Оскільки в запитанні не вказано іншого, при відповіді на нього виходитимемо з того, що ваш орендодавець — небюджетна установа, а нерухомість, передана в оренду, не є державною або комунальною власністю.
Відшкодування — лише за договором. Відшкодування земельного податку орендарем — нормальна господарська практика. Хоча прямої вказівки на те, що орендар зобов’язаний це робити, в нормативних документах немає, така умова може бути прописана безпосередньо в договорі оренди.
Водночас уключати її до договору слід лише в тому разі, якщо орендодавець дійсно несе певні зобов’язання перед бюджетом зі сплати земельного податку і вони належним чином підтверджені податковою звітністю. Бо інакше відшкодовувати йому нічого.
Відшкодування — за основною ставкою ПДВ! На думку контролерів (БЗ 101.04),
відшкодування (компенсацію) земельного податку орендодавець має включити до бази оподаткування та оподаткувати ПДВ у загальновстановленому порядку
у тому числі й тоді, коли між орендодавцем та орендарем укладено окремий договір про сплату компенсації таких витрат, за яким орендар відшкодовує суми податку окремо від орендної плати.
Воєнне звільнення. Тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком, у якому припинено або скасовано воєнний стан, не нараховується та не сплачується, зокрема, земельний податок за земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) бойові дії, або на тимчасово окупованих територіях (п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ). Перелік таких територій мав визначити Кабмін.
Як відомо,
це звільнення наразі не діє із суто формальних підстав — фіскали забракували Перелік № 309*, а іншого не було й немає
Подробиці див. у статті «Перелік територій права на воєнні пільги не дає: вердикт ДПСУ» // «Податки & бухоблік», 2023, № 14, а також у БЗ 135.05 (ср. ).
Разом з тим протягом року, відколи п.п. 69.14 підрозд. 10 розд. ХХ з’явився в ПКУ, не було одностайності щодо можливості його застосування платниками. На практиці платники йшли двома шляхами.
1. Навіть за відсутності відповідного переліку територій подавали уточнюючу декларацію із земельного податку за 2022 рік, а також декларували нульові податкові зобов’язання на 2023 рік. Якщо ваш орендодавець обрав цей шлях, то виставляти вам відшкодування земельного податку починаючи з 1 березня 2022 року в нього підстав не було.
2. Очікували перелік і не уточнювали раніше задекларований податок на 2022 рік, а також декларували його на поточний рік. Якщо ваш орендодавець пішов таким шляхом, це означає, що узгоджені податкові зобов’язання перед бюджетом він вважає дійсними на сьогоднішній момент. Тож до остаточного вирішення питання із застосуванням воєнного звільнення має всі підстави вимагати відшкодування земподатку.
Якщо воєнне звільнення запрацює. Коли це нарешті станеться, то може виявитися, що:
— орендодавець, який ішов першим шляхом, права на звільнення не мав. Тоді він зобов’язаний донарахувати податок за минулі періоди і, очевидно, отримає право на відшкодування такого податку орендарем. А оскільки умова про таке відшкодування прописана в договорі оренди, він просто виставить вам рахунок на додаткові суми;
— орендодавець, який ішов другим шляхом (шляхом очікування), таки мав право на воєнне звільнення. Тоді він повинен подати уточнюючу декларацію і відкоригувати свої податкові зобов’язання із земельного податку в бік зменшення. Одночасно це означатиме відсутність у нього витрат на сплату земподатку та, як наслідок, відсутність підстав отримати відшкодування цього податку від орендаря. Тож якщо ви як орендар увесь цей час сплачували таке відшкодування, зрозуміло ваше бажання повернути їх назад.
Чи можна повернути відшкодування. Оскільки в цьому випадку не йдеться про помилкову чи надмірну сплату сум податку до бюджету, то відповідні норми податкового законодавства, зокрема, ст. 43 ПКУ, вам у нагоді не стануть. Підстав для зменшення орендної плати (а відшкодування земельного податку в будь-якому разі є складовою орендної плати), передбачених ч. 4 ст. 762 ЦКУ, тут теж немає.
То як бути в такому разі? Особливо якщо вашим договором оренди така ситуація не врегульована, оскільки її ніхто не передбачав заздалегідь. Безперечно, орендар та орендодавець можуть погодити всі нюанси, наприклад, у додатковій угоді, не прив’язуючись при цьому до умов, визначених ст. 762 ЦКУ. До того ж у цивільному законодавстві є норма, яка дозволить поширити дію такої додаткової угоди на весь період воєнного стану. Йдеться про ч. 3 ст. 631 ЦКУ:
сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення
Отже, за угодою сторін цілком можливо застосувати зменшення орендної плати на відповідні суми відшкодування земельного податку заднім числом. І одночасно погодити долю цих коштів. Зокрема, наприклад, визначити, що зайво перераховані кошти буде зараховано у рахунок майбутніх платежів або ж повернуто орендареві.
А якщо орендодавець не погодиться з вашими пропозиціями? Вважаємо, що й без підписання додаткової угоди орендодавець зобов’язаний повернути вам суми відшкодування за всі минулі періоди, за які він отримав звільнення від земподатку. Адже в нових обставинах він утратив право на таке відшкодування і витрат на сплату цього податку фактично не поніс. Тож такі суми набули в нього статусу неправомірно отриманих.
Однак за незгоди орендодавця вам доведеться доводити свою правоту в суді.