Компенсація за пошкоджену/знищену нерухомість: що з оподаткуванням?

Про яку компенсацію йде мова?

Правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терактів, диверсій, спричинених збройною агресією рф, передбачені Законом України від 23.02.2023 № 2923 — ІХ (далі — Закон № 2923). На виконання зазначеного Закону КМУ затвердив постановою від 30.05.2023 № 600 Порядок, що визначає механізм надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна та її використання.

Отримати компенсацію за пошкоджену/знищену нерухомість зможуть, зокрема, фізичні особи — громадяни України, які є (ч. 1 ст. 2 Закону № 2923):

— власниками пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна;

— замовниками будівництва;

— власниками спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особами, які сплатили часткову ціну такого об’єкта та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 № 2518-ІХ (далі — Закон № 2518);

— особами, які здійснили інвестування/фінансування будівництва об’єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт до набрання чинності Законом № 2518;

— членами житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього;

— спадкоємцями осіб, зазначених вище.

Для того, щоб отримати компенсацію, такі особи повинні подати до Комісії з розгляду питань щодо надання такої компенсації відповідну заяву. Це можна зробити (за вибором заявника):

— в електронній формі через Портал Дія;

— у паперовій формі — через ЦНАП, орган соцзахисту населення або нотаріуса.

Компенсація за знищені об’єкти нерухомого майна може надаватися в один із таких способів (ст. 8 Закону № 2923):

1) надання грошових коштів для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку. Такі грошові кошти зараховують на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання. Витратити кошти з такого рахунку можна виключно для оплати товарів (робіт, послуг), що надаються визначеним колом суб’єктів господарювання;

2) фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката. Житловий сертифікат — це електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання зазначених видів нерухомості в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі.

Компенсація за пошкоджені об’єкти нерухомого майна надаватиметься шляхом виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення та/або надання будівельної продукції для виконання таких робіт (ст. 10 Закону № 2923).

Головним розпорядником бюджетних коштів та відповідальним виконавцем бюджетної програми для надання компенсації є Мінінфраструктури.

Оподаткування компенсації

Сума доходу, отриманого як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону № 2923, не включається до оподатковуваного доходу отримувача такої компенсації згідно із новим п.п. 165.1.66 ПКУ.

Цей новий підпункт з’явився у ПКУ завдяки Закону України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо особливостей оподаткування у період дії воєнного стану» від 30.06.2023 № 3219-IX (далі — Закон № 3219), що запрацював з 01.08.2023. Таким чином,

При цьому спосіб надання компенсації для її неоподаткування не має значення.

А чи треба буде особі-отримувачу декларувати суму компенсації за підсумками року, в якому її отримано? Спеціальних вказівок щодо необхідності такого декларування п.п. 165.1.66 ПКУ не містить. Тож тут повинно діяти загальне правило: сам по собі факт отримання неоподатковуваного доходу у вигляді компенсації за пошкоджену/знищену нерухомість не вимагає подання податкової декларації. Проте якщо ви з якихось причин все ж таки її подаватимете, то такі доходи вказуйте в загальній сумі неоподатковуваних доходів.

Далі поговоримо про ще один важливий момент, який стосується випадку майбутнього продажу нерухомості, що була придбана з використанням житлового сертифіката.

Продаж нерухомості

Абзацами п’ятим та шостим п. 172.2 ПКУ визначено право фізособи у разі отримання протягом року доходу від продажу окремих об’єктів нерухомості, а також майбутнього об’єкта нерухомості та від відступлення прав за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, зменшити такий дохід для цілей оподаткування на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, розташованого на території України, майнових прав.

При цьому грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону № 2923, також засвідчує витрати на придбання об’єкта нерухомості. Це випливає з норм п.п. «і» п. 172.2, також внесеного до ПКУ Законом № 3219.

Як бачите, законодавці потурбувалися не тільки про виведення з-під оподаткування сум компенсації, а й про можливість у подальшому врахувати вартість житлового сертифіката як підтвердження витрат на купівлю об’єкта нерухомості.