Для тих, хто зараз згадав про форс-мажор (обставини непереборної сили) одразу нагадуємо: ця правова конструкція не звільняє від виконання зобов’язань. Вона звільняє від відповідальності за це.
Про війну як форс-мажор можна почитати у статті «Чи можна не виконувати договір через війну?» («Податки & бухоблік», 2022, № 26).
Хіба що у форс-мажорних положеннях договору може передбачатися відстрочка у виконанні зобов’язань щодо перерахування орендної плати. Виглядати це може приблизно так: «у разі неможливості виконання зобов’язання через обставини непереборної сили (форс-мажор) сторона може виконати зазначене зобов’язання протягом ____ з дня, наступного за днем завершення дії обставин непереборної сили (форс-мажору)».
Однак є можливість і без цих положень вирішити питання з орендною платою. Зауважимо: далі йтиметься не тільки про орендну плату щодо нерухомості.
Звільнення/зниження орендної плати у силу закону
Нормативка. Можуть спрацювати ч. 4 та 6 ст. 762 ЦКУ. Там, зокрема, йдеться про:
— право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4);
— те, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6).
Загалом, обидві ці норми покривають ситуацію зі знищенням або пошкодженням майна, окупацію з відібранням майна окупантами, неможливість використання майна через щільні обстріли тощо.
Оформлення. Алгоритм дій такий.
1. Звернення орендаря до орендодавця із вимогою щодо зменшення орендної плати або звільнення від неї. Це може бути лист. У ньому необхідно вказати на ту чи іншу обставину: чи то використання орендованого майна істотно зменшилася через бойові дії або окупацію, чи то використання взагалі стало неможливе (наприклад, через знищення майна що орендується). Також потрібно послатися на відповідну частину ст. 762 ЦКУ та вказати період, за який необхідно звільнити від орендної плати або її зменшити.
Що стосується доказів істотного зменшення можливості використання майна або його невикористання, то їх додавати одразу із листом не обов’язково. Хоча й зайвим не буде, бо може зняти майбутні суперечки між сторонами договору. Крім того, треба розуміти, що у випадку виникнення спору з орендодавцем, саме орендарю необхідно буде доводити факт неможливості або зменшення можливості використання майна.
Тож ось як може виглядати такий лист (див. рис. 1).
2. Закріплення домовленості щодо зменшення орендної плати або звільнення від неї на певний час. Законодавство не визначає, що необхідне якесь закріплення, як і, звісно, його форму. Але все-таки доречним тут буде укладення додаткової угоди до договору оренди. Там краще за все визначити також і період, протягом якого буде діяти знижка або ж звільнення. Формулювання, наприклад, може бути таким: «з 25.02.2022 р. по останній день місяця у якому буде скасовано воєнний стан».
Також оформити погодження можна шляхом надсилання листа у відповідь на лист орендаря щодо зменшення орендної плати або звільнення від неї. Зміст його може бути тим самим, що й зміст додаткової угоди, про яку ми казали вище.
Мінус положеннь щодо звільнення від орендної плати або її зменшення у тому, що ЦКУ все-таки визначає певні умови для цього. Тобто у майбутньому може знадобитися їх документальне підтвердження, бо не усі орендодавці виконують подібні вимоги орендарів. Продовжують нараховувати орендну плату. І тоді ця ситуація може вирішитися хіба що у суді. Наприклад, під час намагань орендодавця стягнути орендну плату за періоди, коли орендар не міг користуватися майном через бойові дії.
Звільнення/зниження орендної плати за погодженням сторін
Нормативка. У цьому випадку ми опираємося на принцип свободи договору: сторони, серед усього іншого, є вільними у визначенні умов договору (ч. 1 ст. 627 ЦКУ). Звісно, з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Більш того, нагадаємо, що сторони договору можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд (ч. 3 ст. 6 ЦКУ). Виняток становлять випадки, коли цивільне законодавство прямо забороняє такий відступ або його неможливість випливає зі змісту норм або із суті відносин між сторонами.
Оформлення. Як у разі зниження орендної плати, так і у разі звільнення від неї потрібно укладати додаткову угоду або ж оформлювати погодження шляхом обміну листами. При цьому письмове звернення з боку орендаря не обов’язкове. Ініціативу може проявити будь-хто зі сторін. У такій додатковій угоді можна навіть послатися на той же воєнний стан (формулювання «сторони у зв’язку з введенням воєнного стану погодили...»).
Можна навіть зробити знижку у 99,99 %.
Загальні правила щодо зниження/зменшення орендної плати
Після того, як ми розібралися з основними варіантами, нагадаємо про важливі моменти, спільні для будь-якого зниження/зменшення орендної плати.
По-перше, під час укладання додаткової угоди пам’ятайте: вона має бути у тій же формі, що й основний договір. Тобто якщо ваш договір був нотаріально посвідченим (наприклад, це договір оренди транспортного засобу з фізособою), то і додаткова угода має бути нотаріально посвідченою. І у цьому випадку обмін листами буде все-таки не зовсім доречним.
По-друге, у разі звільнення від орендної плати є ризик, що податківці тут визнають надання безоплатних послуг. Однак ми вважаємо, що якщо звільнення не супроводжується таки використанням орендованого майна, то ні про які безоплатні послуги тут говорити не можна.
Про облік «безоплатної» оренди (правда у контексті карантину) можна почитати у «Податки & бухоблік», 2021, № 98 (стаття «Орендні послаблення в карантин») та № 37 (стаття «Звільнення від орендної плати на карантині: наслідки»).
По-третє, на нашій «гарячій» лінії підписники іноді запитують: а чи можна оформити звільнення від орендної плати або її зменшення наказом? Відповідаємо: наказ може бути додатковим документом. Проте оформити все наказом не можна, оскільки це внутрішній документ. Він розповсюджує свою дію виключно на госпсуб’єкта, який його видав. А от контрагент-орендар тут буде ні до чого. Тож без додаткового погодження тут, на жаль, ніяк.
По-четверте, дехто з вас може зараз згадав про карантинні орендні послаблення щодо нерухомості відповідно до п. 14 Прикінцевих та перехідних положень до ЦКУ (максимальний розмір орендної плати = комуналка + плата за землю + податок на нерухоме майно)... Однак вони зараз працювати не можуть. Так, формально ніхто їх не відміняв (як і карантин, між іншим). Але для застосування цих норм, нагадаємо, потрібно, щоб нерухоме майно не могло використовуватися саме через карантинні обмеження та заборони.
Хоча цей метод можна взяти на озброєння. Тобто саме таким чином і сформулювати орендну плату у своєму договорі (додатковій угоді) на період воєнного стану. Звісно, не посилаючись на п. 14 Прикінцевих та перехідних положень до ЦКУ.
А що з державною та комунальною нерухомістю?
Що стосується державної та комунальної нерухомості, то ситуація така.
На сьогодні нормативно визначено можливість щодо звільнення від орендної плати або її зменшення (п.п. 3 п. 127 постанови № 483*). Це, зокрема, випадки, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає. А саме:
а) істотне пошкодження об’єкта оренди (тобто об’єкт оренди потребує капітального ремонту);
б) припинення забезпечення об’єкта оренди комунпослугами, якщо внаслідок такого припинення об’єкт оренди не може використовуватися;
в) здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об’єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління.
* Постанова КМУ від 03.06.2020 № 483.
Крім того, КМУ (щодо держмайна) та місцеві ради (щодо комунального майна) можуть приймати рішення про звільнення від орендної плати та надання знижок, зокрема, й через війну (п. 1291 постанови КМУ № 483).
У межах воєнного стану такі рішення вже є.
Комунальне майно. Наприклад, у Києві орендарів комунального майна було звільнено від орендної плати на період дії воєнного стану та один місяць з дати його припинення (див. рішення Київської міської ради від 30.03.2022 № 4551/4592). А Хмельницька міська рада декого звільнила від орендної плати, а декому — надала знижки (див. рішення Хмельницької міської ради від 28.04.2022 № 13).
Держмайно. Щодо держмайна КМУ довго не приймали... Хоча ще 1 квітня Фондом держмайна було анонсовано відповідний проєкт постанови, розроблений спільно з Мінекономіки**.
** Див. за посиланням: spfu.gov.ua/ua/news/8713.html.
Тому то й виникали ситуації, коли орендарі хоч і не мають доступу до приміщення (через вилучення для воєнних потреб, наприклад), але балансоутримувач усе одно нараховує орендну плату. При цьому, на звернення орендаря щодо призупинення нарахування орендної плати стверджує, що така ситуація не є підставою для перегляду нарахувань.
Однак 18 травня було анонсовано, що КМУ таки ухвалив постанову щодо деяких питань державного та комунального майна у період воєнного стану ***. Нею, зокрема, щодо держмайна:
*** Див. за посиланням: kmu.gov.ua/news/v-ukrayini-vidnovleno-programu-orendi-derzhavnogo-majna-z-pilgami-ta-znizhkami-na-chas-voyennogo-stanu
— до кінця року звільняються від орендної плати орендарі на території, де заблокований доступ до держреєстрів, держателем яких є Мін’юст (Донецька, Луганська, Херсонська області, АРК та м. Севастополь, частина Миколаївської, Харківської та Запорізької областей);
— до 30.09.2022 звільняються від орендної плати орендарі держмайна на території, де відбувалися бойові дії (Київська, Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Миколаївська області та м. Київ — поза межами адмінтериторіальних одиниць, зазначених вище);
— не довше ніж до 30.05.2022 звільняються від орендної плати орендарі на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської і Одеської областей;
— на всій іншій території України орендарям надається знижка — 50 %, орендарям єдиних майнових комплексів — 25 %;
— на всій території України звільняються від орендної плати особи, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану (актуально, на нашу думку, для ФОП).
Якщо ж ви потрапляєте в одну з категорій, але вже сплатили орендні платежі, то зайво сплачена сума зараховуватиметься в майбутні періоди, після завершення дії знижок.
До речі, у 2014 році у суді за допомогою підтвердження факту неможливості використання об’єкта оренди, сертифіката з ТПП, а також посилань на ст. 762 ЦКУ вдавалося відбитися не тільки від штрафних санкцій але й від необхідності погашення заборгованості з орендної плати (див., наприклад, постанову ВГСУ від 08.04.2015 у справі № 910/19704/14). Але все-таки знову звернемо увагу: форс-мажор не є обставиною, яка звільняє від виконання зобов’язань. Він працює лише у площині штрафних санкцій.
Які ще є варіанти?
Вони дійсно існують. Але, відверто кажучи, не такі вже й вигідні. Серед них:
1. Прощення боргу (ст. 605 ЦКУ). Не найкращій варіант, оскільки сума «прощеної» орендної плати потрапить у дохід орендаря. Однак претензій з боку податківців цей варіант не викличе. Не дивно, це ж дохід для бюджету...
2. Списання боргу після спливу строку позовної давності (п.п. 14.1.11 ПКУ + ст. 257 ЦКУ + п. 12, 19 Прикінцевих та перехідних положень до ЦКУ). Цей процес, як ви розумієте, не з швидких. Особливо з урахуванням зупинення строку давності через карантин, а також воєнний стан. Тож цей строк складатиме значно більше ніж стандартні 3 роки. Знову ж таки кінець-кінцем під час списання боргу заборгованість все одно у цьому випадку потрапить у дохід орендаря.
Тож обирайте підходящий вам варіант. Будьмо єдиними, допомагаймо один одному та наближаймо нашу перемогу! Усе буде Україна!
