Теми статей
Обрати теми

Компенсація комуналки з урахуванням ЄП

Адамович Наталія, податковий експерт
Підприємство — єдиноподатник групи 3 на ставці 5 % здає в оренду нерухомість. За договором оренди орендар окремим платежем компенсує комуналку. Враховуючи, що податківці вимагають оподатковувати компенсацію комуналки єдиним податком за ставкою 5 %, орендар не проти компенсувати комуналку, збільшену на суму єдиного податку. Чи можна отримувати компенсацію ЄП? Чи не завадить це роботі на спрощеній системі?

Компенсація комуналки

Питання виникло неспроста. Суму компенсації комуналки при оренді податківці вважають доходом платника ЄП і розділяють його так (див. БЗ 108.01.02):

1) якщо компенсація комуналки передбачена договором оренди (хоча може оплачуватися й за окремим рахунком), то сума такої компенсації є доходом від оренди;

2) якщо компенсація не передбачена договором оренди, але орендар такі платежі відшкодовує (у тому числі й за окремим договором), то сума цих платежів включається в дохід платника ЄП і оподатковується за обраною ним ставкою. Виняток: єдиноподатники групи 2. У них сума компенсації вважається доходом від діяльності, не вказаної в Реєстрі платників, і оподатковується за ставкою 15 % (п.п. 2 п. 293.4 ПКУ).

І хоча податківці на цьому не акцентують — неорендна (тобто не вказана в Реєстрі платників ЄП) діяльність єдиноподатникам груп 2 і 3 загрожує ще й переходом на загальну систему (п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ). Залишити спрощенку у такому разі платник ЄП має з 1-го числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, в якому здійснено такий вид діяльності.

У вашому випадку умови компенсації комуналки прописані в договорі оренди, отже, отримана сума такої компенсації вважатиметься доходом від оренди.

Тож переживати підприємцю-єдиноподатнику про роботу на спрощенці не варто. Перехід на загальну систему за неорендну діяльність йому не загрожує.

Тепер про компенсацію ЄП.

Компенсація ЄП: як оформити?

Цілком природно, що орендодавець, який сплачує єдиний податок із сум отримуваної компенсації за власні витрати, бажає отримати від орендаря компенсацію і суми єдиного податку. Питання полягає в тому, як це правильно оформити. Розглянемо варіанти.

Варіант 1. На суму податку збільшити компенсацію комуналки. У нашому випадку сторони хочуть домовитися саме так: орендар збільшує встановлені тарифи за одиницю спожитих електроенергії/води/газу на суму обчисленого з нього єдиного податку, і вже виходячи зі збільшеного тарифу виставляє суму компенсації орендареві. Навряд чи варто йти таким шляхом. Ми рекомендуємо відмовитися від такого варіанта, оскільки перевіряючі можуть розцінити це як перепродаж газу, тепла і води, не вдаючись до розрахункових подробиць. Тому якщо ви хочете, щоб платіж розглядався саме як компенсація комуналки, то розцінка на електроенергію, газ і воду для орендаря не повинна відрізнятися від установленої для орендодавця.

Варіант 2. Виділити компенсацію ЄП окремим рядком. Такий варіант можливий, але, на наш погляд, не досить коректний, оскільки суперечить принципу персональної податкової відповідальності, закладеному в податковому законодавстві.

Треба сказати, що податківці нічого не мають проти отримання орендодавцями компенсації різних податків — плати за землю (земельного податку), екоподатку і податку на нерухомість (див., наприклад, листи ДФСУ від 03.07.2019 № 3065/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, від 17.05.2019 № 2222/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, 101.04 БЗ). Водночас компенсацію податків, так само як і інші закладені в орендну плату компенсаційні виплати, хочуть бачити як складову плати за оренду.

Враховуючи це, доречніше використовувати наступний варіант.

Варіант 3. Включити компенсацію ЄП в орендну плату.

Якщо орендодавець бажає отримати від орендаря компенсацію єдиного податку, її краще включити до складу орендної плати

При цьому орендодавець не зазнає фінансових втрат у вигляді ЄП із компенсації електроенергії. Орендар зі свого боку не стане замислюватися про суть платежу і його відображення в обліку. Розмір плати за оренду встановлюють у договорі (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). Зважаючи на це, при укладенні договору оренди орендодавець, як правило, намагається відшкодувати усі свої витрати за рахунок стягуваної орендної плати. Для цього в кінцеву суму орендної плати орендодавець додатково може включати у тому числі й витрати на сплату податків з об’єкта оренди.

Підсумуємо: окремо виділяти компенсацію єдиного податку або ж об’єднувати його в рахунок з компенсацією комунальних послуг не бажано. Компенсацію єдиного податку краще включити до складу орендної плати.

Тепер про розрахунок орендного платежу, у складі якого сидітиме єдиний податок з компенсації комуналки.

Розрахунок орендного платежу

Комунальні платежі — величина не постійна (оскільки безпосередньо залежить від обсягу споживання) і може зрости (наприклад, у холодну пору року). Відповідно і сума компенсації щомісячно споживаних комунальних послуг (Ккомпенс), що виставляється орендареві, буде різною.

Зважаючи на це, різною буде і сума єдиного податку за ставкою 5 %, яка буде нарахована виходячи з суми відшкодовуваних орендарем комунальних платежів.

І раз ми вирішили компенсацію єдиного податку враховувати у складі орендного платежу, то відповідно і щомісячна сума орендного платежу також буде різною (змінною), тобто складатиметься з:

— базової орендної плати (яка, як правило, нараховується як фіксована ставка за квадратний метр орендованої нерухомості);

— змінної орендної плати у вигляді компенсації єдиного податку з суми комунальних платежів.

Відразу скажемо, у договорі може бути встановлена як тверда сума орендного платежу, так і порядок (механізм) її обчислення.

Нічого не заважає в договорі закласти змінну визначення орендної плати

Розмір і форма орендної плати встановлюються на розсуд сторін договору оренди (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). У свою чергу, ч. 1 ст. 286 ГКУ визначає орендну плату як фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Проте це зовсім не означає, що орендна плата не може бути змінною (наприклад, такою, що розраховується за формулою, з урахуванням відсотків або коефіцієнтів), через те, що сам відсоток або коефіцієнт не є фіксованим платежем.

Ці положення слід розуміти тільки як зобов’язання орендаря своєчасно сплачувати орендну плату. Тобто ця норма забороняє орендареві відмовлятися платити орендну плату, посилаючись на результати госпдіяльності, а не на можливість регулювати розмір орендної плати в договорі.

Щоправда, в карантин орендар, орієнтуючись на норми ч. 4 ст. 762 ЦКУ і п. 14 Перехідних положень ЦКУ, має право вимагати зменшення орендної плати, якщо дотримуються усі умови для застосування «карантинного» послаблення (див. «Податки & бухоблік», 2020, № 58, с. 25).

Тому сторони договору можуть погоджувати конкретний розмір орендної плати в договорі оренди або додатковій угоді до нього, у тому числі й у вигляді порядку (механізму) її обчислення як змінної (тобто розраховуваної за формулою). Із цим погоджуються і суди (див., наприклад, рішення Господарського суду Хмельницької області від 16.02.2021 у справі № 910/15148/20 // reyestr.court.gov.ua/Review/94964345).

Повертаючись до вашої ситуації, у договорі оренди у нас буде два розрахункові платежі:

1) розрахункова сума компенсації комунальних платежів (Ккомпенс). Її сумарний розрахунок щомісячно може мати такий вигляд:

Ккомпенс = Е + Т + В,

де Е, Т і В — вартість спожитої електрики/тепла/води, що перевиставляється згідно з рахунком (грн);

2) розрахункова сума орендного платежу (Орозрах), яка матиме такий механізм визначення:

Орозрах = Обаз + Ккомпенс х КЄП,

де Обаз — базова орендна плата (грн);

КЄП — коефіцієнт, використовуваний для визначення єдиного податку з суми компенсації комунальних платежів.

Коефіцієнт, використовуваний для визначення єдиного податку (КЄП), розраховують за формулою:

КЄП = (ставка ЄП : 100) : (1 - ставка ЄП : 100) = 1 : 19,

ураховуючи, що ставка єдиного податку у підприємства — 5 %.

Таким чином, розрахункову орендну плату можна визначити за такою формулою:

Орозрах = Обаз + Ккомпенс : 19, грн.

Для закріплення механізм розрахунку орендної плати розглянемо на прикладі.

Приклад. За договором оренди нерухомості орендар щомісячно повинен: 1) компенсувати комунальні платежі, сума яких визначається розрахунковим шляхом згідно з показаннями приладів на останній день місяця за даними отриманих рахунків; 2) у складі орендної плати (базовий орендний платіж складає 20000 грн) компенсувати єдиний податок із суми отриманого відшкодування комунальних платежів. Графік розрахунку орендної плати і загальної суми платежів за договором оренди див. у таблиці нижче.

Порядок розрахунку платежів за договором оренди

Період

Компенсація комуналки (Ккомпенс), грн

Сума орендної плати (Орозрах = Обаз + Ккомпенс : 19), грн

Загальна сума платежів за договором оренди (Ккомпенс + Орозрах), грн

Січень

5000

20263,16 (20000 + 5000 : 19)

25263,16

Лютий

6500

20342,11 (20000 + 6500 : 19)

26842,11

Березень

4000

20210,53 (20000 + 4000 : 19)

24210,53

У результаті, як бачимо, сума орендної плати щомісячно враховуватиме суму ЄП, яку орендодавець витратить на сплату єдиного податку з отриманої за договором оренди компенсації комунальних послуг.

При цьому будь-яких претензій з боку податківців із приводу «неорендності» компенсації єдиного податку не буде. Тому якщо застосовуватимете цей варіант, то переживати про порушення роботи на спрощенці і боятися, що вас виключать зі спрощенців за п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ, не доведеться.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі