвання договору і підписати акт приймання-передачі приміщення.

Але запам’ятайте: якщо договір оренди припиняється, то повернути приміщення треба протягом 3 робочих днів з дати припинення договору.

Поліпшення. Орендар може залишити віддільні поліпшення, проведені за свій рахунок, собі.

Якщо ж поліпшення не можна відокремити від приміщення без його пошкодження (невід’ємні поліпшення), то орендар може претендувати на отримання компенсації. Проте тільки у випадку, коли такі поліпшення проводилися за дозволом уповноваженого органу (наприклад, Фонду держмайна).

Орендодавець може розраховувати на суму в межах збільшення в результаті поліпшення вартості орендованого майна.

Ну, а якщо невід’ємні поліпшення були проведені без дозволу уповноваженого органу, то компенсацію орендар не отримає ☹. Поліпшення перейдуть державі або територіальній громаді (ч. 3 ст. 25 Закону № 157).

Розірвання договору оренди — річ неприємна. Але впевнені: за допомогою нашої статті вся процедура пройде якнайкраще.