Орендні обмеження: що врахувати?
Передусім нагадаємо, чи всім єдиноподатникам дозволена оренда. Які є орендні обмеження?
Оренда і єдиний податок
| Групи ЄП: | Особливості: | |
| ФОП | група 1 | не можуть займатися орендною діяльністю (п.п. 1 п. 291.4 ПКУ) (оскільки можуть здійснювати тільки роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або надавати побутові послуги населенню з п. 291.7 ПКУ) |
| група 2 | можуть здавати майно в оренду тільки певному колу осіб — орендарям: платникам ЄП (ФОП і юрособам) та/або населенню (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ)*. Але! не можуть бути посередниками (рієлторами) при купівлі-продажу або оренді нерухомого майна (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ) | |
| група 3 | можуть здавати майно в оренду будь-яким орендарям* | |
| * При цьому для ФОП груп 2 і 3 встановлені обмеження за площею, що здається в оренду, і вони можуть здавати в оренду (п.п. 291.5.3 ПКУ): — житла та/або їх частини — загальною площею не більше 400 кв. м; — нежитлові приміщення (будівлі, споруди) та/або їх частини — не більше 900 кв. м; — земельні ділянки — не більше 0,2 га. Детальніше див. «ФОП на ЄП здає в оренду нерухомість» // «Податки & бухоблік», 2021, № 7. | ||
| група 3 юрособи (ставка 3 % або 5 %) | можуть здавати майно в оренду будь-яким орендарям без обмеження за площею | |
| група 3 спецЄП 2 % ФОП і юрособи* | ||
| *Зверніть увагу: суб’єкти господарювання, які під час воєнного стану обрали особливий режим оподаткування спецЄП групи 3 зі ставкою 2 % (за п.п. 9 підрозд. 8 розд. ХХ ПКУ), можуть здійснювати орендні операції без обмежень (тобто з будь-якими орендарями і без лімітів щодо площі майна, яке здається в оренду). | ||
При цьому при здійсненні орендних операцій важливо, щоб орендний вид діяльності був присутнім у Реєстрі платників ЄП (код КВЕД 68.20 з ДК 009:2010).
Про комунальну компенсацію — зазначте в договорі
Якщо орендар компенсує комунальні послуги, то сума комунальної компенсації включається в дохід орендодавця-єдиноподатника (лист ДПСУ від 05.12.2019 № 1749/6/99-00-04-03-02-15/ІПК, БЗ 108.01.02). Проте врахуйте, щоб не було проблем,
можливість комунальної компенсації має бути передбачена договором оренди
Інакше суму компенсації податківці розцінять як дохід від «неорендної» діяльності (не зазначеної в Реєстрі платників ЄП). А за таке порушення:
— єдиноподатникам груп 2 і 3 загрожує перехід на загальну систему з 1-го числа місяця, що настає за податковим (звітним) періодом, у якому здійснений такий вид діяльності (п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ; БЗ 108.04; БЗ 108.01.01; БЗ 107.05), а
— підприємцям-єдиноподатникам групи 2 — оподаткування доходу від діяльності, не зазначеної в Реєстрі, за ставкою 15 % (п.п. 2 п. 293.4 ПКУ, БЗ 107.01.03). У єдиноподатників групи 3 (ФОП і юросіб) такий дохід оподаткується за обраною ними ставкою (застосування до нього підвищених ставок пп. 293.4, 293.5 ПКУ не передбачено).
Тому застереження про комунальну компенсацію важливо включити в орендний договір і зазначити, що орендар також відшкодовує орендодавцеві й комунальні послуги. Тоді сума компенсації вважатиметься доходом від орендної діяльності (код 68.20) і про виключення з єдиноподатників можна не переживати.
Компенсація ЄП: як оформити?
Якщо вирішено, що орендар також компенсуватиме орендодавцеві і єдиний податок із суми комуналки, про це також слід зазначити в договорі. Причому податківці зазвичай нічого не мають проти отримання орендодавцями компенсацій різних податків — наприклад, земельного податку / орендної плати за землю (лист ДПСУ від 27.11.2019 № 1570/6/99-00-07-03-02-15/ІПК), податку на нерухомість (БЗ 101.04, лист ГУ ДПС у Харківській обл. від 14.04.2020 № 1505/ІПК/20-40-01-01-11), транспортного податку(лист ГУ ДПС у м. Києві від 07.04.2020 № 1401/ІПК/26-15-04-01-18) та ін. Адже для орендодавця це, по суті, звичайні витрати, пов’язані з наданням майна в оренду, які фактично мають бути враховані при формуванні розміру орендної плати.
Питання в тому, як оформити компенсацію ЄП?
Відразу скажемо: іти шляхом збільшення встановлених тарифів на комунальні послуги (тобто додавати до розцінок на електроенергію, воду, газ, тепло та ін. суму єдиного податку) і вже виходячи зі збільшених тарифів виставляти суму компенсації орендареві ми не радимо. Оскільки перевіряючі можуть розцінити це як перепродаж електроенергії, води, газу, тепла. Тому щоб операція не викликала в контролерів підозр і виглядала саме як компенсація витрат на комунальні послуги, орендодавець повинен перевиставити витрати орендареві в тій же сумі та зберегти тарифи незмінними (тобто такими ж, якими вони встановлені для орендодавця).
А що коли в рахунку, який виставляється орендареві на оплату комуналки, виділити компенсацію ЄП одним рядком? Такий варіант, загалом, можливий. Проте зазвичай компенсацію податків (як і інші закладені в орендну плату компенсаційні виплати) податківці розцінюють як складову орендної плати. Оскільки вважають, що орендною платою повинні покриватися всі витрати орендодавця, пов’язані з наданням майна в оренду. Тому
комуналку краще перевиставити на орендаря в чистому вигляді й компенсацію ЄП до неї не домішувати. А компенсацію ЄП закласти до складу орендної плати
Адже розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін (ч. 1 ст. 762 ЦКУ). Тому в орендну плату за домовленістю може бути включена і компенсація ЄП. Тим паче, що й орендареві, який сплачує компенсацію, у такому разі не доведеться замислюватися про суть платежу і його відображення в обліку.
До речі, і ДПСУ (на питання про можливість компенсації ЄП) у листах від 14.09.2021 № 3441/ІПК/99-00-18-04-03-06 і від 14.09.2021 № 3438/ІПК/99-00-18-04-03-06 підкреслювала, що питання формування підприємством ціни на свої послуги не регулюються податковим законодавством (оскільки підприємство їх повинне вирішувати самостійно). Тому абсолютно очевидно, що при формуванні орендної плати орендодавець, зазвичай, намагається врахувати всі свої витрати (у тому числі витрати на сплату податків з об’єкта оренди).
У такому разі сума орендної плати може розраховуватися таким чином і складатися з:
— базового орендного платежу (визначуваного, наприклад, виходячи з площі — квадратних метрів орендованої нерухомості) і
— розрахованої компенсації ЄП із суми комуналки, тобто:
Орендна плата = Базовий орендний платіж + Компенсація ЄП.
Як порахувати компенсацію ЄП? Щоб закласти компенсацію ЄП з комуналки до складу орендної плати, необхідно застосувати такий коефіцієнт (k):
k = ставка ЄП : (100 % - ставка ЄП).
Оскільки в цьому випадку в підприємства ставка ЄП становить 2 %, такий коефіцієнт становитиме:
k = 2 % : (100 % - 2 %) = 2/98 = 1/49*.
* Тож насправді орендодавцеві на спецЄП для правильних розрахунків необхідно застосувати націнку не 2 %, а 2,0408 % (оскільки 1 : 49 = 0,020408).
Тоді компенсацію ЄП із суми комуналки порахуємо так:
Компенсація ЄП = Комуналка х k.
У результаті суму орендної плати в цій ситуації орендодавець на спецЄП 2 % може розрахувати за формулою:
Орендна плата = Базовий орендний платіж + Комуналка/49.
Розрахунок орендної плати розглянемо на прикладі.
Приклад. За договором оренди орендар щомісячно:
— компенсує суму комунальних платежів, а також
— сплачує суму орендної плати (що включає: базовий орендний платіж — 10000 грн і компенсація ЄП 2 % із суми комуналки).
Розрахунок суми платежів за договором оренди наведемо в таблиці.
Розрахунок орендних платежів
| Місяць: | Комунальні послуги | Орендна плата | Загальна сума платежів за договором оренди | ||||
| базовий орендний платіж | компен- сація ЄП | усього | |||||
| липень | 3000 | 10000 | + | 3000/49 | = | 10061,22 | 13061,22 |
| серпень | 3600 | 10000 | + | 3600/49 | = | 10073,47 | 13673,47 |
| вересень | 4000 | 10000 | + | 4000/49 | = | 10081,63 | 14081,63 |
Як бачимо, при такому підході сума орендної плати включає і компенсацію ЄП. Тобто будь-яких претензій податківців із приводу «неорендності» компенсації єдиного податку не виникне. Тому якщо застосовувати цей варіант, то переживати про порушення ЄП-умов і виключення зі спрощенців за п.п. 7 п.п. 298.2.3 ПКУ не доведеться.
Висновки
- Якщо орендар компенсує комунальні послуги, то договором оренди може передбачатися і компенсація єдиного податку із суми комуналки.
- Найоптимальніший варіант, який не викличе жодних причіпок контролерів, — включити компенсацію єдиного податку з комуналки до складу орендної плати.
